Cassazione Civile, Ordinanza n. 22648/2026 del 03/07/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un intervento di edilizia economica e popolare in cui un Comune aveva sostenuto, in sede espropriativa, maggiori costi per l'acquisizione delle aree su cui era stato edificato un fabbricato realizzato da una cooperativa edilizia. Il Comune aveva chiesto agli assegnatari dell'alloggio, e poi ai loro eredi, il rimborso pro quota di tali somme, sostenendo che l'obbligo derivasse dall'art. 35 l. n. 865/1971 come obbligazione propter rem, oppure comunque dalla convenzione urbanistica e dall'atto di assegnazione. La Corte d'appello aveva invece escluso che gli assegnatari successivi fossero tenuti al pagamento in assenza di una clausola espressa di traslazione dell'obbligo. Il ricorso per cassazione denunciava violazione/falsa applicazione dell'art. 35 l. n. 865/1971 e dell'art. 1339 c.c., sostenendo: che la norma imporrebbe il recupero integrale dei costi di acquisizione delle aree nel rispetto del pareggio economico-finanziario; che il socio assegnatario della cooperativa sarebbe parte della fattispecie concessoria e quindi tenuto agli oneri di acquisto del terreno; che la Corte d'appello avrebbe erroneamente confuso la disciplina PEEP con quella della lottizzazione privata; e che la convenzione e l'atto di assegnazione, se correttamente interpretati, avrebbero già trasmesso l'obbligo agli assegnatari.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto tutti e quattro i motivi, esaminati congiuntamente perché connessi. Ha confermato l'orientamento secondo cui, in tema di PEEP e art. 35 l. n. 865/1971, l'obbligazione di rimborso dei maggiori oneri di espropriazione grava in via automatica sul concessionario/cessionario originario, ma non si estende ai successivi acquirenti o assegnatari salvo che la trasmissione sia espressamente prevista nella convenzione urbanistica oppure sia pattiziamente assunta nel successivo atto di trasferimento. Nel caso concreto, la Corte ha ritenuto corretta l'interpretazione della convenzione e dell'atto di assegnazione operata dal giudice di merito, dai quali non risultava alcuna clausola di accollo del debito in capo all'assegnatario. Ha inoltre rilevato che la prospettazione fondata sul rapporto sociale della cooperativa era in parte nuova e, comunque, infondata, perché rapporto sociale e rapporto di scambio sono distinti e il prezzo/onere dell'assegnazione non può essere integrato se non trova fondamento nel regolamento negoziale. Il ricorrente è stato condannato alla rifusione delle spese di legittimità e al versamento dell'ulteriore contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 35 l. n. 865/1971

  disciplina la concessione/cessione nell'ambito PEEP; l'obbligazione di rimborso dei maggiori oneri di acquisizione delle aree grava sul concessionario o cessionario originario ed è trasferibile ai soggetti che subentrano solo se la trasmissione è prevista nella convenzione o nel successivo atto negoziale; non si estende automaticamente ai successivi acquirenti.

• art. 1339 c.c.

  invocato dal ricorrente per sostenere l'inserzione automatica della clausola di accollo; la Corte esclude che, nel caso concreto, tale meccanismo consenta di far gravare il debito sugli assegnatari in assenza di una previsione espressa o negoziale.

• art. 1372 c.c.

  richiamato per affermare che il contratto produce effetti solo tra le parti e non verso terzi, salvo i casi previsti dalla legge; ciò impedisce di far derivare automaticamente l'obbligo in capo ai successivi acquirenti.

• art. 11 l. n. 241/1990

  gli accordi sostitutivi o integrativi del procedimento amministrativo sono soggetti, ove compatibili, ai principi del codice civile in materia di obbligazioni e contratti; la circolazione degli obblighi urbanistici verso terzi richiede quindi una loro trasfusione nel regolamento negoziale.

• artt. 1362, 1363, 1366 e 1371 c.c.

  richiamati dal ricorrente per censurare l'interpretazione della convenzione e dell'atto di assegnazione; la Corte osserva che la censura è solo enunciata e che l'interpretazione del giudice di merito è plausibile e non sindacabile in cassazione.

• art. 375, secondo comma, c.p.c.

  richiamato per la trattazione in camera di consiglio.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  richiamato per il rito camerale in cassazione.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  la Corte dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

• art. 13, comma 1-bis, D.P.R. n. 115/2002

  richiamato come parametro per la quantificazione dell'ulteriore importo dovuto in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• In materia di edilizia economica e popolare, l'obbligo di rimborso dei maggiori oneri di acquisizione/espropriazione delle aree può avere natura reale solo nei confronti dei soggetti originariamente legati alla convenzione o al titolo concessorio; verso i successivi acquirenti o assegnatari occorre una previsione espressa nella convenzione o un accollo negoziale nel contratto di trasferimento.
• Il principio di pareggio economico-finanziario perseguito dalla disciplina urbanistica non basta, da solo, a far gravare automaticamente il costo sui terzi aventi causa, perché la circolazione dell'obbligo incontra il limite dell'efficacia relativa del contratto.
• La distinta posizione del socio di cooperativa edilizia non consente di confondere rapporto sociale e rapporto di scambio: gli oneri economici gravanti sul socio devono trovare fondamento nel regolamento negoziale dell'assegnazione, non potendo essere ampliati in via interpretativa oltre quanto pattuito.
• La censura di violazione dei canoni ermeneutici contrattuali non è idonea, in cassazione, se si risolve in una mera contrapposizione di lettura senza specificare in modo puntuale l'errore interpretativo del giudice di merito.
• Gli obblighi urbanistici inseriti in convenzioni con la pubblica amministrazione non si trasferiscono ai terzi per il solo fatto che il bene sia stato successivamente assegnato o trasferito: serve una clausola di trasmissione o un'adesione negoziale specifica.

Come è indicizzato