Cassazione Civile, Sentenza n. 20360/2025 del 21/07/2025

Esito

La controversia

Agieffe ha citato Tuzi chiedendo l'arretramento del fabbricato da questi ricostruito in forza di concessione edilizia n. 1192/389, o in alternativa l'arretramento della porzione realizzata in ampliamento (innalzamento edificio e installazione di un traliccio per antenna alta 13 m), per il mancato rispetto delle distanze previste dal regolamento edilizio locale per le nuove costruzioni. Il Tribunale di primo grado aveva respinto la domanda ritenendo l'intervento mera ristrutturazione e il traliccio non qualificabile come costruzione. La Corte d'Appello ha riformato ritenendo invece che si trattasse di demolizione e ricostruzione con aumento di volume e altezza, configurando una nuova costruzione: ha ordinato il ripristino (riduzione dell'altezza alla consistenza preesistente), l'arretramento fino al rispetto della distanza di 10 m dalla parete dell'edificio di Agieffe ed eliminazione del traliccio. Tuzi ha impugnato in Cassazione su plurimi motivi (tra cui la qualificazione come nuova costruzione, l'applicazione dell'art. 9 del D.M. 1444/1968, l'applicabilità delle "tolleranze costruttive" e vizi processuali/probatori).

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il dodicesimo motivo del ricorso, dichiarando assorbiti il secondo, terzo, nono, decimo e undicesimo motivo, e ha cassato la sentenza impugnata limitatamente alla censura accolta. La Cassazione ha ritenuto che la Corte d'Appello avesse correttamente accertato che si era trattato di demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria e altezza, ma abbia errato ordinando l'arretramento dell'intero fabbricato senza verificare se lo strumento urbanistico locale preveda l'estensione delle prescrizioni sulle distanze alle ricostruzioni nel loro complesso; in mancanza di una norma locale espressa, l'obbligo di rispetto delle distanze per le nuove costruzioni si applica solo alle parti eccedenti le dimensioni dell'edificio originario. Inoltre la Corte ha precisato che le "tolleranze costruttive" (art. 34-bis DPR 380/2001) hanno natura di strumento di conformità rispetto all'autorità amministrativa e non sono applicabili nei rapporti tra privati; che l'art. 9 del D.M. 1444/1968 (distanza di 10 m tra pareti finestrate) ha carattere assoluto; che il traliccio posto sulla copertura deve essere valutato con riferimento al fabbricato sul quale insiste e non come manufatto autonomo. La causa è stata rinviata alla Corte d'Appello di Roma in diversa composizione per i necessari ulteriori accertamenti e per pronunciarsi conformemente ai criteri indicati dalla Cassazione; la Cassazione ha altresì disposto la rifusione delle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• Legge n. 98/2013

  La censura sulla costituzionalità degli artt. 62-72 era stata sollevata ma la Corte Costituzionale, con sentenza n. 41/2021, ha dichiarato l'illegittimità in parte limitata; la Cassazione ha ritenuto manifestamente infondata la doglianza relativa alla composizione del collegio e alla partecipazione di giudice ausiliario.

• Sentenza Corte Costituzionale

  n. 41 del 25 gennaio 2021

  Ha chiarito i limiti di applicazione della riforma e ha autorizzato, per ragioni transitorie e di bilanciamento, la validità di collegi ai quali abbia partecipato non più di un giudice ausiliario anche in veste di relatore.

• D.P.R. n. 380/2001 (Testo unico dell'edilizia)

  La disposizione sulle "tolleranze costruttive" (2%) riguarda la conformità dell'opera rispetto al titolo abilitativo e ha finalità nei rapporti con la pubblica amministrazione; non è utilizzabile per negare l'azione del vicino nei rapporti interprivati.

• Legge n. 457/1978

  Contiene il previgente criterio sulla ristrutturazione/ricostruzione; la Cassazione ha osservato che il DPR 380/2001 contiene norme di favore più moderne, ma ha ribadito i criteri di distinzione tra ristrutturazione e ricostruzione (essenziali componenti e variazioni di volumetria).

• D.M. n. 1444/1968

  Prevede la distanza di 10 metri tra pareti finestrate frontistanti nelle zone diverse dalla zona A; la Corte lo ha qualificato come norma statale sovraordinata avente carattere assoluto e inderogabile e che va rispettata salvo che lo strumento urbanistico locale non disciplini diversamente.

• Codice Civile

  Norma base sulle distanze fra costruzioni invocata nel giudizio: la Cassazione ha richiamato che le norme integrative e i regolamenti locali possono disciplinare distanze e rapporti in funzione dell'altezza, ma la loro applicazione dipende dal contenuto delle norme locali e dalla eventuale estensione alle ricostruzioni.

• Codice delle comunicazioni elettroniche

  Richiamato dal ricorrente ma la Corte ha ritenuto che la verifica delle distanze debba essere condotta rispetto al fabbricato su cui è posto il traliccio, non al traliccio considerato come manufatto autonomo; pertanto la disciplina speciale non ha esautorato la verifica edilizia-distanze rispetto all'edificio.

• Normativa regionale Lazio

  L.r. Lazio n. 36/1987 art. 7; L.r. Lazio n. 15/2008 art. 17 (precedentemente art. 8 della L.r. 36/1987)

  Rilevata ma non decisiva in primo grado; la Corte ha indicato che il giudice di rinvio dovrà verificare l'eventuale disciplina locale integrativa delle distanze e la loro estensione alle ricostruzioni.

• Legge n. 443/2001 e D.Lgs. n. 301/2002

  Modifiche normative richiamate con riferimento all'ambito di ristrutturazione/ricostruzione per spiegare l'evoluzione normativa che ha portato il DPR 380/2001 a ricomprendere la demolizione e ricostruzione entro talune fattispecie di ristrutturazione.

• Codice di procedura civile

  art. 360, primo comma, n. 3 e n. 4; art.115; art.395 n.4

  Art. 360 invocato per i motivi di cassazione (vizi di diritto). Le censure di fatto e di valutazione della prova (art. 115 e art. 395 n.4) sono state in gran parte ritenute assorbite o infondate salvo l'errore di diritto relativo all'applicazione delle distanze e alla pronuncia di arretramento sull'intero fabbricato.

Massime di principio

• Demolizione e ricostruzione: se la ricostruzione comporta aumento di volumetria o di sagoma si configura, ai fini delle distanze, nuova costruzione; le prescrizioni sulle distanze si applicano almeno alle parti eccedenti l'edificio originario e, solo se espressamente previsto dallo strumento urbanistico locale, all'intero manufatto ricostruito.
• Tolleranze costruttive (art. 34-bis DPR 380/2001): sono limiti di conformità rispetto al titolo abilitativo e operano nei rapporti con la pubblica amministrazione; non possono essere invocate per negare i diritti del vicino nei rapporti interprivati.
• Art. 9 D.M. 1444/1968 (distanza 10 m tra pareti finestrate) ha valore inderogabile in quanto norma statale sovraordinata e va rispettata salvo diversa disciplina locale espressa.
• Manufatti posti sopra l'edificio (es. tralicci/antenne) vanno valutati nel loro complesso in riferimento all'edificio che li ospita; se il manufatto non è autonomo la verifica delle distanze riguarda il fabbricato sottostante.
• Verifica delle misure di altezza: l'accertamento di maggiore altezza è rilevante solo ai fini della qualificazione come nuova costruzione e dell'eventuale prescrizione delle distanze; le norme sulle distanze possono dipendere dall'altezza ma non costituiscono di per sé un limite massimo di altezza imponibile dal giudice civile se non previsto dalla normativa locale.
• Onere del giudice di merito: prima di ordinare l'arretramento o la demolizione dell'intero fabbricato il giudice deve controllare l'esistenza e il contenuto delle disposizioni urbanistiche locali che eventualmente estendono le prescrizioni per le nuove costruzioni anche alle ricostruzioni.