Cassazione Civile, Ordinanza n. 31378/2023 del 10/11/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un’opposizione a decreto ingiuntivo emesso per il pagamento di canoni di sublocazione e spese condominiali relativi a un vano di un immobile adibito a studio legale. La conduttrice-sublocatrice sosteneva che il rapporto di sublocazione dovesse considerarsi cessato alla scadenza della locazione principale o comunque non prorogato oltre tale data, e che il successivo accordo intervenuto tra locatore e conduttore-sublocatore non potesse vincolarla senza la sua adesione. In primo grado l’opposizione era stata accolta, ma in appello il decreto era stato confermato e l’opposizione rigettata, ritenendo che la sublocazione si fosse automaticamente rinnovata insieme alla locazione principale. Con il ricorso per cassazione la ricorrente denunciava violazione e falsa applicazione degli artt. 394, 1593, 1595 e 1596 c.c. e degli artt. 27 e 28 l. n. 392/1978, sostenendo che il giudice di rinvio non si fosse attenuto al principio di diritto enunciato nella precedente sentenza rescindente: in particolare, la corte territoriale avrebbe reintrodotto il tema della novazione e avrebbe ritenuto efficace nei suoi confronti il nuovo accordo concluso tra locatore e sublocatore nonostante la sua mancata adesione e la sua dichiarazione contraria del 15 aprile 2010. La ricorrente insisteva sul fatto che, alla scadenza del 3 ottobre 2008, il contratto principale era cessato e con esso la sublocazione, senza bisogno di disdetta, o comunque che ogni proroga avrebbe richiesto una sua accettazione espressa.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto infondato il motivo. Ha chiarito che la sentenza di rinvio non ha violato il principio di diritto già enunciato in sede rescindente, perché non ha attribuito al contratto principale il potere di disciplinare il rapporto derivato in via generale, ma ha accertato in fatto che, per volontà delle parti della sublocazione, la durata e la sorte del rapporto erano state collegate alle vicende della locazione principale. Secondo la Corte, la precedente decisione di cassazione aveva escluso soltanto che l’accordo del 26 febbraio 2008, se non novativo, potesse di per sé imporre il regolamento della sublocazione; non aveva invece precluso l’accertamento, in sede di rinvio, della volontà negoziale espressa nel contratto di sublocazione di legare la sua durata a quella del rapporto principale. La Corte ha inoltre rilevato che la prosecuzione della sublocazione era dipesa dalla mancata disdetta tempestiva da parte della subconduttrice, e che la pretesa di far valere la sola scadenza del rapporto principale era priva di rilievo nei rapporti interni tra sublocatore e subconduttrice, perché tale scadenza era res inter alios. Il ricorso è stato pertanto rigettato, con condanna della ricorrente alle spese di legittimità e con applicazione dell’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 380 bis.1 c.p.c.

  consente la trattazione del ricorso in camera di consiglio nel procedimento di legittimità.

• art. 394 c.p.c.

  la sentenza di rinvio deve attenersi al principio di diritto enunciato in sede rescindente, ma solo per il thema decidendum effettivamente devoluto e omogeneo a quello già esaminato.

• art. 1593 c.c.

  richiamato nel motivo di ricorso, senza che la Corte ne faccia un’autonoma applicazione decisiva.

• art. 1595 c.c.

  disciplina l’opponibilità della locazione principale al subconduttore e i limiti dell’effetto del contratto principale sul rapporto derivato; non attribuisce alle parti del contratto principale un potere generale di governo del contratto di sublocazione nei rapporti interni tra sublocatore e subconduttore.

• art. 1596 c.c.

  richiamato nel motivo di ricorso, senza specifica autonoma ratio decidendi nel provvedimento.

• art. 27 l. n. 392 del 1978

  la durata del rapporto locativo ad uso diverso è soggetta alla disciplina imperativa della legge; la previsione di una proroga inferiore è nulla e si conforma alla durata legale.

• art. 28 l. n. 392 del 1978

  la locazione ad uso diverso si rinnova alla prima scadenza secondo la disciplina legale, con effetti che nel caso concreto incidono anche sulla sublocazione secondo la volontà negoziale delle parti della sublocazione.

• art. 13, comma 1 quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  in caso di rigetto del ricorso sussiste l’obbligo dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

• art. 1, comma 17, l. n. 228 del 2012

  ha introdotto il comma 1 quater dell’art. 13 d.P.R. n. 115 del 2002 sull’ulteriore contributo unificato.

Massime di principio

• Nel rapporto tra locazione principale e sublocazione, l’effetto di dipendenza ex art. 1595 c.c. opera nei confronti del locatore, ma non consente alle parti del contratto principale di modificare unilateralmente il regolamento interno della sublocazione, che resta contratto autonomo.
• In sede di rinvio, il giudice può accertare fatti e volontà negoziali non coperti dal precedente decisum, purché non contraddica il principio di diritto già enunciato e si muova nell’ambito del thema decidendum effettivamente devoluto.
• La pretesa di invocare la cessazione del contratto principale non è decisiva, nei rapporti interni tra sublocatore e subconduttore, se la sublocazione è stata pattiziamente collegata alla durata del rapporto principale e non è stata tempestivamente disdettata dalla parte legittimata.
• Nei contratti di locazione ad uso diverso soggetti alla disciplina imperativa della legge n. 392 del 1978, la durata e le modalità di cessazione sono determinate dalla legge; una pattuizione difforme sulla durata della proroga non prevale sulla disciplina legale.
• La tacita rinnovazione del rapporto di sublocazione può dipendere dalla mancata disdetta delle parti del contratto derivato, anche quando il contratto principale sia stato rinnovato o sia proseguito per effetto della disciplina legale.

Come è indicizzato