Cassazione Civile, Ordinanza n. 08068/2024 del 25/03/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di locazione commerciale relativo a un piccolo locale. La locatrice, subentrata nel rapporto, aveva intimato disdetta e poi agito in giudizio chiedendo la risoluzione per grave inadempimento della conduttrice, il rilascio del bene, il pagamento di un'indennità di occupazione sine titulo e il ripristino dello stato originario del locale. La conduttrice aveva resistito, chiedendo in via riconvenzionale l'indennità per la perdita dell'avviamento e contestando la pretesa restitutoria; una delle proprietarie del locale attiguo aveva anche sostenuto l'acquisto per usucapione del piccolo wc realizzato dalla conduttrice. Il Tribunale aveva dato ragione alla locatrice, ma la Corte d'appello aveva invece ritenuto che il contratto si fosse risolto per disdetta unilaterale della locatrice e che, sulla base dell'ultimo accordo locativo, il bene da restituire fosse un vano di mq. 5,48 e non il locale originario di mq. 8; aveva quindi considerato valida l'offerta reale della conduttrice e escluso l'occupazione illegittima. Con l'unico motivo di ricorso per cassazione la locatrice ha denunciato violazione e falsa applicazione dell'art. 1590 c.c. e dell'art. 12 preleggi, sostenendo che alla cessazione della locazione la restituzione dovesse riguardare il bene nella consistenza originaria di mq. 8, come nel precedente accordo del 1943 tra i danti causa, e non quello ridotto individuato dalla Corte territoriale.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile. Ha rilevato, anzitutto, che la censura non si confrontava con la ratio decidendi della sentenza impugnata, perché la Corte d'appello aveva accertato in fatto che l'ultimo contratto del 1.4.1999 aveva ad oggetto un bene di mq. 5,48, configurandosi come nuovo accordo negoziale, e non aveva fondato la decisione sull'originario contratto del 1943. Per sostenere la tesi della restituzione del bene di mq. 8, la ricorrente avrebbe dovuto censurare l'accertamento di fatto sull'oggetto del contratto del 1999 o la ricostruzione della volontà delle parti, cosa che non aveva fatto. Inoltre, il ricorso è stato ritenuto inammissibile anche per violazione dell'art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c., perché erano richiamati documenti senza adeguata indicazione della loro produzione e collocazione processuale. Conseguentemente, la ricorrente è stata condannata alle spese del giudizio di legittimità e al pagamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1590 c.c.

  la ricorrente lo invocava per sostenere che, alla cessazione della locazione, il conduttore debba restituire il bene nello stato e nella consistenza originari; la Corte ha ritenuto la censura non pertinente perché riferita a un diverso assetto contrattuale rispetto a quello accertato dal giudice di merito

• art. 12 disp. prel. c.c.

  richiamato dalla ricorrente per l'interpretazione del rapporto; non è stato ritenuto decisivo poiché la censura non si confrontava con l'accertamento sull'oggetto del nuovo contratto

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  norma sul vizio di violazione di legge invocata nel ricorso

• art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c.

  la Corte ha ritenuto il ricorso inammissibile anche perché mancava la specifica indicazione della produzione e della collocazione processuale dei documenti richiamati

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  richiamato per dare atto della sussistenza dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  richiamato come parametro dell'ulteriore importo dovuto a titolo di contributo unificato

• art. 34 legge n. 392/1978

  era stata invocata in via riconvenzionale dalla conduttrice per l'indennità di avviamento; dalla sentenza non emerge una statuizione di merito della Cassazione su tale profilo

Massime di principio

• In sede di legittimità, il motivo di ricorso deve confrontarsi con la ratio decidendi della sentenza impugnata: se il giudice di merito fonda la decisione su un accertamento in fatto circa l'oggetto del contratto, non è sufficiente invocare una diversa norma astrattamente riferibile a un rapporto precedente o diverso.
• Quando il giudice di merito qualifica un successivo accordo come nuovo contratto, le regole relative al rapporto originario non possono essere automaticamente trasposte alla fase di restituzione, salvo che si contesti specificamente l'accertamento sull'effettiva volontà negoziale delle parti.
• Il vizio di violazione di legge non può essere utilizzato per aggirare un accertamento di fatto non adeguatamente censurato nei limiti del sindacato di legittimità.
• Il ricorso per cassazione è inammissibile se richiama documenti senza rispettare l'onere di specificarne la produzione e la collocazione processuale, ai sensi dell'art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c.
• La restituzione del bene locato va valutata in relazione al bene effettivamente oggetto dell'ultimo accordo contrattuale accertato in giudizio, non necessariamente rispetto alla consistenza originaria di un precedente rapporto, se risulta un nuovo assetto negoziale tra le parti.

Come è indicizzato