Cassazione Civile, Ordinanza n. 12332/2026 del 03/05/2026

Esito

La controversia

La controversia riguarda un accertamento catastale relativo a due subalterni facenti parte di un complesso alberghiero. Una società proprietaria e una società superficiaria avevano impugnato l’atto con cui l’Ufficio aveva rideterminato la rendita catastale; in particolare, la questione nasceva dalla presenza di un ordine comunale di demolizione del sottotetto, che aveva reso inutilizzabili 21 camere rispetto alle 60 considerate in un precedente giudizio definito con sentenza passata in giudicato. L’Agenzia aveva appellato la decisione favorevole ai contribuenti, deducendo: l’illegittimo utilizzo di documenti depositati tardivamente; l’erroneità del criterio di riduzione della rendita, poiché la consistenza materiale dei locali non sarebbe mutata; la nullità della sentenza per motivazione apparente; l’omessa pronuncia sui motivi di appello; l’omesso esame di documenti e dati metrici che avrebbero dimostrato l’immutata consistenza delle aree. In cassazione, l’Agenzia ha quindi riproposto cinque motivi, tutti volti a contestare sia il metodo di acquisizione e valutazione del materiale istruttorio sia la riduzione della rendita in ragione dell’inutilizzabilità di parte dell’immobile.

La decisione

La Corte ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo, osservando che la censura non indicava specificamente quali documenti tardivi fossero stati utilizzati e, in ogni caso, la decisione di merito non si fondava su tali documenti ma sul giudicato formatosi sulla precedente sentenza n. 9442/2015. Ha respinto il secondo motivo affermando che, per gli immobili a destinazione speciale come gli alberghi, la rendita va determinata sulla situazione concreta e sulle potenzialità effettive di utilizzo; pertanto, la sopravvenuta inutilizzabilità di 21 camere, dovuta al provvedimento di demolizione e alla conseguente interclusione, giustificava la riduzione della rendita, anche se la consistenza formale dell’area era invariata. Il terzo motivo è stato ritenuto infondato perché la motivazione della sentenza impugnata superava il minimo costituzionale e il giudice di merito non è tenuto a confutare singolarmente tutte le tesi delle parti. Il quarto motivo è stato dichiarato inammissibile per difetto di specificità, non essendo stati adeguatamente indicati i fatti processuali posti a base dell’asserita omessa pronuncia. Il quinto motivo è stato dichiarato inammissibile anche perché in presenza di doppia conforme non era stato dimostrato il diverso contenuto delle motivazioni di primo e secondo grado; in ogni caso, la CTR aveva preso in considerazione la questione della consistenza delle aree. Spese non liquidate per la mancata costituzione della società intimata e nessun doppio contributo unificato per l’Agenzia, in quanto amministrazione pubblica ammessa a prenotazione a debito.

Norme richiamate

• d.lgs. n. 546 del 1992, artt. 7, 32 e 61

  La Corte ha escluso che vi fosse un vizio processuale rilevante derivante dall’utilizzo di documenti tardivamente prodotti, evidenziando comunque che la decisione di merito non si fondava su tali documenti ma su elementi già presenti nel giudicato.

• art. 111 Cost.

  Richiamato ai fini delle censure sulla motivazione e sull’omessa pronuncia; la Corte ha ribadito che la motivazione è sufficiente se consente il controllo logico della decisione e supera il minimo costituzionale.

• artt. 115, 116 c.p.c.

  Citate nel primo motivo; la Corte ha ritenuto infondata la doglianza perché il giudice di merito ha valorizzato elementi già giudicati e rientranti nel suo apprezzamento.

• art. 153 c.p.c.

  Richiamato nel primo motivo; la Corte non ha ravvisato alcuna violazione utile ai fini dell’accoglimento.

• art. 210 c.p.c.

  Richiamato nel primo motivo; non è emersa una violazione decisiva nel percorso decisorio.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato nel primo motivo; la Corte non ha ravvisato un’erronea ripartizione dell’onere probatorio idonea a sovvertire la decisione.

• art. 8 d.P.R. n. 1142 del 1949

  Per gli immobili a destinazione speciale, come gli alberghi, consente la determinazione della rendita mediante stima diretta del reddito ritraibile o del costo di costruzione; la Corte vi ha ricondotto il criterio adottato nel caso concreto.

• artt. 36, comma 2, nn. 2 e 4, e 61 d.lgs. n. 546 del 1992

  Invocati per lamentare una motivazione inesistente o apparente; la Corte ha escluso il vizio rilevando una motivazione logicamente intellegibile.

• art. 132, comma 2, n. 4 c.p.c.

  Richiamato in relazione al requisito della motivazione; la Corte ha ritenuto la sentenza di merito adeguatamente motivata.

• art. 161 c.p.c.

  Citatato nel terzo motivo; non è stata ravvisata nullità della sentenza.

• art. 118 disp. att. c.p.c.

  Richiamato nel terzo motivo sulla motivazione; la Corte ha escluso che il provvedimento fosse privo di ragioni comprensibili.

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato nel quarto motivo per omessa pronuncia; la Corte ha dichiarato la censura inammissibile per difetto di specificità e ha comunque rilevato che la CTR aveva esaminato le doglianze dell’Ufficio.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  È stato il parametro di ricorso per le censure di violazione di legge sui documenti tardivi e sul classamento catastale.

• art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.

  È stato il parametro di ricorso per le doglianze di nullità della sentenza, motivazione apparente e omessa pronuncia.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  È stato il parametro di ricorso per la censura di omesso esame di un fatto decisivo; la Corte l’ha ritenuta inammissibile in presenza di doppia conforme.

• art. 132 Cost.

  La Corte ha richiamato il livello minimo richiesto alla motivazione, ritenendo che la sentenza di merito lo superasse.

Massime di principio

• Nella determinazione della rendita catastale degli immobili a destinazione speciale rileva la situazione concreta del bene e la sua effettiva idoneità produttiva; una sopravvenuta inutilizzabilità di parte dell’immobile può giustificare la riduzione della rendita anche se la consistenza formale non è mutata.
• Per gli alberghi e gli immobili speciali la rendita può essere determinata con criteri diretti, anche parametrati alle singole unità funzionali; se il criterio è coerente con la situazione di fatto e non specificamente contestato, il giudice di merito può farvi legittimo riferimento.
• Il vizio di motivazione apparente sussiste solo quando il ragionamento decisorio non consente alcun controllo logico-giuridico; non è necessario che il giudice confuti analiticamente tutte le deduzioni delle parti, essendo sufficiente una motivazione concisa ma intelligibile.
• La censura per omessa pronuncia o per error in procedendo deve essere specifica e autosufficiente: il ricorrente deve indicare puntualmente il fatto processuale e il contenuto della doglianza asseritamente non esaminata.
• In presenza di doppia conforme, il motivo di cui all’art. 360, n. 5, c.p.c. è inammissibile se il ricorrente non dimostra che le motivazioni delle due decisioni di merito sono diverse.
• La tardiva produzione documentale non è decisiva se la decisione di merito si fonda su autonomi elementi già acquisiti al giudizio o coperti da giudicato.

Come è indicizzato