Cassazione Civile, Ordinanza n. 12629/2025 del 12/05/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce dal mancato pagamento della provvigione richiesta da una società immobiliare che aveva svolto attività di intermediazione in relazione all’acquisto di un immobile compreso nell’attivo di una procedura fallimentare. La Corte d’appello aveva respinto la domanda sul rilievo che l’acquisto era avvenuto all’esito di una procedura concorrenziale gestita dagli organi fallimentari e non per effetto dell’intervento del mediatore, escludendo quindi il nesso causale richiesto dall’art. 1755 c.c. La società ricorrente ha proposto due motivi: con il primo ha denunciato violazione degli artt. 1322, 1750, 1372, 1362 e seguenti c.c., sostenendo che l’incarico di mediazione aveva natura atipica e che le parti avevano validamente pattuito il pagamento della provvigione anche in caso di acquisto diretto in sede fallimentare, in deroga allo schema tipico della mediazione; con il secondo ha lamentato vizio motivazionale, assumendo che la dichiarazione di impegno sottoscritta da una delle acquirenti fosse sufficiente a fondare il diritto al compenso, poiché dimostrava la consapevolezza della procedura concorsuale e l’utilità dell’attività svolta dalla società immobiliare, anche indipendentemente dalla conclusione dell’affare per suo intervento.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto infondati entrambi i motivi e ha confermato il rigetto della domanda di provvigione. Ha affermato che l’art. 1755 c.c. è derogabile dalle parti, ma solo se l’accordo negoziale collega il compenso a una prestazione diversa e specifica del mediatore, come un’attività concreta di ricerca o organizzazione finalizzata all’affare. Nel caso concreto, dalla dichiarazione trascritta nel ricorso non emergeva un simile collegamento sinallagmatico: l’impegno a pagare la provvigione era riferito a una mediazione non svolta e non a una diversa prestazione remunerabile. La Corte ha inoltre escluso la denunciata insufficienza di motivazione, osservando che il giudice di merito aveva spiegato, sia pure sinteticamente, perché la dichiarazione non fosse idonea a giustificare il compenso. Il ricorso è stato quindi respinto, con condanna della ricorrente alle spese e con l’ordine di versamento dell’ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 1755 c.c.

  il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti se l'affare è concluso per effetto del suo intervento

  La provvigione presuppone, di regola, un nesso eziologico tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare; la norma è però derogabile dall’autonomia privata, purché il compenso sia collegato a una prestazione diversa e autonoma rispetto alla mediazione tipica.

• art. 1322 c.c.

  L’autonomia contrattuale consente di pattuire assetti negoziali atipici e deroghe alla disciplina tipica, ma entro i limiti della meritevolezza e senza eliminare il necessario fondamento causale del compenso pattuito.

• art. 1372 c.c.

  È richiamato come parametro della vincolatività dell’accordo contrattuale, ma non consente di superare, nel caso concreto, la mancanza di una specifica prestazione remunerata.

• art. 1362 c.c. e seguenti

  L’interpretazione della dichiarazione deve rispettare il dato letterale e il complessivo contenuto negoziale; nel caso concreto il testo non evidenziava una deroga chiara e funzionale all’art. 1755 c.c.

• art. 360 n. 5 c.p.c.

  La censura motivazionale non è accolta perché la Corte di merito aveva comunque esplicitato le ragioni essenziali della decisione, senza omissione di un fatto decisivo.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  Essendo il ricorso respinto, è stato dato atto dei presupposti per il versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

• art. 1, comma 17, l. 228/2012

  È richiamato quale norma che ha introdotto il meccanismo dell’ulteriore contributo unificato nei casi previsti dall’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002.

Massime di principio

• Il diritto del mediatore alla provvigione presuppone normalmente il nesso causale tra l’intervento dell’intermediario e la conclusione dell’affare; in mancanza di tale nesso, la pretesa non è fondata sulla disciplina tipica della mediazione.
• Le parti possono derogare all’art. 1755 c.c. e prevedere un compenso anche in assenza della conclusione dell’affare per effetto dell’intervento del mediatore, ma la clausola deve collegare il pagamento a una prestazione diversa, concreta e autonomamente remunerabile, e non al solo conferimento dell’incarico.
• La mera dichiarazione di impegno a corrispondere la provvigione, se non accompagnata dall’indicazione di una specifica attività diversa dalla mediazione tipica, non basta a fondare il diritto al compenso.
• Nell’interpretazione di pattuizioni derogatorie della disciplina legale della mediazione occorre verificare il dato letterale e la presenza di una causa concreta del compenso; non è sufficiente un richiamo generico all’utilità dell’attività svolta.
• Il vizio motivazionale non sussiste quando la sentenza di merito espone, anche sinteticamente, le ragioni che escludono l’idoneità del documento prodotto a giustificare il pagamento richiesto.

Come è indicizzato