Cassazione Civile, Ordinanza n. 18470/2023 del 28/06/2023

Esito

La controversia

La controversia origina da una locazione commerciale avente a oggetto un fondo in cui, secondo la società conduttrice, erano occultate due fosse biologiche condominiali sotto il pavimento. Dopo lo sfratto per morosità, la conduttrice agiva contro il locatore chiedendone la condanna al risarcimento dei danni quantificati in euro 19.431,14, sostenendo di aver dovuto sostenere costi per la rimozione delle fosse e di trovarsi di fronte a un vizio della cosa locata. Il locatore replicava che la tombinatura era già visibile al momento della locazione originaria, che il successivo occultamento era stato compiuto dal precedente conduttore senza sua conoscenza e che la società attrice era subentrata nella locazione ex art. 36 l. n. 392/1978 a seguito di cessione di azienda, dovendo quindi lamentarsi delle caratteristiche del rapporto e del bene con il proprio dante causa. Il Tribunale e poi la Corte d'appello rigettavano la domanda. Nel ricorso per cassazione la società deduceva, con il primo motivo, violazione dell'art. 1578 c.c., sostenendo che il risarcimento per vizi della cosa locata ex comma 2 sarebbe rimedio autonomo e che il locatore avrebbe dovuto provare di aver ignorato senza colpa i vizi; con il secondo motivo deduceva violazione degli artt. 134 e 244 c.p.c. per mancata motivazione sul rigetto delle istanze istruttorie.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo perché la domanda di risarcimento del danno per vizi della cosa locata non è un rimedio autonomo, ma si aggiunge soltanto alla domanda di risoluzione o di riduzione del canone previste dall'art. 1578, comma 1, c.c.; poiché la società ricorrente aveva chiesto solo il risarcimento e non anche uno dei rimedi principali, la domanda non era autonomamente proponibile. Il secondo motivo è stato dichiarato inammissibile per violazione dell'art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c. e comunque assorbito dal rigetto del primo. La ricorrente è stata condannata alle spese e al pagamento dell'ulteriore contributo unificato ex art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.

Norme richiamate

• art. 1578 c.c.

  La disposizione disciplina i vizi della cosa locata che incidono sulla struttura materiale e sul godimento del bene; il risarcimento del danno non costituisce un rimedio autonomo, ma può essere chiesto solo in aggiunta alla risoluzione del contratto o alla riduzione del canone. Il locatore può liberarsi dalla responsabilità risarcitoria solo provando di aver ignorato senza colpa i vizi al momento della consegna.

• art. 1581 c.c.

  Richiamato per chiarire che i vizi della cosa locata possono anche manifestarsi successivamente alla conclusione del contratto e incidere comunque sui rimedi previsti dalla disciplina della locazione.

• art. 36 l. n. 392/1978

  Richiamato come norma che consente il subentro del cessionario d'azienda nella locazione commerciale.

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  Norma processuale invocata per denunciare la violazione di legge nel primo motivo di ricorso.

• art. 134 c.p.c.

  Invocato nel secondo motivo per censurare la motivazione sul rigetto delle istanze istruttorie.

• art. 244 c.p.c.

  Invocato nel secondo motivo in relazione alle prove testimoniali e al loro mancato esame.

• art. 366, comma 1, n. 6 c.p.c.

  La mancata osservanza del requisito di specifica indicazione degli atti e documenti comporta l'inammissibilità del motivo.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Richiamato per la trattazione del ricorso in camera di consiglio.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  È dovuto, in caso di rigetto del ricorso, l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. n. 115/2002

  Parametro per la determinazione dell'ulteriore importo dovuto a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• Nel rapporto di locazione, il risarcimento del danno per vizi della cosa locata non è un rimedio indipendente: presuppone la proponibilità e il cumulo con la domanda di risoluzione del contratto o di riduzione del canone.
• I vizi rilevanti ai sensi dell'art. 1578 c.c. sono quelli che incidono sulla struttura materiale della cosa e ne diminuiscono o impediscono notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale; la disciplina può operare anche per vizi manifestatisi dopo la conclusione del contratto.
• Per la responsabilità risarcitoria del locatore, rileva la prova liberatoria dell'ignoranza incolpevole del vizio al momento della consegna; tuttavia tale profilo diviene irrilevante se la domanda è proposta solo per il risarcimento senza i rimedi principali consentiti dalla norma.
• In cassazione, il motivo che contesta la mancata ammissione o valutazione delle prove deve rispettare in modo rigoroso l'onere di specifica indicazione degli atti e dei documenti rilevanti, altrimenti è inammissibile.

Come è indicizzato