Cassazione Civile, Ordinanza n. 20531/2026 del 18/06/2026

Esito

La controversia

Una contribuente aveva impugnato un avviso di accertamento relativo all'anno d'imposta 2011, con cui l'Ufficio aveva recuperato a tassazione una plusvalenza derivante dalla vendita, avvenuta entro cinque anni dall'acquisto, di un immobile sito in Pisciotta. La contribuente sosteneva che il bene non dovesse essere tassato come plusvalenza speculativa perché, al momento della cessione, era stato da poco reso effettivamente abitabile a seguito di lavori e del ritardo nel rilascio del permesso di costruire; i giudici di merito avevano accolto il ricorso ritenendo applicabile il criterio della 'costruzione' e valorizzando il momento in cui l'immobile era divenuto concretamente fruibile come abitazione. L'Agenzia delle entrate ha proposto ricorso per cassazione con due motivi: (1) nullità/motivazione apparente della sentenza di appello, perché la CTR avrebbe riprodotto la motivazione di primo grado senza esaminare le critiche dell'Ufficio; (2) violazione dell'art. 67, comma 1, lett. b), TUIR, per avere la CTR assimilato ristrutturazione/restauro a costruzione e per avere escluso la tassazione facendo decorrere il termine non dall'acquisto, ma dal completamento dei lavori e dal successivo utilizzo abitativo, invocando in sostanza un'impropria rilevanza delle 'lungaggini burocratiche' e della forza maggiore.

La decisione

La Corte ha respinto il primo motivo, ritenendo che la motivazione della CTR, pur largamente sovrapponibile a quella di primo grado, fosse comunque riconducibile a una autonoma decisione e che il ricorrente non avesse indicato quali specifiche censure d'appello fossero rimaste senza risposta. Ha invece accolto il secondo motivo: ha affermato che l'art. 67, comma 1, lett. b), TUIR prevede la tassazione delle plusvalenze derivanti dalla cessione di immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, con esclusione solo degli immobili effettivamente adibiti ad abitazione principale per la maggior parte del periodo tra acquisto o costruzione e cessione; un intervento di restauro, manutenzione o ristrutturazione non equivale a nuova costruzione e non consente di spostare in avanti il dies a quo dal momento dell'acquisto a quello di ultimazione dei lavori. Ha inoltre escluso che il ritardo nel rilascio del titolo edilizio integri forza maggiore rilevante ai fini dell'agevolazione, trattandosi di situazione prevedibile e comunque non riferibile a un obbligo tributario inadempiuto. La sentenza impugnata è stata quindi cassata limitatamente al motivo accolto, con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Campania in diversa composizione per nuovo esame e regolazione delle spese di legittimità.

Norme richiamate

• art. 67, comma 1, lett. b), TUIR

  "le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorrente tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari"

  La tassazione opera quando la cessione avviene entro cinque anni dall'acquisto o dalla costruzione; l'esclusione richiede che l'immobile sia stato effettivamente adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo rilevante, senza che interventi di ristrutturazione consentano di sostituire l'acquisto con il completamento dei lavori come dies a quo.

• art. 36, comma 2, d.lgs. n. 546/1992

  Richiamato ai fini della dedotta nullità della motivazione della sentenza tributaria, ma la censura è stata respinta.

• art. 61 d.lgs. n. 546/1992

  Richiamato nel giudizio sulla sufficienza della motivazione della CTR; la Corte ha escluso la nullità.

• art. 118 disp. att. c.p.c.

  La motivazione per relationem è ammissibile se rende chiare le ragioni della decisione e consente di individuare il thema decidendum; non è nulla se il giudice d'appello fa proprie le argomentazioni di primo grado.

• art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.

  Il vizio processuale dedotto in relazione alla motivazione apparente non è stato ravvisato.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  È stata accolta la doglianza di violazione di legge relativa all'interpretazione dell'art. 67 TUIR.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  La causa è stata trattata in camera di consiglio secondo il rito camerale semplificato.

• art. 327 c.p.c.

  Richiamato per il termine lungo di impugnazione, prorogato nel caso concreto per effetto della normativa emergenziale/deflattiva tributaria.

• art. 155, quarto e quinto comma, c.p.c.

  Applicato per computare la proroga del termine sino al 20/4/2020.

• art. 6, comma 11, d.l. n. 119 del 2018, conv. in L. n. 136 del 2018

  Per le controversie definibili in materia tributaria sono sospesi per nove mesi i termini di impugnazione e di controricorso; la Corte ha ritenuto tempestivo il ricorso dell'Agenzia.

• artt. 385, terzo comma, seconda parte, c.p.c. e 62, comma 2, d.lgs. n. 546 del 1992

  Richiamati ai fini della regolazione delle spese del giudizio di legittimità nel giudizio di rinvio.

Massime di principio

• In materia di plusvalenze immobiliari ex art. 67 TUIR, il termine quinquennale decorre dall'acquisto o dalla costruzione del bene secondo il dato normativo, e non può essere spostato al momento di ultimazione di lavori di restauro, manutenzione o ristrutturazione che abbiano reso l'immobile abitabile.
• L'agevolazione/esclusione dalla tassazione delle plusvalenze va interpretata restrittivamente: non è consentito creare una categoria intermedia di immobili 'ristrutturati' assimilata alla costruzione in assenza di espresso fondamento legislativo.
• Per escludere la plusvalenza tassabile è necessaria un'effettiva adibizione dell'immobile ad abitazione principale per la maggior parte del periodo rilevante; non basta una destinazione solo intenzionale o futura.
• La forza maggiore, ai fini dell'agevolazione fiscale, richiede circostanze oggettive, anormali, imprevedibili e inevitabili, esterne alla sfera dell'operatore; non ricorre per ritardi burocratici prevedibili nel rilascio di un titolo edilizio.
• La motivazione per relationem della sentenza di appello non è di per sé nulla se consente di comprendere la decisione e se il ricorrente non indica quali specifiche censure siano state ignorate.

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