Cassazione Civile, Ordinanza n. 12336/2026 del 03/05/2026

Esito

La controversia

La lite nasce da un sopralluogo presso un campeggio, nel quale furono rilevate numerose case mobili non denunciate catastalmente. La società titolare della struttura presentò una dichiarazione DOCFA indicando superficie del campeggio, manufatti sovrastanti e valori unitari, ottenendo una rendita catastale. L’Agenzia delle Entrate emise poi avviso catastale rettificando la rendita, soprattutto aumentando sensibilmente il valore attribuito alle case mobili. La Commissione tributaria regionale accolse solo in parte l’appello della società, ritenendo che le case mobili, pur essendo munite di ruote e ganci di traino, fossero manufatti stabili nel tempo, autonomi funzionalmente e redditualmente, e quindi da considerare nella stima catastale; tuttavia ritenne che non tutte fossero di proprietà della società, ma che una parte appartenesse a tour operator, sicché solo per le case mobili di proprietà della contribuente poteva computarsi il valore complessivo, mentre per quelle di terzi doveva stimarsi solo il valore della piazzola. L’Agenzia ha proposto ricorso per cassazione con due motivi: primo, omesso esame di fatti decisivi per avere il giudice di merito affermato erroneamente che 728 case mobili appartenessero a tour operator, trascurando DOCFA, relazione tecnica e avviso di accertamento; secondo, violazione delle norme catastali perché, secondo l’Ufficio, avrebbero dovuto essere computate tutte le 936 case mobili, essendo state dichiarate con DOCFA dalla sola contribuente e irrilevanti eventuali contratti di locazione con terzi detentori.

La decisione

La Corte ha respinto entrambi i motivi. Quanto al primo, ha escluso l’omesso esame di un fatto decisivo, osservando che la censura mirava in realtà a ottenere una diversa valutazione delle prove e dei documenti, operazione non consentita nel paradigma dell’art. 360, n. 5, c.p.c., quando il fatto storico sia stato comunque preso in considerazione dal giudice di merito. Quanto al secondo, ha affermato che le case mobili, se utilizzate in attività turistico-ricettive, concorrono alla stima catastale perché autonome, stabili e complete di impianti e quindi idonee a incidere sulla capacità reddituale dell’unità immobiliare; tuttavia, ai fini dell’intestazione e della valutazione, è necessario che il soggetto sia proprietario o titolare di un diritto reale, come richiesto dall’art. 4 del d.m. n. 28 del 1998. Poiché il giudice di merito aveva accertato che la società era proprietaria solo di una parte delle case mobili, era corretto computare il valore complessivo solo per quelle e, per le altre di proprietà di terzi, limitarsi al valore della piazzola. Il ricorso è stato quindi rigettato con condanna dell’Agenzia alle spese.

Norme richiamate

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  Consente di denunciare solo l'omesso esame di un fatto storico decisivo e discusso tra le parti; non basta lamentare l'omessa valutazione di singoli elementi istruttori o una diversa lettura delle prove.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  Censura la violazione di legge; nel caso è stata ritenuta infondata perché si fondava su un presupposto fattuale smentito dall'accertamento di merito sulla proprietà delle case mobili.

• art. 2, comma 3, ultimo periodo, d.m. n. 28 del 1998

  È richiamato per la disciplina catastale delle unità immobiliari e per la considerazione dei manufatti stabili e autonomi ai fini della stima.

• art. 4 d.m. n. 28 del 1998

  "ciascuna unità immobiliare urbana accertata deve essere intestata alla ditta che ne è in possesso. La ditta è costituita dalle persone dei proprietari o dei possessori e da quelle che hanno diritti reali di godimento sull'unità immobiliare. Esse devono essere individualmente designate, specificando per ognuna la quota di partecipazione o il diritto spettante."

  Ai fini catastali l'intestazione e la valutazione presuppongono la titolarità del possesso in senso giuridico, cioè la proprietà, il possesso o un diritto reale di godimento; non è sufficiente la mera detenzione o l'utilizzo in base a rapporti con terzi.

• art. 1, comma 21, l. n. 208 del 2015

  È richiamato per distinguere i beni strumentali privi di autonomia abitativa o reddituale dalla diversa categoria delle case mobili, che invece concorrono alla stima quando autonome e funzionali.

Massime di principio

• Nel giudizio di cassazione ex art. 360, n. 5, c.p.c. è deducibile solo l'omesso esame di un fatto storico decisivo e discusso; non è consentito trasformare il motivo in una richiesta di rivalutazione delle prove o di sindacato sul cattivo apprezzamento degli elementi istruttori.
• In materia catastale, le case mobili impiegate in strutture turistico-ricettive possono essere considerate nella stima se presentano autonomia funzionale, stabilità e capacità reddituale, poiché incidono sul valore complessivo del compendio immobiliare.
• La valutazione catastale di un manufatto presuppone che il soggetto sia proprietario, possessore o titolare di un diritto reale sul bene; se il bene appartiene a terzi, non può esserne attribuito al dichiarante il valore pieno, potendosi considerare soltanto gli elementi di pertinenza effettivamente nella sua disponibilità giuridica.
• La censura di violazione di legge è infondata quando presuppone una diversa ricostruzione del fatto già accertato dal giudice di merito, perché la Suprema Corte non può sostituire la propria valutazione a quella del giudice di fatto in assenza di un vero errore di sussunzione.

Come è indicizzato