Cassazione Civile, Ordinanza n. 13620/2026 del 11/05/2026

Esito

La controversia

Un condomino aveva impugnato due deliberazioni assembleari concernenti, in primo luogo, l'approvazione di opere edili sui cavedi/chiostrina dello stabile e, in secondo luogo, la ripartizione delle spese correlate tra tutti i condomini. Il ricorrente sosteneva che le opere riguardassero un bene estraneo alla sua proprietà esclusiva, non accessibile dalle sue unità immobiliari e privo di funzione rispetto ad esse, sicché le spese non avrebbero dovuto essere poste a suo carico; inoltre deduceva che il tribunale avesse erroneamente ritenuto insussistente la delibera del 17/10/2017 e avesse omesso di rilevarne i vizi per mancanza di convocazione e verbale; infine contestava la condanna alle spese di lite, invocando la mancata partecipazione del condominio alla mediazione. La Corte ha esaminato tre motivi: violazione dell'art. 1123 c.c. e omesso esame di fatti decisivi sulla natura del cavedio/chiostrina; violazione delle norme sulle deliberazioni assembleari e sull'onere della prova dell'esistenza della delibera; violazione delle norme sulla mediazione e sulle spese di lite.

La decisione

La Corte ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo perché il tribunale aveva correttamente qualificato i muri che circondano la chiostrina come parti comuni con funzione strutturale dell'intero edificio, soggette quindi al criterio di riparto dell'art. 1123, comma 1, c.c., escludendo l'applicazione dei commi 2 e 3. Ha dichiarato inammissibile il secondo motivo perché il ricorrente si limitava a contrapporre una lettura alternativa dei fatti e delle prove senza confrontarsi con la motivazione della sentenza impugnata e senza dimostrare l'esistenza di una delibera del 17/10/2017, mentre l'onere di provare la deliberazione incombeva sull'attore. Ha respinto anche il terzo motivo rilevando che non vi era stata una proposta del mediatore e che la condanna alle spese era stata correttamente fondata sulla soccombenza ex art. 92 c.p.c. La Corte ha inoltre condannato il ricorrente alle spese del giudizio di cassazione e ha dato atto dei presupposti per il raddoppio del contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1123 c.c.

  le spese per la conservazione di parti comuni con funzione strutturale dell'intero edificio vanno ripartite tra tutti i condomini in proporzione ai millesimi, salvo diversa disciplina dei commi 2 e 3 quando il bene serva solo alcune unità

• art. 1117 c.c.

  la chiostrina/cavedio e i muri che la delimitano, se destinati al servizio dell'edificio o con funzione strutturale, rientrano nella presunzione di condominialità salvo titolo contrario

• art. 360 n. 3 c.p.c.

  non può essere utilizzato per ottenere una diversa ricostruzione dei fatti o delle prove, ma solo per denunciare reali errori di diritto

• art. 360 n. 5 c.p.c.

  l'omesso esame di fatto decisivo non sussiste quando il giudice di merito abbia motivato sul punto e il ricorso miri solo a una nuova valutazione del materiale istruttorio

• art. 1136 c.c.

  richiamato dal ricorrente in relazione alla validità della delibera assembleare e alle modalità di formazione della volontà condominiale

• art. 66 disp. att. c.c.

  richiamato dal ricorrente in tema di convocazione e verbalizzazione dell'assemblea

• art. 8 d.lgs. n. 28 del 2010

  "Dalla mancata partecipazione senza giustificato motivo al procedimento di mediazione, il giudice può desumere argomenti di prova..."

  la mancata partecipazione senza giustificato motivo alla mediazione consente al giudice soltanto di trarre argomenti di prova e di irrogare la sanzione prevista, non di escludere automaticamente la condanna alle spese

• art. 116 c.p.c.

  richiamato quale parametro per gli argomenti di prova desumibili dalla mancata partecipazione alla mediazione

• art. 92 c.p.c.

  le spese seguono la soccombenza, in assenza di una diversa base normativa o di presupposti specifici per derogarvi

• art. 13 d.lgs. n. 28 del 2010

  "Quando il provvedimento che definisce il giudizio non corrisponde interamente al contenuto della proposta..."

  la disciplina speciale sulle spese della mediazione opera solo se esiste una proposta del mediatore, circostanza non ricorrente nel caso esaminato

• art. 13, comma 1-quater, d.p.r. n. 115 del 2002

  in caso di rigetto del ricorso sussistono i presupposti per il raddoppio del contributo unificato

• art. 13, comma 1-bis, d.p.r. n. 115 del 2002

  costituisce il parametro per l'ulteriore importo dovuto a titolo di contributo unificato

Massime di principio

• Nei condomìni, i muri che delimitano una chiostrina o un cavedio possono essere qualificati come parti comuni quando svolgono una funzione strutturale per l'intero edificio; in tal caso le spese di conservazione vanno ripartite tra tutti i condomini ai sensi dell'art. 1123, comma 1, c.c., salvo che sia dimostrata una diversa disciplina legale o negoziale.
• La presunzione di condominialità delle parti comuni ex art. 1117 c.c. non è vinta, di per sé, dal fatto che un bene sia accessibile solo da un'unità immobiliare o che un singolo condomino ne tragga un'utilità particolare.
• Nell'impugnazione della delibera condominiale, l'attore deve provare anzitutto l'esistenza della deliberazione impugnata; in mancanza di prova della delibera non vi è un valido oggetto di impugnazione e il ricorso si risolve in una contestazione in fatto non scrutinabile in cassazione se non nei limiti del vizio motivazionale.
• Il motivo di ricorso per cassazione che, sotto la veste della violazione di legge, mira in realtà a ottenere una nuova valutazione delle prove e dei fatti storici è inammissibile o comunque non fondato, perché il controllo di legittimità non consente una rivalutazione del merito.
• La mancata partecipazione alla mediazione obbligatoria senza giustificato motivo produce gli effetti previsti dalla disciplina speciale, ma non comporta automaticamente una deroga al criterio generale della soccombenza nella liquidazione delle spese, se non ricorrono i presupposti specificamente previsti dalla legge.

Come è indicizzato