Cassazione Civile, Ordinanza n. 22063/2023 del 24/07/2023

Esito

La controversia

Una società che conduceva in locazione, per l'esercizio della propria attività imprenditoriale, un immobile composto da più quote di comproprietà ha agito per far dichiarare inefficaci gli atti con cui una comproprietaria aveva ceduto a due società terze una quota complessiva di un terzo dell'immobile, suddivisa in due trasferimenti da un sesto ciascuno. La conduttrice sosteneva che, avendole la locatrice offerto in prelazione la quota di un terzo, la successiva vendita frazionata a terzi a condizioni complessivamente più favorevoli integrasse violazione del diritto di prelazione legale ex artt. 38 e 39 L. n. 392/1978. Il ricorso per cassazione denunciava violazione e falsa applicazione degli artt. 38 e 39 della legge sull'equo canone, assumendo che il divieto di prelazione sulla sola quota ideale dell'immobile non dipendesse da un'incompatibilità legislativa con la comunione tra locatore e conduttore, ma solo dall'esigenza di corrispondenza oggettiva tra bene ceduto e bene locato; nel caso concreto, secondo la ricorrente, tale corrispondenza sarebbe stata comunque presente, poiché l'oggetto della prelazione sarebbe stato proprio la quota di un terzo dell'immobile locato.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ribadito l'orientamento delle Sezioni Unite secondo cui, nella locazione di immobili urbani ad uso non abitativo, il conduttore non ha diritto di prelazione né di riscatto quando il locatore intenda alienare a terzi, o anche al comproprietario, la sola quota del bene locato. La Corte ha ritenuto che la disciplina della prelazione urbana sia eccezionale e non estensibile oltre i casi tipici, poiché il legislatore ha voluto evitare che l'esercizio della prelazione determini una comunione tra locatore e conduttore. Ha inoltre affermato che, anche nel caso di tre distinti contratti di locazione pro quota, la fattispecie era sostanzialmente assimilabile a quella già decisa dalle Sezioni Unite, perché i comproprietari avevano comunque consentito un godimento unitario dell'immobile e la vendita della sola quota non soddisfa il requisito dell'identità tra immobile locato e immobile alienato. Spese compensate per la particolarità della questione; dato atto dell'obbligo di versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 38 L. 27 luglio 1978, n. 392

  La prelazione e il riscatto del conduttore non operano quando il locatore alieni la sola quota del bene locato; la norma non è estensibile oltre i casi tipici e richiede identità tra bene locato e bene oggetto di cessione.

• art. 39 L. 27 luglio 1978, n. 392

  Il diritto di riscatto segue la stessa limitazione della prelazione e non è configurabile nella cessione della sola quota ideale dell'immobile.

• art. 42 Cost.

  La limitazione del potere dispositivo del proprietario nelle prelazioni legali è giustificata dalla funzione sociale della proprietà, ma resta norma eccezionale e di stretta interpretazione.

• art. 732 c.c.

  Il riferimento al retratto successorio è usato come argomento sistematico per ribadire che l'alienazione della quota astratta non integra la fattispecie della prelazione urbana.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Indica il rito camerale seguito per la trattazione del ricorso.

• art. 13 d.p.r. n. 115/2002, comma 1-quater

  Viene dato atto dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto dell'impugnazione.

• art. 360 n. 3 c.p.c.

  È il vizio denunciato con il ricorso per cassazione, per violazione e falsa applicazione di legge.

Massime di principio

• Nella locazione di immobili urbani a uso non abitativo, il diritto di prelazione e il correlato diritto di riscatto del conduttore non si estendono alla vendita della sola quota ideale dell'immobile, perché la disciplina è eccezionale e richiede la perfetta identità tra bene locato e bene alienato.
• La ratio della prelazione urbana è evitare il formarsi di una comunione tra locatore e conduttore; per questo la norma non può essere interpretata in modo da consentire l'acquisto di una quota che determinerebbe proprio quel risultato.
• La possibile frammentazione delle alienazioni in più atti non giustifica l'estensione della prelazione alla quota, poiché l'ordinamento appronta rimedi diversi ove la vendita frazionata sia in realtà dissimulazione della vendita dell'intero o produca un pregiudizio risarcibile.
• La circostanza che il rapporto locativo derivi da più contratti pro quota non muta la sostanza del godimento unitario dell'immobile e non consente di distinguere la fattispecie, se il risultato economico-gestionale è assimilabile a quello di una locazione dell'intero bene.

Come è indicizzato