Cassazione Civile, Sentenza n. 11846/2020 del 18/06/2020

Esito

La controversia

I condomini attori, con atto notificato il 31 maggio 2001, avevano chiesto al Tribunale di accertare errori e non attualità delle tabelle millesimali del condominio, anche in ragione di modifiche e trasformazioni di alcune unità, e di determinare nuove tabelle separando i millesimi dei box da quelli delle unità immobiliari. Il condomino convenuto si era opposto. Il Tribunale di Lecco, con sentenza n. 208/2008, aveva accolto la domanda recependo la tabella C predisposta dal consulente tecnico d’ufficio. La Corte d’appello di Milano, con sentenza n. 3715 dell’8/21 ottobre 2014, aveva rigettato l’appello principale del condomino e quello incidentale degli attori. Aveva ritenuto che l’unità del ricorrente, originariamente considerata come stenditoio o sottotetto non abitabile, fosse stata utilizzata di fatto come abitazione, con conseguente alterazione del suo valore e necessità di calcolare i millesimi considerando il cespite come appartamento. Il ricorrente ha proposto sei motivi. Con il primo ha denunciato nullità e motivazione apparente o insufficiente, nonché violazione degli artt. 112, 115 e 132 c.p.c. e dell’art. 118 disp. att. c.p.c.: la sentenza non avrebbe chiarito se la revisione fosse fondata sull’errore originario previsto dall’art. 69, n. 1, disp. att. c.c. o sulle successive modificazioni di cui al n. 2, né avrebbe precisato quando e in quale misura si fosse verificata l’alterazione; inoltre avrebbe omesso di pronunciarsi sulla natura contrattuale e derogatoria delle tabelle originarie. Con il secondo ha sostenuto che le tabelle incorporassero una diversa convenzione ex art. 1123 c.c., non modificabile senza il consenso unanime o l’impugnazione per errore, e che il loro prolungato utilizzo ne confermasse la correttezza. Con il terzo ha contestato che il mero uso abitativo di fatto del sottotetto potesse giustificare la revisione e ha invocato la destinazione giuridica e urbanistica. Con il quarto ha negato la prova di un errore originario oggettivamente verificabile secondo i criteri di stima del 1964, contestando anche la ricostruzione catastale e la natura esplorativa della consulenza tecnica. Con il quinto ha negato che le vicende dell’unità integrassero le modificazioni rilevanti ai sensi dell’art. 69, n. 2, disp. att. c.c., o che avessero alterato notevolmente il rapporto originario tra i valori. Con il sesto ha denunciato l’uso di una consulenza esplorativa e il rifacimento ex novo delle tabelle in luogo della loro revisione. In memoria ha inoltre eccepito la violazione del litisconsorzio necessario per la mancata partecipazione delle consorti di due condomini, asserite comproprietarie, e ha contestato la costituzione dei controricorrenti per la posizione di uno dei loro difensori.

La decisione

La Corte ha accolto il primo motivo e ha dichiarato assorbiti gli altri cinque. Ha ritenuto che la motivazione della Corte d’appello non consentisse di individuare la base giuridica della revisione: da un lato era stata esclusa l’esistenza di errori evidenti nella predisposizione delle tabelle, circostanza incompatibile con l’ipotesi dell’art. 69, n. 1, disp. att. c.c.; dall’altro il generico riferimento all’uso abitativo dell’immobile non indicava quando fosse avvenuta la modificazione, quale fosse la sua consistenza e se avesse determinato la notevole alterazione del rapporto originario tra i valori richiesta dal n. 2. Ha inoltre rilevato l’omessa pronuncia sulla dedotta natura negoziale delle tabelle, che, se espressione di una diversa convenzione volta a modificare i diritti e gli obblighi condominiali, non sono revisionabili ai sensi dell’art. 69; diversamente, la mera approvazione dei calcoli millesimali non ha natura negoziale e l’errore rilevante consiste nella divergenza obiettiva tra valore effettivo e valore tabellare. La questione di litisconsorzio è stata respinta: il ricorrente non aveva documentato con titoli idonei la comproprietà delle persone asseritamente pretermesse, e le sole risultanze catastali non provano la proprietà immobiliare. È stata altresì respinta la contestazione relativa alla difesa dei controricorrenti, poiché uno dei due difensori, regolarmente abilitato, li rappresentava e assisteva in forma disgiunta. La sentenza d’appello è stata cassata con rinvio ad altra sezione della Corte d’appello di Milano, cui spetterà qualificare compiutamente la domanda ai sensi del n. 1 o del n. 2 dell’art. 69 disp. att. c.c., motivare sulla relativa fattispecie e regolare anche le spese del giudizio di cassazione. Non è dovuto l’ulteriore contributo unificato previsto per il rigetto o l’inammissibilità.

Norme richiamate

• art. 69 disp. att. c.c.

  Per un verso la corte di Milano ha dato atto dell'”assenza di errori evidenti commessi nella predisposizione delle tabelle” (così sentenza d’appello, pag. 6). Il che induce ad escludere il riscontro nella fattispecie dell’ipotesi (di cui l’errore è elemento costitutivo) di cui dell’art. 69 disp. att. c.c., n. 1).

  La revisione per errore ai sensi del n. 1 presuppone un errore nella predisposizione delle tabelle. La revisione ai sensi del n. 2 richiede invece l’individuazione delle modificazioni rilevanti e la verifica che esse abbiano prodotto una notevole alterazione del rapporto originario tra i valori dei piani o delle porzioni di piano; la motivazione deve consentire di comprendere quale delle due ipotesi sia stata applicata.

• art. 1123 c.c.

  Questa Corte spiega che, in tema di revisione e modificazione delle tabelle millesimali, qualora i condomini, nell’esercizio della loro autonomia, abbiano espressamente dichiarato di accettare che le loro quote nel condominio vengano determinate in modo difforme da quanto previsto nell’art. 1118 c.c. e art. 68 disp. att. c.c., dando vita alla “diversa convenzione” di cui all’art. 1123 c.c., comma 1, u.p., la dichiarazione di accettazione ha valore negoziale e, risolvendosi in un impegno irrevocabile di determinare le quote in un certo modo, impedisce di ottenerne la revisione ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c.

  Quando l’accordo condominiale esprime la volontà di derogare ai criteri legali di riparto e di modificare i diritti e gli obblighi dei condomini, esso costituisce una diversa convenzione di natura negoziale e impedisce la revisione delle quote secondo l’art. 69 disp. att. c.c.

• art. 1118 c.c.

  Questa Corte spiega che, in tema di revisione e modificazione delle tabelle millesimali, qualora i condomini, nell’esercizio della loro autonomia, abbiano espressamente dichiarato di accettare che le loro quote nel condominio vengano determinate in modo difforme da quanto previsto nell’art. 1118 c.c. e art. 68 disp. att. c.c., dando vita alla “diversa convenzione” di cui all’art. 1123 c.c., comma 1, u.p., la dichiarazione di accettazione ha valore negoziale e, risolvendosi in un impegno irrevocabile di determinare le quote in un certo modo, impedisce di ottenerne la revisione ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c.

  La deroga convenzionale ai criteri legali di determinazione delle quote condominiali ha natura negoziale se esprime la volontà di modificare la portata dei rispettivi diritti e obblighi; in tal caso non è superabile mediante la revisione prevista dall’art. 69 disp. att. c.c.

• art. 68 disp. att. c.c.

  Ove, invece, tramite l’approvazione della tabella, anche in forma contrattuale (mediante la sua predisposizione da parte dell’unico originario proprietario e l’accettazione degli iniziali acquirenti delle singole unità immobiliari, ovvero mediante l’accordo unanime di tutti i condomini), i condomini stessi intendano (come, del resto, avviene nella normalità dei casi) non già modificare la portata dei loro rispettivi diritti ed obblighi di partecipazione alla vita del condominio, bensì determinare quantitativamente siffatta portata (addivenendo, così, alla approvazione delle operazioni di calcolo documentate dalla tabella medesima), la semplice dichiarazione di approvazione non riveste natura negoziale, con la conseguenza che l’errore il quale, in forza dell’art. 69 disp. att. c.c., giustifica la revisione delle tabelle millesimali, non coincide con l’errore vizio del consenso, di cui agli artt. 1428 c.c. e segg., ma consiste, per l’appunto, nella obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito.

  La mera approvazione della tabella come espressione quantitativa dei criteri legali, anche se effettuata in forma contrattuale, non è una convenzione modificativa dei diritti condominiali; la tabella è quindi revisionabile quando sussista un’obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle unità e quello proporzionale indicato.

• art. 102 c.p.c.

  E’ fuor di dubbio che, in tema di litisconsorzio necessario, la parte che denuncia per cassazione la violazione dell’art. 354 c.p.c., in relazione all’art. 102 c.p.c., ha l’onere di indicare nominativamente, nel ricorso, le persone che debbono partecipare al giudizio ai fini dell’integrità del contraddittorio nonchè di documentare i titoli che attribuiscano ai soggetti pretermessi la qualità di litisconsorti, ricadendo sul ricorrente il dubbio in ordine a questi elementi, tale da non consentire alla Suprema Corte di ravvisare la fondatezza della dedotta violazione.

  Chi deduce in cassazione la violazione del litisconsorzio necessario deve indicare i soggetti la cui partecipazione sarebbe necessaria e documentare i titoli dai quali deriva la loro qualità di litisconsorti; l’incertezza o la carenza documentale ricade sul ricorrente.

• art. 354 c.p.c.

  E’ fuor di dubbio che, in tema di litisconsorzio necessario, la parte che denuncia per cassazione la violazione dell’art. 354 c.p.c., in relazione all’art. 102 c.p.c., ha l’onere di indicare nominativamente, nel ricorso, le persone che debbono partecipare al giudizio ai fini dell’integrità del contraddittorio nonchè di documentare i titoli che attribuiscano ai soggetti pretermessi la qualità di litisconsorti, ricadendo sul ricorrente il dubbio in ordine a questi elementi, tale da non consentire alla Suprema Corte di ravvisare la fondatezza della dedotta violazione.

  La deduzione della violazione del litisconsorzio necessario in sede di cassazione richiede l’indicazione dei soggetti pretermessi e la documentazione della qualità che ne imporrebbe la partecipazione, secondo l’onere descritto dalla Corte.

• art. 2699 c.c.

  Invero la prova della proprietà dei beni immobili non può essere fornita con la produzione dei certificati catastali (cfr. Cass. 4.3.2011, n. 5257, ove si soggiunge che i certificati catastali sono solo elementi sussidiari in materia di regolamento di confini ai sensi dell’art. 950 c.c.).

  Le risultanze catastali non costituiscono prova della proprietà immobiliare; nel caso concreto, pertanto, non erano sufficienti a dimostrare la comproprietà delle persone indicate come litisconsorti pretermessi.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  Il ricorso è da accogliere; non sussistono i presupposti perchè, ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, il ricorrente sia tenuto a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione a norma dell’art. 13, comma 1 bis D.P.R. cit..

  L’accoglimento del ricorso esclude, nel caso deciso, i presupposti per porre a carico del ricorrente l’ulteriore contributo unificato previsto dalla disposizione.

Massime di principio

• La revisione delle tabelle millesimali per errore e quella conseguente a modificazioni sopravvenute dell’edificio sono fattispecie distinte: la decisione deve chiarire quale sia stata invocata e accertata, indicando gli elementi costitutivi pertinenti.
• La revisione ex art. 69, n. 2, disp. att. c.c. richiede che siano precisati la natura e il momento delle modificazioni intervenute e che sia motivata la loro idoneità a determinare una notevole alterazione del rapporto originario tra i valori delle unità o porzioni di piano; il mero riferimento a un diverso utilizzo di fatto non basta se tali elementi restano indeterminati.
• La tabella millesimale che incorpora una convenzione negoziale diretta a derogare ai criteri legali e a modificare i diritti e gli obblighi dei condomini non è revisionabile ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c.; la semplice approvazione dei calcoli che quantificano le quote secondo i criteri legali, invece, non ha di per sé natura negoziale e consente la revisione in presenza di obiettiva divergenza tra valore effettivo e valore tabellare.
• La motivazione è apparente quando non rende riconoscibile il percorso logico-giuridico seguito per individuare la fattispecie applicata e verificare i suoi presupposti; l’omessa pronuncia sulla dedotta natura negoziale delle tabelle integra inoltre un autonomo vizio processuale.
• Chi denuncia in cassazione la violazione del litisconsorzio necessario deve indicare nominativamente i soggetti asseritamente pretermessi e documentare con titoli idonei la qualità che ne imporrebbe la partecipazione; le sole risultanze catastali non provano la proprietà immobiliare.

Come è indicizzato