Cassazione Civile, Ordinanza n. 12341/2026 del 03/05/2026

Esito

La controversia

La controversia riguarda un avviso di accertamento catastale relativo a un immobile a destinazione speciale/particolare adibito ad albergo, per il quale l'Ufficio aveva attribuito una nuova rendita catastale mediante un criterio sintetico-comparativo fondato sulla comparazione con valori immobiliari ricavati dalle quotazioni OMI e da un prontuario tecnico. La società contribuente aveva impugnato l'atto e, in appello, la Corte di giustizia tributaria di secondo grado aveva accolto integralmente il ricorso ritenendo illegittimo il metodo usato dall'Ufficio e corretto, invece, il ricorso al costo di ricostruzione, richiamando la circolare n. 6/2012, resa vincolante dall'art. 1, comma 244, L. 190/2014. L'Agenzia delle Entrate ha proposto ricorso per cassazione con due motivi: con il primo ha dedotto violazione dell'art. 1, comma 244, L. 190/2014, dell'art. 10, comma 1, r.d.l. 652/1939, degli artt. 27 e 28 d.P.R. 1142/1949, dell'art. 7 L. 212/2000 e del d.P.R. 701/1994, sostenendo che il metodo comparativo è consentito per la stima diretta degli immobili speciali e che il giudice di merito aveva erroneamente escluso l'applicabilità del criterio del valore venale; con il secondo ha denunciato violazione dell'art. 2 d.P.R. 182/1989 e dell'art. 22 L. 392/1978, contestando che il criterio di calcolo adottato dalla contribuente fosse riferibile agli immobili abitativi e non a quelli speciali. Il secondo motivo è rimasto assorbito.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo del ricorso dell'Agenzia delle Entrate, ritenendo erronea la sentenza impugnata nella parte in cui aveva escluso la possibilità di determinare la rendita catastale degli immobili speciali mediante procedimento indiretto fondato sul valore di mercato e, in via subordinata, sul costo di ricostruzione. Ha quindi cassato la decisione di merito con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Sicilia, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità. Il secondo motivo è stato dichiarato assorbito.

Norme richiamate

• art. 1, comma 244, L. 23 dicembre 2014, n. 190

  "Nelle more dell'attuazione delle disposizioni relative alla revisione della disciplina del sistema estimativo del catasto dei fabbricati... l'articolo 10 del regio decreto-legge 13 aprile 1939, n. 652... si applica secondo le istruzioni di cui alla circolare dell'Agenzia del territorio n. 6/2012"

  La disposizione attribuisce valore normativo, sia pure transitorio, alle istruzioni della circolare n. 6/2012 per la stima diretta delle unità immobiliari a destinazione speciale o particolare.

• art. 10, comma 1, r.d.l. 13 aprile 1939, n. 652

  Per gli immobili a destinazione speciale o particolare la rendita catastale si determina con stima diretta per ogni singola unità.

• artt. 27 e 28 d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142

  Nella stima indiretta il valore del capitale fondiario può essere individuato, di regola, tramite i prezzi correnti di unità analoghe; l'espressione "di regola" non esclude altri criteri compatibili, tra cui il valore di mercato ricavato con procedimenti di confronto multiparametrici e, in via subordinata, il costo di ricostruzione.

• art. 7, L. 27 luglio 2000, n. 212

  Richiamato nel motivo di ricorso come norma asseritamente violata in relazione alla motivazione dell'atto catastale.

• d.P.R. 29 settembre 1973, n. 701

  Richiamato nel motivo di ricorso in relazione alla disciplina degli atti catastali e del procedimento di rettifica.

• art. 2 d.P.R. 23 marzo 1989, n. 182

  Richiamato nel secondo motivo per contestare il criterio di calcolo della rendita applicato dalla contribuente.

• art. 22, L. 27 luglio 1978, n. 392

  Richiamato nel secondo motivo in collegamento con il criterio di calcolo sostenuto dalla contribuente.

• art. 360, primo comma, n. 3 c.p.c.

  Parametro processuale invocato per denunciare la violazione di legge.

Massime di principio

• Per gli immobili a destinazione speciale o particolare censiti nei gruppi D ed E, la rendita catastale è determinata mediante stima diretta della singola unità e può essere elaborata, alternativamente, con procedimento diretto basato sul reddito ordinariamente ritraibile oppure con procedimento indiretto fondato sul valore del capitale fondiario.
• Nel procedimento indiretto di stima catastale il riferimento al valore di mercato non impone unicamente l'analisi di compravendite perfettamente omogenee, potendo la valutazione essere condotta anche con procedimenti di confronto multiparametrici coerenti con la circolare normativizzata.
• L'espressione normativa "di regola" usata in relazione ai prezzi correnti di unità analoghe non ha valore esclusivo: consente l'utilizzo di criteri ulteriori purché compatibili con la disciplina catastale e con le istruzioni recepite dalla legge.
• In tema di classamento catastale degli immobili speciali, la scelta del metodo estimativo non può essere censurata solo perché non coincidente con il criterio preferito dal contribuente, ove il metodo adottato sia tra quelli ammessi dalla disciplina vigente e dalla circolare resa vincolante dal legislatore.

Come è indicizzato