Cassazione Civile, Ordinanza n. 03753/2026 del 19/02/2026

Esito

La controversia

Due soggetti avevano concluso un contratto preliminare di compravendita immobiliare e avevano agito ex art. 2932 c.c. per ottenere l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di contrarre, chiedendo il trasferimento coattivo dell'immobile. La società promittente venditrice si era opposta e aveva proposto domanda riconvenzionale di risoluzione del preliminare per inadempimento dei promissari acquirenti, assumendo anche il mancato pagamento del prezzo e l'occupazione dell'immobile. In primo grado la domanda ex art. 2932 c.c. era stata accolta, con subordinazione del trasferimento al pagamento del prezzo residuo e alla regolarizzazione di difformità urbanistiche e catastali emerse in corso di causa. In appello la decisione era stata solo parzialmente riformata, eliminando il riferimento alla previa sanatoria come condizione del trasferimento e confermando nel resto. In cassazione i ricorrenti deducevano: (1) violazione dell'art. 2932 c.c. e omesso esame di un fatto decisivo, sostenendo che la regolarità urbanistico-paesaggistica sarebbe presupposto indispensabile per la pronuncia costitutiva e che, in mancanza di compatibilità paesaggistica ed edilizia, il trasferimento non sarebbe possibile; (2) ulteriore violazione dell'art. 2932 c.c. e omesso esame di difformità edilizie emerse nei sopralluoghi peritali, ritenute ostative alla commerciabilità del bene; (3) violazione dell'art. 167, comma 4, lett. a), d.lgs. 42/2004 e omesso esame di un fatto decisivo, assumendo che i volumi tecnici sarebbero comunque ostativi alla compatibilità paesaggistica e quindi alla sanatoria.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto infondati tutti e tre i motivi. Ha affermato che, ai fini dell'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c., la pronuncia di trasferimento è preclusa solo quando l'immobile sia stato costruito senza titolo edilizio o sia caratterizzato da totale difformità, in assenza di sanatoria; invece, quando il bene sia munito di regolare concessione e permesso di abitabilità e le difformità siano soltanto parziali, non incidenti sulla commerciabilità e non tali da determinare nullità del futuro contratto definitivo, il trasferimento può essere pronunciato. La Corte ha condiviso la valutazione di merito secondo cui le difformità riscontrate erano sostanzialmente irrilevanti ai fini della validità della compravendita e della pronuncia ex art. 2932 c.c., perché il titolo edilizio era stato rilasciato, l'immobile era commerciabile e le questioni di sanatoria/compatibilità paesaggistica non ostavano al trasferimento. Ha inoltre osservato che le doglianze sulla lettura delle risultanze peritali miravano in realtà a una rivalutazione del merito, non consentita in cassazione, e che la motivazione della sentenza impugnata superava il minimo costituzionale. Il ricorso è stato quindi rigettato, con condanna dei ricorrenti alle spese e con l'ulteriore contributo unificato ove dovuto.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  La sentenza costitutiva di esecuzione in forma specifica è preclusa solo in caso di immobile privo di titolo edilizio o radicalmente difforme, ovvero non sanato; se invece esiste un regolare titolo e le difformità sono solo parziali e non incidono sulla validità del futuro trasferimento, la pronuncia è consentita.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  Le censure di violazione di legge non possono tradursi in una richiesta di nuova valutazione delle risultanze istruttorie o dell'apprezzamento di fatto compiuto dal giudice di merito.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  Dopo la riforma del 2012 il vizio motivazionale è denunciabile solo nei limiti dell'anomalia motivazionale costituzionalmente rilevante; non è sindacabile il semplice difetto di sufficienza della motivazione.

• art. 40 L. 28 febbraio 1985, n. 47

  Richiamato come parametro giurisprudenziale per affermare che l'assenza totale di titolo edilizio o la totale difformità, in mancanza di sanatoria, impediscono la sentenza ex art. 2932 c.c.

• art. 167, comma 4, lett. a), d.lgs. 22 gennaio 2004, n. 42

  La Corte di merito ha ritenuto che, nel caso concreto, la nozione di volume tecnico non impedisse la compatibilità paesaggistica e la sanatoria, valorizzando l'incidenza concreta dell'intervento sul paesaggio.

• art. 34, comma 2-ter, d.P.R. 380/2001

  Richiamato per escludere che l'aumento delle altezze superasse la soglia di tolleranza del 2%.

• art. 111 Cost.

  La motivazione della sentenza impugnata è stata ritenuta conforme al minimo costituzionale richiesto per il controllo di legittimità.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  È stato dato atto dei presupposti per il versamento dell'ulteriore contributo unificato in caso di rigetto dell'impugnazione.

Massime di principio

• In tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto preliminare di compravendita immobiliare, l'assenza del titolo edilizio o la radicale difformità dell'immobile, in mancanza di sanatoria, impediscono la pronuncia ex art. 2932 c.c.; viceversa, le mere difformità parziali, non incidenti sulla commerciabilità e non idonee a rendere nullo il futuro contratto definitivo, non la precludono.
• Quando il bene promesso in vendita risulti munito di titolo edilizio e di abitabilità, il giudice può valutare come non ostative alla sentenza costitutiva le irregolarità urbanistiche soltanto parziali, specie se la regolarizzazione risulti astrattamente e concretamente praticabile.
• In sede di legittimità non è consentito sollecitare una nuova valutazione del materiale istruttorio o una diversa lettura delle consulenze tecniche; le censure devono individuare un effettivo errore di diritto o un'omissione di fatto decisivo nei ristretti limiti dell'art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.
• Il vizio di motivazione deducibile in cassazione è ormai limitato alle sole anomalie motivazionali che si traducano in violazione del minimo costituzionale, restando insindacabile la mera insufficienza argomentativa.

Come è indicizzato