Cassazione Civile, Ordinanza n. 25819/2026 del 25/09/2026

Esito

La controversia

La controversia trae origine dalla locazione di un immobile a uso non commerciale. La conduttrice originaria aveva ceduto il contratto di locazione a una società alla quale aveva contestualmente affittato la propria azienda; la cessionaria era rimasta inadempiente nel pagamento dei canoni. La locatrice aveva chiesto il pagamento dei canoni insoluti, ottenendo in primo grado la condanna della conduttrice originaria e dei garanti per euro 59.718,19. Nel giudizio di merito era stata inoltre respinta la domanda di riduzione dei canoni per il limitato godimento dell’immobile e di rimborso dei costi di ristrutturazione, anche in ragione delle clausole contrattuali che ponevano gli interventi a carico della conduttrice. In appello la decisione era stata parzialmente riformata, anche con riguardo alla tardiva introduzione dell’azione di merito rispetto al sequestro conservativo e alla conseguente restituzione della somma ottenuta in sede cautelare; gli ulteriori motivi erano stati respinti. I ricorrenti hanno proposto quattro motivi: (1) hanno contestato che alcune domande riconvenzionali fossero state considerate nuove, denunciando violazione delle norme sulla prosecuzione del rito e vizio motivazionale; (2) hanno sostenuto che la cedente dovesse partecipare al giudizio di convalida di sfratto promosso contro la cessionaria, e che la risoluzione dell’affitto d’azienda dovesse incidere sulla legittimazione processuale; (3) hanno rivendicato la legittimazione della cedente a chiedere la riduzione dei canoni per inadempimenti della locatrice, lamentando anche l’omesso esame della questione; (4) hanno censurato il rigetto della domanda di risarcimento dei costi sostenuti per la ristrutturazione dell’immobile, deducendo che le doglianze d’appello erano state esposte in modo sufficiente.

La decisione

La Corte ha rigettato il ricorso. Il primo motivo è stato dichiarato inammissibile perché non trascriveva né individuava con la necessaria specificità le domande formulate in comparsa di risposta e nella memoria integrativa, impedendo di verificare se fossero nuove; il denunciato vizio motivazionale non era inoltre specificamente argomentato e non rientrava nei limiti dell’art. 360, n. 5, c.p.c. Il secondo motivo è stato respinto: in caso di cessione della locazione comunicata al locatore e non contestata, la cessionaria subentra nel rapporto e, quando si discute soltanto delle vicende del contratto ceduto e del rilascio, non è necessaria la partecipazione della cedente al giudizio; la mancata liberazione della cedente conserva però la sua obbligazione per i debiti rimasti insoluti e la legittimazione a contraddire sulle relative pretese. La censura concernente la risoluzione dell’affitto d’azienda è stata dichiarata inammissibile, poiché investiva una valutazione giuridica e non l’omesso esame di un fatto storico decisivo; inoltre, la pronuncia arbitrale sulla risoluzione era intervenuta dopo la convalida dello sfratto. Il terzo motivo è stato dichiarato inammissibile perché riproponeva la questione della legittimazione già esaminata e non indicava dove, in appello, fosse stata contestata la mancanza di prova che i rigurgiti fognari fossero addebitabili alla locatrice. Il quarto motivo è stato dichiarato inammissibile perché non criticava adeguatamente la ragione del rigetto della domanda di rimborso, fondata sull’art. 7 del contratto, che poneva a carico della conduttrice le modifiche e gli interventi senza diritto a indennizzo, in considerazione anche del canone ridotto convenuto per i primi due anni. La Corte ha condannato i ricorrenti a rifondere alla controricorrente euro 7.000 per compensi ed euro 200 per esborsi, oltre rimborso forfettario e accessori di legge, e ha dato atto dei presupposti per l’ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 366, n. 6, c.p.c.

  Ed infatti esso è privo della necessaria specificità prescritta dal disposto di cui all’art.366 n.6 c.p.c. non menzionandosi nella relativa argomentazione né le domande proposte con la comparsa di costituzione né quelle proposte con la memoria integrativa ex art. 426 c.p.c., e tanto meno quelle ritenute nuove, e così impedendo a questa Corte di esaminarne il contenuto e la correttezza del conseguente giudizio svolto da parte della corte territoriale.

  Il ricorso per cassazione deve individuare e riportare con specificità gli atti e i documenti necessari a comprendere la censura; la mancata esposizione delle domande poste a confronto rende inammissibile la contestazione della loro qualificazione come nuove.

• art. 360, n. 5, c.p.c.

  la citata norma prevede l'"omesso esame" come riferito ad "un fatto decisivo per il giudizio" ossia ad un preciso accadimento o una precisa circostanza in senso storico - naturalistico, che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e abbia carattere decisivo (vale a dire che, se esaminato, avrebbe determinato un esito diverso della controversia); sotto il profilo poi meramente motivazionale deve altresì rilevarsi che la norma va intesa come riduzione al "minimo costituzionale" del sindacato di legittimità sulla motivazione.

  Il motivo consente di denunciare l’omesso esame di un fatto storico, discusso e decisivo, non una diversa valutazione giuridica dei fatti. Il sindacato sulla motivazione è limitato alle anomalie che incidono sulla sua esistenza e intelligibilità nei termini indicati dalla giurisprudenza richiamata.

• art. 36 della legge 27 luglio 1978, n. 392

  nel caso di cessione del contratto di locazione d'immobile, consentita al conduttore ex art. 36 legge n. 392 del 1978 e comunicata al locatore, si determina la sostituzione del cessionario nei diritti e negli obblighi del cedente, sicché l'originario conduttore risulta del tutto estraneo al rapporto locatizio che, pur restando assoggettato al medesimo regime giuridico, viene ad instaurarsi, con il consenso del locatore, direttamente tra il cessionario ed il locatore

  La cessione della locazione effettuata alle condizioni previste dall’art. 36 e comunicata al locatore determina il subentro del cessionario nei diritti e negli obblighi del conduttore nel rapporto locatizio.

• art. 102 c.p.c.

  sussiste litisconsorzio necessario tra cedente, cessionario e ceduto soltanto quando siano in questione l’avvenuta conclusione, validità ed efficacia del contratto di cessione, ma non quando si controverta unicamente delle vicende del rapporto, potendo in questo caso il locatore esperire separate e distinte azioni nei riguardi dei soggetti tra loro obbligati in solido

  La partecipazione necessaria di cedente, cessionario e locatore ricorre quando la controversia riguarda la conclusione, la validità o l’efficacia della cessione. Se si controverte soltanto sulle vicende del rapporto locatizio, il litisconsorzio necessario non sussiste e il locatore può agire separatamente contro i soggetti obbligati in solido.

• art. 1576 c.c.

  non allegano ove in sede di appello hanno contestato la decisione impugnata alla luce della dichiarata assenza di prova di addebitabilità a S.I.C. dei rigurgiti fognari lamentati (come rilevato dal giudice di prime cure).

  La Corte non formula un principio sostanziale sull’obbligo di manutenzione del locatore, ma dichiara inammissibile la censura perché i ricorrenti non indicano dove in appello avessero contestato l’accertata mancanza di prova dell’addebitabilità alla locatrice dei fatti lamentati.

• art. 342 c.p.c.

  E sul punto il giudice di prime cure aveva rigettato la domanda svolgendo specifico richiamo all’art.7 del contratto di locazione che prevedeva l’esclusivo carico in capo alla conduttrice di ogni modifica, strutturale e agli impianti, effettuata nell’immobile dal conduttore senza alcun diritto di indennizzo, clausola controbilanciata da un minor importo del canone dovuto come convenuto per i primi due anni del rapporto.

  La censura d’appello deve confrontarsi con la ragione effettiva del rigetto della domanda; è inammissibile se non confuta l’interpretazione delle clausole contrattuali posta dal giudice di primo grado a fondamento della decisione.

• art. 13, commi 1-bis e 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte dei ricorrenti di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

  In conseguenza del rigetto del ricorso, la Corte dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento dell’ulteriore contributo unificato, pari a quello dovuto per il ricorso, se dovuto.

Massime di principio

• In caso di cessione della locazione immobiliare consentita dall’art. 36 della legge n. 392/1978 e comunicata al locatore, il cessionario subentra nei diritti e negli obblighi del cedente nel rapporto locatizio.
• Nelle controversie relative soltanto alle vicende del rapporto locatizio ceduto, non è necessario il litisconsorzio tra cedente, cessionario e locatore; il litisconsorzio necessario ricorre invece quando siano controverse la conclusione, la validità o l’efficacia della cessione.
• La cessione del rapporto non comporta, di per sé, la liberazione del cedente non liberato dal locatore: questi resta obbligato per le obbligazioni inadempiute e può contraddire sulle pretese del locatore, ferma la possibilità per quest’ultimo di agire separatamente contro i soggetti obbligati in solido.
• Ai fini dell’art. 360, n. 5, c.p.c., l’omesso esame deve riguardare un fatto storico, discusso tra le parti e decisivo; la censura non può risolversi nella contestazione della valutazione giuridica del fatto o nella richiesta di un diverso apprezzamento delle risultanze.
• Il ricorso per cassazione che contesta la qualificazione di domande come nuove deve indicare e rendere esaminabili le domande originarie e quelle successivamente formulate, altrimenti la censura è inammissibile per difetto di specificità.
• Il motivo d’appello deve confutare la ratio della decisione impugnata; non è sufficiente riproporre la pretesa senza confrontarsi con l’interpretazione delle clausole contrattuali che ha fondato il rigetto.

Come è indicizzato