Cassazione Civile, Ordinanza n. 04919/2023 del 16/02/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita immobiliare relativo a un appartamento. Il promissario acquirente ha lamentato la mancata stipulazione del definitivo, attribuendola a una serie di criticità della promittente alienante: ripetuti rinvii della fine lavori, irregolarità catastali poi corrette solo successivamente, mancanza iniziale del certificato di agibilità, difformità dell'immobile rispetto alle planimetrie, impedimento a verificare lo stato del bene, mancata consegna della polizza assicurativa e diniego di uno sconto precedentemente riconosciuto. Sulla base di tali circostanze ha dichiarato il recesso e chiesto la legittimità del recesso stesso, con condanna della controparte al doppio della caparra e alla restituzione di un acconto sul prezzo; in subordine ha chiesto la nullità del contratto, la restituzione delle somme versate e il risarcimento del danno. La società ha resistito chiedendo il rigetto della domanda e, in via riconvenzionale, l'addebito dell'inadempimento all'attore, con trattenimento della caparra. In appello è stata dichiarata la risoluzione del preliminare per impossibilità di esecuzione, con restituzione di caparra e acconto. In Cassazione il ricorrente principale ha dedotto: 1) violazione degli artt. 112 e 345 c.p.c. per avere la Corte territoriale omesso di dichiarare tardiva/inammissibile l'eccezione della società sulla invalidità della diffida ad adempiere e del recesso; 2) violazione degli artt. 1385, 1455, 1460, 1477 c.c. e degli artt. 24 e 25 d.P.R. 380/2001, sostenendo che la controparte fosse inadempiente perché il certificato di abitabilità era stato prodotto solo tardivamente e mancava al momento della diffida; 3) e 4) violazione di varie norme civilistiche e urbanistiche, censurando l'esclusione dell'essenzialità del certificato di agibilità e la qualificazione della vicenda come risoluzione per impossibilità di esecuzione. La società ha proposto ricorso incidentale sostenendo che non fosse stata adeguatamente contestata l'allegazione circa la difficoltà finanziaria dell'acquirente e che la Corte avesse errato nell'escludere la validità della diffida ad adempiere o del recesso.

La decisione

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibili sia il ricorso principale sia quello incidentale. Ha ritenuto che le censure del ricorrente principale non colpissero la ratio decidendi della sentenza impugnata, fondata non su un accertamento di specifici inadempimenti di una parte o dell'altra, ma sull'assenza di prova di inadempimenti reciproci e sulla comune volontà delle parti di non dare esecuzione al contratto. Ha inoltre osservato che alcune doglianze miravano a un riesame del merito e che altre non superavano il vaglio di specificità o non coglievano una pluralità di rationes decidendi, incluso il rilievo che il certificato di abitabilità era stato comunque rilasciato prima della citazione. Quanto al ricorso incidentale, è stato ritenuto infondato o inammissibile perché la mancata specifica contestazione di un generico assunto difensivo non era decisiva e, comunque, non incideva sulla ratio già ricordata. Le spese sono state compensate per reciproca soccombenza ed è stato dato atto dell'obbligo di versamento dell'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato come parametro della denunciata ultrapetizione/omessa pronuncia, ma la censura è stata ritenuta inammissibile perché non colpiva la ratio decidendi.

• art. 345 c.p.c.

  Invocato per contestare la tardività di una eccezione nuova in appello; la doglianza è stata giudicata inammissibile per difetto di decisività rispetto alla motivazione della sentenza impugnata.

• art. 1385 c.c.

  Richiamato in tema di caparra confirmatoria e recesso, ma la Corte ha escluso che la controversia dovesse essere risolta sulla base dell'inadempimento di una sola parte.

• art. 1453 c.c.

  Le contrapposte manifestazioni di volontà delle parti, pur non integrando mutuo consenso risolutorio, sono state considerate idonee a rendere impossibile l'esecuzione del contratto e a giustificare la declaratoria di risoluzione.

• art. 1455 c.c.

  Richiamato nel contesto della valutazione dell'inadempimento, ma la Corte ha evidenziato che non era stato provato un inadempimento imputabile a una specifica parte.

• art. 1458 c.c.

  Applicato come effetto della risoluzione del preliminare, con retroattività degli effetti risolutori nei limiti di legge.

• art. 1460 c.c.

  Invocato dal ricorrente principale, ma non decisivo rispetto alla ratio basata sulla mancata prova dell'inadempimento e sulla scelta di entrambe le parti di non eseguire il contratto.

• art. 1477 c.c.

  Richiamato per sostenere l'obbligo di consegna del certificato di agibilità/abitabilità, ma la censura è stata dichiarata inammissibile.

• art. 24 d.P.R. n. 380/2001

  Norma evocata per il certificato di agibilità; la Corte non ha ritenuto decisivo il vizio prospettato perché il certificato risultava comunque rilasciato prima della citazione.

• art. 25 d.P.R. n. 380/2001

  Richiamato insieme all'art. 24 del testo unico edilizia, senza incidere sulla ratio decidendi.

• art. 115 c.p.c.

  Invocato nel ricorso incidentale per contestare il mancato rilievo della non contestazione, ma la doglianza è stata respinta perché riguardava un'affermazione generica e non uno specifico addebito.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato in tema di riparto dell'onere della prova; la Corte ha ritenuto che la difesa avversaria integrasse una ricostruzione alternativa dei fatti, non una mancata contestazione decisiva.

• art. 1454 c.c.

  Evocato nel ricorso incidentale con riferimento alla diffida ad adempiere, ma la Corte ha ritenuto non decisiva la questione perché mancava comunque la prova dell'inadempimento di una parte.

• art. 360-bis c.p.c.

  Richiamato per affermare che il filtro di ammissibilità opera motivo per motivo e consente di dichiarare inammissibile il ricorso quando le censure non superano il vaglio di consistenza.

• art. 334 c.p.c.

  Citato con riguardo agli effetti dell'inammissibilità sul ricorso incidentale, in relazione alla disciplina delle impugnazioni incidentali.

• art. 348-bis c.p.c.

  Richiamato per il collegamento tra filtro di inammissibilità e ragioni di merito già vagliate nei giudizi di merito.

• art. 13 d.P.R. n. 115/2002

  comma 1-quater e comma 1-bis

  Usato per dare atto della sussistenza dei presupposti per il versamento dell'ulteriore contributo unificato in caso di rigetto/inammissibilità del ricorso.

Massime di principio

• Quando entrambe le parti in un preliminare chiedono la risoluzione del contratto e il giudice esclude la prova di specifici inadempimenti imputabili a una sola di esse, può dichiarare la risoluzione per impossibilità di esecuzione derivante dalla scelta di entrambe le parti di non dare seguito al rapporto, con gli effetti restitutori dell'art. 1458 c.c.
• In sede di legittimità, la censura è inammissibile se non colpisce la ratio decidendi effettiva della sentenza impugnata; non è sufficiente attaccare una questione secondaria o assorbita.
• La deduzione di violazione di legge non può trasformarsi in una richiesta di nuovo esame del merito: se l'accertamento fattuale compiuto dal giudice di merito non consente la sussunzione prospettata, la censura è inammissibile.
• La mancata contestazione di una generica allegazione difensiva non equivale, di per sé, a confessione o prova decisiva se la difesa complessiva della controparte offre una ricostruzione alternativa dei fatti.
• Quando la sentenza di merito si fonda su più rationes decidendi autonome, il ricorso per cassazione deve attaccarle tutte; l'impugnazione che ne censuri solo alcune è inammissibile per difetto di decisività.

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