Cassazione Civile, Ordinanza n. 21558/2025 del 27/07/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un avviso di accertamento con cui l’Ufficio aveva rideterminato il reddito d’impresa per l’anno 2007, recuperando a tassazione maggiori imposte in relazione alla vendita di un complesso immobiliare ad uso opificio artigianale-industriale nell’ambito di un’operazione di sale and lease-back. La CTR aveva rigettato l’appello dell’Amministrazione, ritenendo che la plusvalenza generata dalla cessione fosse da imputare secondo criteri civilistici, con ripartizione lungo la durata del leasing, valorizzando la causa finanziaria del negozio e l’art. 2425-bis, comma 4, c.c., invece dell’art. 86 TUIR. Con il ricorso per cassazione l’Agenzia denunciava, da un lato, motivazione apparente/illogica e contraddittoria ex art. 36, comma 2, n. 4, d.lgs. n. 546/1992 e art. 360 n. 4 c.p.c., sostenendo che la CTR avesse ricavato il regime fiscale dalla causa del contratto in modo incongruo; dall’altro, violazione degli artt. 86 e 109 TUIR e falsa applicazione dell’art. 2425-bis, comma 4, c.c., assumendo che la plusvalenza fosse imponibile integralmente nell’esercizio di realizzo e che la norma civilistica non avesse rilevanza fiscale per il 2007, prima della modifica dell’art. 83 TUIR. La Corte ha però ritenuto infondati entrambi i motivi, richiamando la propria giurisprudenza consolidata: nel sale and lease-back la plusvalenza va contabilizzata e imputata in funzione della durata del contratto di locazione finanziaria, in applicazione dei principi contabili internazionali e dell’art. 2425-bis c.c.; tale criterio costituisce una deroga al criterio di competenza ex art. 109 TUIR e giustifica la ripartizione temporale della plusvalenza.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso dell’Agenzia delle Entrate. Ha ritenuto corretta la decisione della CTR che aveva escluso l’imposizione integrale e immediata della plusvalenza derivante dall’operazione di sale and lease-back, confermando che la plusvalenza deve essere ripartita lungo la durata del contratto di locazione finanziaria secondo l’art. 2425-bis, comma 4, c.c. e i principi contabili richiamati. Non è stata adottata alcuna statuizione sulle spese perché la società intimata non ha svolto difese. È stata inoltre data atto della ricorrenza dei presupposti per il versamento dell’ulteriore contributo unificato a carico dell’Amministrazione soccombente.

Norme richiamate

• art. 36, comma 2, n. 4, d.lgs. n. 546/1992

  è invocato come parametro della censura di motivazione apparente o mancante della sentenza tributaria

• art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c.

  richiamato come vizio processuale dedotto in cassazione per nullità della sentenza impugnata

• art. 115 c.p.c.

  la CTR è ritenuta aver fatto buon governo delle prove acquisite

• art. 116 c.p.c.

  la CTR è ritenuta aver correttamente valutato il materiale probatorio

• art. 2425-bis, comma 4, c.c.

  consente la ripartizione della plusvalenza da sale and lease-back lungo la durata del leasing; è considerato norma aderente alla sostanza del negozio e rilevante nella contabilizzazione

• art. 86 TUIR

  secondo l’Agenzia sarebbe applicabile alla plusvalenza nel periodo di realizzo; la Corte, aderendo alla CTR, ne esclude l’applicazione immediata e piena nel caso di sale and lease-back, in quanto la disciplina contabile/civilistica impone la ripartizione temporale

• art. 109 TUIR

  richiamato come criterio di competenza a cui la disciplina del sale and lease-back deroga

• art. 83 TUIR

  richiamato quale norma di collegamento tra principi contabili internazionali e determinazione del reddito imponibile

• art. 13-bis, commi 2 e 5, d.l. n. 244 del 2016

  richiamato dall’Agenzia per evidenziare che la rilevanza fiscale espressa dei criteri contabili è intervenuta solo dal 1 gennaio 2016

• regolamento (CE) n. 1606/2002

  richiamato come fonte dei principi contabili internazionali adottati dalla Corte per la rilevazione del contratto

• d.m. 1° aprile 2009, n. 48, art. 2, comma 2

  richiamato per il principio di prevalenza della sostanza sulla forma nei principi contabili internazionali

Massime di principio

• Nel contratto di sale and lease-back la plusvalenza derivante dalla cessione del bene non va letta come mero corrispettivo di vendita immediatamente imponibile, poiché l’operazione ha causa finanziaria e costituisce un complesso negoziale unitario.
• Ai fini della determinazione del reddito d’impresa, la plusvalenza da sale and lease-back deve essere imputata temporalmente in funzione della durata del leasing, secondo l’art. 2425-bis, comma 4, c.c. e i principi contabili richiamati, che esprimono la prevalenza della sostanza sulla forma.
• La disciplina contabile del sale and lease-back, pur non coincidente con una norma tributaria espressa per tutte le annualità, si riflette sulla determinazione del reddito imponibile quando la legislazione fiscale non la deroga in modo specifico.
• La ripartizione pluriennale della plusvalenza costituisce una deroga al criterio generale di competenza ex art. 109 TUIR e richiede coerenza con la scelta dichiarativa prevista dalla normativa fiscale applicabile.

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