Cassazione Civile, Ordinanza n. 25828/2026 del 25/09/2026

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate contestava al contribuente l'omessa dichiarazione, per l'anno 2010, della plusvalenza derivante dalla cessione a titolo oneroso di un terreno edificabile sito nel Comune di Formello, trasferito con atto notarile del 30 giugno 2009. L'accertamento riprendeva a tassazione l'IRPEF e irrogava le relative sanzioni, disconoscendo l'opzione per la rideterminazione del valore di acquisto del terreno prevista dall'art. 7 della legge n. 448 del 2001: secondo l'Ufficio, alla data del 1° gennaio 2010 il venditore non possedeva più il bene. La CTP di Roma respingeva il ricorso del contribuente e la CTR del Lazio confermava la decisione, ritenendo, da un lato, che la clausola n. 7 del rogito avesse trasferito il possesso materiale all'acquirente già il 30 giugno 2009 e, dall'altro, che non fosse stato indicato nell'atto di vendita il valore rideterminato, perché la perizia era stata redatta e asseverata dopo la stipula. Con il primo motivo di ricorso per cassazione, il contribuente denunciava la violazione dell'art. 7 della legge n. 448 del 2001 e dell'art. 2, comma 229, della legge n. 191 del 2009, sostenendo che aveva conservato il possesso di diritto fino al 21 aprile 2010, quando si era prodotto l'effetto traslativo, subordinato alla condizione sospensiva dell'approvazione definitiva del piano particolareggiato comunale. Con il secondo motivo contestava che l'indicazione nell'atto di vendita del valore periziato fosse necessaria per avvalersi della rideterminazione. L'Agenzia delle Entrate ha resistito con controricorso.

La decisione

La Corte ha accolto entrambi i motivi e cassato la sentenza della CTR del Lazio, con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità. Quanto al secondo motivo, ha stabilito che la perizia poteva essere redatta e giurata entro il 31 ottobre 2010, anche dopo la stipula della compravendita, e che la mancata indicazione nell'atto del valore rideterminato non impediva di avvalersi dell'opzione. Quanto al primo motivo, ha chiarito che il possesso rilevante è lo ius possidendi del titolare della proprietà o di altro diritto reale di godimento, non il mero potere materiale esercitato da chi non sia titolare di una corrispondente situazione giuridica. La CTR aveva quindi errato nel ritenere decisivo il trasferimento del potere materiale in presenza della dedotta condizione sospensiva dell'effetto traslativo. Il giudice di rinvio dovrà accertare se, al 1° gennaio 2010, la condizione sospensiva non si fosse ancora avverata e il contribuente conservasse quindi il diritto di possedere il terreno.

Norme richiamate

• art. 7, comma 1, legge n. 448/2001

  ai fini dell’accesso al meccanismo di rideterminazione del valore dei terreni edificabili e con destinazione agricola, posseduti alla data del 1° gennaio 2010 secondo la disciplina dettata dall’art. 7 della legge n. 448 del 2001 e dall’art. 2, comma 2, del d.l. n. 282 del 2002, come modificato dall’art. 2, comma 229, lett. a), della legge n. 191 del 2009, il requisito del possesso debba essere riferito al diritto di possedere (ius possidendi), spettante al titolare della proprietà o di altro diritto reale di godimento sulla res.

  Per accedere alla rideterminazione del valore, il requisito del possesso alla data fissata dalla legge va riferito alla titolarità del diritto di possedere e non al semplice potere materiale sulla cosa privo di una corrispondente situazione giuridica.

• art. 2, comma 2, d.l. n. 282/2002, convertito dalla legge n. 27/2003

  Dall’inequivoco tenore letterale dell’ultimo periodo di quest’ultima norma si ricava che la perizia di stima del valore del terreno doveva essere redatta e asseverata con giuramento entro il 31 ottobre 2010.

  Il termine per redigere e giurare la perizia era il 31 ottobre 2010; gli adempimenti potevano quindi essere compiuti anche dopo il 1° gennaio 2010 e dopo la stipula della cessione.

• art. 2, comma 229, lett. a), legge n. 191/2009

  Tali adempimenti erano, quindi, espletabili anche successivamente alla data del 1° gennaio 2010, fino alla quale il contribuente avrebbe dovuto mantenere il possesso del bene, onde potersi avvalere delle disposizioni di cui all’art. 7 della legge n. 448 del 2001.

  La data del 1° gennaio 2010 individua il momento entro il quale deve sussistere il possesso giuridicamente rilevante del terreno; non costituisce invece il termine entro cui redigere o giurare la perizia, per la quale opera il successivo termine del 31 ottobre 2010.

• art. 67, comma 1, lett. b), d.P.R. n. 917/1986

  poiché la norma risponde alla ratio di istituire un meccanismo agevolativo che consenta al contribuente di sottrarsi, mediante il pagamento di un’imposta sostitutiva, alla tassazione della plusvalenza derivante dalla cessione (anche solo eventuale) a titolo oneroso di terreni edificabili e con destinazione agricola, il destinatario di essa non può che essere individuato nella persona che andrebbe altrimenti assoggettata alla predetta tassazione, vale a dire in chi abbia ceduto (o in futuro cederà) terreni di quella natura verso il corrispettivo di un prezzo superiore a quello precedentemente sostenuto per l’acquisto.

  Il regime di rideterminazione del valore è rivolto al soggetto che realizza o potrà realizzare la plusvalenza imponibile dalla cessione del terreno; coerentemente, il possesso rilevante è quello del titolare del diritto sul bene, poiché il mero possessore materiale non realizza la plusvalenza.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  I due motivi di ricorso, formulati ai sensi dell’art. 360, primo comma, num. 3, c.p.c., prospettano entrambi la violazione dell’art. 7 della legge n. 448 del 2001 e dell’art. 2, comma 229, della legge n. 191 del 2009.

  La disposizione è richiamata per inquadrare i motivi come denunce di violazione o falsa applicazione di norme di diritto; la sentenza non ne ricava un principio sostanziale autonomo.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  La causa è stata avviata alla trattazione in camera di consiglio, ai sensi dell’art. 380-bis.1 c.p.c.

  La norma è indicata quale base processuale per la trattazione camerale del ricorso.

Massime di principio

• Ai fini della rideterminazione del valore di terreni edificabili o agricoli, il requisito del possesso alla data prevista dalla legge va inteso come ius possidendi spettante al titolare della proprietà o di altro diritto reale di godimento; il mero potere materiale sulla cosa non è sufficiente se non sorretto da una corrispondente situazione giuridica.
• Quando l'effetto traslativo della proprietà è subordinato a una condizione sospensiva, la materiale immissione dell'acquirente nel bene, intervenuta prima dell'avveramento della condizione, non esclude di per sé che il venditore conservi il diritto di possedere rilevante per l'accesso alla rideterminazione del valore. Il giudice deve accertare se, alla data stabilita dalla norma, la condizione si fosse avverata e il diritto fosse stato trasferito.
• Nel regime di rideterminazione del valore previsto per i terreni, la perizia può essere redatta e giurata entro il termine fissato dalla legge, anche successivamente alla data alla quale il contribuente deve possedere il bene e dopo la stipula dell'atto di cessione.
• La mancata indicazione nell'atto di vendita del valore rideterminato del terreno non costituisce, in assenza di una previsione normativa che la imponga, condizione ostativa all'applicazione del regime di rideterminazione.

Come è indicizzato