Cassazione Civile, Ordinanza n. 27481/2024 del 23/10/2024

Esito

La controversia

La controversia riguardava la natura giuridica di un'area scoperta del compendio immobiliare, identificata come mappale 1170 e adibita a cortile. Il Tribunale aveva ritenuto che l'area fosse di proprietà esclusiva dei ricorrenti; la Corte d'appello, invece, ha riformato la decisione dichiarando che il cortile era in comproprietà di tutti i condomini, valorizzando la presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c. e il contenuto dell'atto di donazione del 1992, nel quale l'area residua veniva indicata come "cortile comune" e la tettoia adibita a posti auto era attribuita pro quota solo alle unità abitative. I ricorrenti hanno proposto tre motivi: 1) violazione degli artt. 1117 e 1321 c.c., sostenendo che il giudice d'appello avesse disatteso la volontà del donante e che i negozi, avendo accesso solo dalla pubblica via, non avessero utilità rispetto al cortile; 2) violazione degli artt. 1117, 1362 e ss. c.c., deducendo che il titolo avrebbe assegnato il cortile solo ai proprietari delle unità residenziali e non al negozio; 3) violazione degli artt. 1117, 1322 e 1324 c.c., affermando che la destinazione del cortile, coerente con lo stato dei luoghi, escludesse la partecipazione del negozio alla comproprietà. La Corte di cassazione ha esaminato congiuntamente i motivi, ritenendoli infondati perché la Corte territoriale aveva accertato in fatto che il cortile aveva la funzione primaria di dare aria e luce a tutte le unità immobiliari e che il titolo non conteneva una chiara e univoca volontà di escludere alcuni condomini dalla comproprietà; le censure, in realtà, miravano a sovrapporre una diversa interpretazione del titolo, non sindacabile in cassazione se sorretta da una plausibile lettura letterale del contratto.

La decisione

La Corte ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto corretto il riconoscimento della comproprietà del cortile in capo a tutti i condomini, in quanto l'area rientrava nella presunzione di comunione dell'art. 1117 c.c. e il titolo costitutivo non ne escludeva con chiarezza e univocità la natura comune. Ha inoltre affermato che la censura dei ricorrenti si risolveva in una mera contrapposizione alla interpretazione del titolo compiuta dal giudice di merito, attività di fatto sottratta al sindacato di legittimità se svolta secondo criteri non illogici. Poiché la decisione è stata resa in conformità alla proposta ex art. 380-bis c.p.c., la Corte ha applicato l'art. 96, commi 3 e 4, c.p.c. e ha condannato i ricorrenti al pagamento di Euro 2.000,00 a favore della cassa delle ammende; ha inoltre dato atto della sussistenza dei presupposti per l'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1117 c.c.

  Il cortile è parte comune quando, per struttura e funzione, serve a dare aria e luce agli ambienti circostanti o consente l'accesso; la presunzione di condominialità può essere vinta solo da un titolo chiaro e univoco che attribuisca il bene in proprietà esclusiva.

• art. 1321 c.c.

  Richiamato per sostenere che la volontà negoziale del donante non poteva essere disapplicata; la Corte ha però ritenuto che il titolo fosse stato interpretato dal giudice di merito secondo un apprezzamento di fatto non censurabile nei termini prospettati.

• art. 1362 c.c. e ss.

  La violazione dei canoni ermeneutici non può essere dedotta con la sola contrapposizione di una diversa lettura del contratto; occorre indicare specificamente quale canone sia stato violato e in che modo.

• art. 1322 c.c.

  Richiamato dai ricorrenti a sostegno della destinazione del bene, ma la Corte non ha ravvisato un vizio interpretativo del titolo costitutivo.

• art. 1324 c.c.

  Richiamato dai ricorrenti unitamente agli artt. 1322 e 1117 c.c.; non è stato ritenuto fondato il relativo profilo di censura.

• art. 380-bis c.p.c.

  La decisione conforme alla proposta consente l'applicazione del richiamo all'art. 96 c.p.c.; la Corte ha ritenuto dovuta la condanna pecuniaria nonostante la mancata costituzione degli intimati.

• art. 96 c.p.c.

  La conformità tra proposta e decisione finale è stata considerata indice legale di abuso del processo; nel caso, pur non essendo possibile pronunciare sulle spese verso gli intimati non costituiti, è stata disposta la condanna alla somma a favore della cassa delle ammende.

• art. 13 d.P.R. 30 maggio 2002 n. 115

  In conseguenza del rigetto del ricorso, la Corte ha dato atto dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• Un'area scoperta che, per la sua struttura e destinazione, serva a dare aria e luce agli immobili o a consentirne l'accesso rientra nella nozione di cortile e, in via presuntiva, tra le parti comuni ex art. 1117 c.c.
• La presunzione di comunione delle parti comuni può essere superata solo da un titolo costitutivo del condominio che esprima in modo chiaro e univoco la volontà di riservare il bene in proprietà esclusiva a uno o più partecipanti, escludendo gli altri.
• La mancata accessibilità diretta di una unità immobiliare al cortile, o il pregresso mancato utilizzo del bene, non sono di per sé sufficienti a escludere la condominialità del cortile quando la sua destinazione tipica sia comune.
• La censura di violazione dei canoni ermeneutici contrattuali non può risolversi nella mera proposta di una diversa interpretazione del titolo; occorre indicare puntualmente quale regola interpretativa sia stata violata e in che misura.
• L'interpretazione del titolo costitutivo del condominio è attività di merito e resta insindacabile in cassazione se sorretta da una plausibile lettura del testo negoziale.
• Quando la decisione di cassazione coincide con la proposta ex art. 380-bis c.p.c., opera il richiamo all'art. 96 c.p.c. e può essere disposta la condanna pecuniaria prevista, quale indice tipico di abuso del processo.

Come è indicizzato