Cassazione Civile, Sentenza n. 6735/2020 del 10/03/2020

Esito

La controversia

La controversia ebbe origine dall’impugnazione, con citazione del 13 ottobre 1994, delle deliberazioni assembleari del 20 settembre 1994, riguardanti, tra l’altro, le superfici radianti e la tabella millesimale per le spese di riscaldamento, l’approvazione del consuntivo 1993/1994 e del preventivo 1994/1995 e il completamento dei lavori sul terrazzo di copertura. Il condomino lamentava il funzionamento dell’impianto centralizzato e contestava i criteri di ripartizione delle spese, anche in relazione a un calorifero non funzionante nel proprio appartamento. Nel corso del giudizio chiese inoltre la determinazione delle somme dovute per il riscaldamento, l’invalidità della tabella adottata e delle delibere di riparto successive, nonché il ripristino della pavimentazione del terrazzo e il ristoro dei danni da sbalzi termici. Il Tribunale di Genova, con sentenza dell’8 febbraio 2010, respinse o dichiarò inammissibili le domande, salvo quella sui criteri di riparto delle spese di riscaldamento, per la quale fece riferimento a una tabella elaborata dal consulente tecnico. La Corte d’appello di Genova, con sentenza n. 946/2014, depositata il 10 luglio 2014, accolse parzialmente l’appello incidentale del Condominio, individuando nelle tabelle redatte dal geometra Juvara quelle applicabili, e accolse l’appello principale del condomino soltanto quanto alla ripartizione tra le parti delle spese della consulenza tecnica di primo grado; respinse le altre censure. Con undici motivi il ricorrente contestò, in sintesi: il giudicato interno e la legittimazione dell’amministratore a impugnare la statuizione sulle tabelle; l’esame delle risultanze della consulenza e la rilevanza del calorifero non funzionante; l’applicazione dei criteri di riparto e della normativa sul risparmio energetico; le irregolarità di convocazione e la partecipazione all’assemblea di un soggetto non condomino; la validità a maggioranza della tabella e la sua asserita erroneità tecnica; l’omessa pronuncia sulle domande di invalidità delle delibere e dei riparti successivi; il mancato ripristino della pavimentazione del terrazzo e i danni termici; infine, la regolazione delle spese di lite.

La decisione

La Cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondati i primi due motivi: nelle controversie sull’impugnazione di delibere relative alla ripartizione delle spese condominiali, fondate sulla violazione dei criteri legali e non concernenti diritti reali sulle parti comuni, la legittimazione passiva spetta all’amministratore, che può anche impugnare la decisione senza autorizzazione assembleare; l’acquiescenza di singoli condomini non limita tale rappresentanza. L’approvazione o revisione di tabelle meramente ricognitive dei criteri legali può avvenire con la maggioranza qualificata prevista dall’art. 1136, secondo comma, c.c. Il terzo motivo è stato respinto perché non indicava l’omesso esame di un fatto storico decisivo e mirava a ottenere una diversa valutazione delle risultanze tecniche; inoltre, la mancata erogazione di calore da parte di un radiatore collocato nella proprietà esclusiva non elimina l’obbligo di concorrere alle spese dell’impianto. Il quarto motivo è stato dichiarato inammissibile, poiché la questione normativa era nuova e richiedeva accertamenti di fatto non compiuti nei gradi di merito; la delibera del 1994 andava comunque valutata secondo la disciplina allora vigente, e in assenza di sistemi di misurazione del calore era ammissibile il riparto secondo valori millesimali o superficie radiante. Il quinto motivo è risultato inammissibile e infondato: la censura non riguardava l’omesso esame di un fatto storico; il condomino regolarmente convocato non può far valere l’omessa convocazione di un altro avente diritto, e la partecipazione di un estraneo non invalida l’assemblea salvo prova che abbia inciso sul quorum, sulla maggioranza o sull’esito della discussione e del voto. Il sesto motivo è stato dichiarato inammissibile nella parte in cui denunciava la violazione del regolamento condominiale come se fosse una norma di legge, e comunque infondato: le tabelle meramente ricognitive dei criteri legali possono essere approvate a maggioranza, mentre occorre l’unanimità per derogare ai criteri legali o modificare convenzioni contrattuali. La verifica degli elementi tecnici incidenti sulle quote compete al giudice di merito. I motivi settimo, ottavo e nono, esaminati congiuntamente, sono stati respinti: non risultavano omesse pronunce o omissioni di esame; la diversità tra tabelle può dipendere dai coefficienti utilizzati e non prova, da sola, un errore invalidante. La nullità della delibera maggioritaria richiede un errore nella determinazione degli elementi necessari al calcolo dei valori, non la mera differenza tra tabelle. La formazione giudiziale di nuove tabelle non comporta retroattivamente l’invalidità delle precedenti delibere di riparto. Il decimo motivo è stato respinto: l’assemblea aveva rinviato l’esame del completamento dei lavori sul terrazzo, senza adottare una delibera negativa impugnabile; il regolamento che vieta modifiche alle linee costruttive ed estetiche non attribuisce al singolo condomino un diritto contrattuale a ottenere il ripristino dell’isolamento termico del terrazzo comune. L’eventuale difetto di isolamento può fondare, ricorrendone i presupposti, un’azione extracontrattuale ai sensi dell’art. 2051 c.c. L’undicesimo motivo è stato respinto perché la valutazione della soccombenza reciproca e la ripartizione delle spese rientrano nel potere discrezionale del giudice di merito. Il ricorrente è stato condannato a rimborsare al Condominio le spese del giudizio di cassazione, liquidate in Euro 5.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre spese generali e accessori di legge, nonché al versamento dell’ulteriore contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso.

Norme richiamate

• art. 1130 c.c.

  Essendo l’amministratore l’unico legittimato passivo nelle controversie ex art. 1137 c.c., in forza dell’attribuzione conferitagli dall’art. 1130 c.c., n. 1, e della corrispondente rappresentanza in giudizio ai sensi dell’art. 1131 c.c., allo stesso spetta altresì la facoltà di gravare la relativa decisione del giudice, senza necessità di autorizzazione o ratifica dell’assemblea.

  La gestione delle controversie sulle delibere assembleari relative alla ripartizione delle spese rientra nelle attribuzioni dell’amministratore, cui spetta la rappresentanza processuale del condominio.

• art. 1131 c.c.

  Essendo l’amministratore l’unico legittimato passivo nelle controversie ex art. 1137 c.c., in forza dell’attribuzione conferitagli dall’art. 1130 c.c., n. 1, e della corrispondente rappresentanza in giudizio ai sensi dell’art. 1131 c.c., allo stesso spetta altresì la facoltà di gravare la relativa decisione del giudice, senza necessità di autorizzazione o ratifica dell’assemblea.

  Nelle controversie sulle deliberazioni condominiali che non riguardano diritti reali sulle parti comuni, l’amministratore rappresenta il condominio in giudizio e può impugnare la decisione senza autorizzazione o ratifica assembleare.

• art. 1136, comma 2, c.c.

  l’atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136 c.c., comma 2, purchè tale approvazione sia meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge

  La maggioranza qualificata è sufficiente per approvare o revisionare tabelle che si limitano a tradurre in valori millesimali i criteri legali; l’unanimità è necessaria quando la delibera deroga a tali criteri o modifica una convenzione contrattuale.

• art. 1123 c.c.

  I criteri legali di ripartizione delle spese condominiali, stabiliti dall’art. 1123 c.c., possono essere derogati, come prevede la stessa norma, mediante convenzione, la quale può essere contenuta o nel regolamento condominiale (che perciò si definisce “di natura contrattuale”), o in una deliberazione dell’assemblea che venga approvata all’unanimità.

  La ripartizione delle spese segue i criteri legali, salvo deroga convenzionale contenuta nel regolamento contrattuale o approvata all’unanimità; in mancanza di sistemi di misurazione del calore, le spese di riscaldamento possono essere ripartite secondo valori millesimali o superficie radiante.

• art. 1117 c.c.

  La presunzione di proprietà comune dell’impianto di riscaldamento di un immobile condominiale, ex art. 1117 c.c., n. 3, non può estendersi a quella parte dell’impianto ricompresa nell’appartamento dei singoli condomini, cioè nella sfera di proprietà esclusiva di questi e, di conseguenza, nemmeno ai componenti radianti che vengono installati nelle unità immobiliari di proprietà individuale, anche se collegati tramite tubi alla caldaia comune, sicchè è il proprietario dell’appartamento che deve curarne la manutenzione.

  La presunzione di comunione dell’impianto centralizzato non comprende i radiatori collocati nelle unità immobiliari esclusive, la cui manutenzione compete al proprietario.

• art. 2729 c.c.

  Nella realtà delle cose, il terzo motivo di ricorso critica l’adesione che la Corte d’appello ha prestato al parere del consulente tecnico d’ufficio, adesione che la sentenza impugnata (pagine da 12 a 14) ha motivato con una compiuta positiva valutazione del percorso argomentativo e dei principi e metodi seguiti dal consulente.

  La denuncia di violazione dell’art. 2729 c.c. deve riguardare l’attribuzione dei caratteri di gravità, precisione e concordanza a fatti concreti privi di tali requisiti; non può essere utilizzata per contestare la valutazione delle risultanze tecniche o l’inferenza probatoria in quanto tale.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  L’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5 riformulato dal D.L. 22 giugno 2012, n. 83, art. 54, conv. in L. 7 agosto 2012, n. 134, ha introdotto nell’ordinamento un vizio specifico denunciabile per cassazione, relativo all’omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e abbia carattere decisivo (vale a dire che, se esaminato, avrebbe determinato un esito diverso della controversia).

  Il vizio riguarda l’omesso esame di un fatto storico, discusso e decisivo; non consente di censurare la mancata valutazione di deduzioni difensive né di chiedere una diversa valutazione di fatti già esaminati.

• art. 366, comma 1, nn. 4 e 6, c.p.c.

  Il ricorrente per cassazione, che, come nella specie, proponga questioni che implicano accertamenti di fatto e delle quali non si faccia menzione alcuna nella sentenza impugnata, ha l’onere, al fine di evitare una statuizione di inammissibilità per novità della censura, agli effetti dell’art. 366 c.p.c., comma 1, nn. 4 e 6, non solo di allegare l’avvenuta tempestiva deduzione delle questioni dinanzi al giudice di merito, nel rispetto dei termini di operatività delle preclusioni relative al “thema decidendum” previsti nell’art. 183 c.p.c., ma anche di indicare in quale atto del giudizio precedente lo abbia fatto.

  Chi sottopone in cassazione questioni fattuali non menzionate nella sentenza impugnata deve indicare quando e in quale atto le abbia tempestivamente dedotte nel merito, così da consentire il controllo sugli atti processuali.

• art. 66 disp. att. c.c., comma 3

  un condomino regolarmente convocato non può impugnare la delibera per difetto di convocazione di altro condomino, trattandosi di vizio che inerisce all’altrui sfera giuridica

  Il condomino regolarmente convocato non è legittimato a far valere l’omessa convocazione di un altro condomino, poiché il vizio riguarda la posizione individuale dell’avente diritto pretermesso.

• art. 2697 c.c.

  al condomino non ritualmente avvisato, il quale invochi l’annullamento, deve spettare l’onere di dedurre e provare, in caso di contestazione, i fatti dai quali l’omessa comunicazione risulti, in coerenza con i principi generali in tema di annullamento dell’atto e con le regole di distribuzione del carico istruttorio poste dall’art. 2697 c.c..

  Il condomino pretermesso che chieda l’annullamento della delibera deve allegare e provare, in caso di contestazione, i fatti dai quali risulta l’omessa comunicazione dell’avviso.

• artt. 1441 e 1324 c.c.

  Affermato il principio per cui la mancata comunicazione a taluno dei condomini dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale, in quanto vizio procedimentale, comporta non la nullità, ma l’annullabilità della delibera condominiale, è inevitabile concludere che la legittimazione a domandare il relativo annullamento spetti, ai sensi degli artt. 1441 e 1324 c.c., unicamente al singolo avente diritto pretermesso.

  Poiché l’omessa convocazione determina annullabilità e non nullità della delibera, la legittimazione a domandarne l’annullamento appartiene al solo condomino non convocato.

• art. 1138, comma 4, c.c.

  Non rileva decisivamente, in tale quadro di sistema, quanto stabilisse l’art. 8 del Regolamento del Condominio (OMISSIS), atteso che, a norma dell’art. 1138 c.c., comma 4, e art. 72 disp. att. c.c., le disposizioni di cui all’art. 1136 c.c., in tema di costituzione delle assemblee condominiali e relative maggioranze, e di cui all’art. 69 disp. att. c.c., in tema di modifica o revisione delle tabelle millesimali, sono inderogabili dal regolamento.

  Le disposizioni sulle maggioranze assembleari e sulla modifica o revisione delle tabelle millesimali indicate dalla Corte sono inderogabili dal regolamento condominiale.

• art. 69 disp. att. c.c.

  Se dunque una tabella meramente ricognitiva dei criteri di ripartizione legali sia stata approvata, e se essa risulti viziata da errori originari o da sopravvenute sproporzioni, a tali situazioni può rimediare la maggioranza dell’art. 1136 c.c., comma 2, per ripristinarne la correttezza aritmetica.

  Gli errori originari o le sopravvenute sproporzioni di una tabella ricognitiva dei criteri legali possono essere corretti mediante la maggioranza qualificata; la revisione non comporta, di per sé, la retroattiva invalidità dei riparti precedenti.

• art. 1137 c.c.

  A proposito della questione posta al punto 10 dell’ordine del giorno dell’assemblea del 20 settembre 1994, i condomini avevano rinviato l’esame “data l’ora tarda”, e non dunque adottato una deliberazione avente contenuto negativo, la quale sarebbe stata legittimamente impugnabile dinanzi all’autorità giudiziaria al pari di tutte le altre, limitandosi l’art. 1137 c.c. a stabilire la possibilità del ricorso all’autorità giudiziaria contro le delibere contrarie alla legge o al regolamento di condominio.

  È impugnabile ai sensi dell’art. 1137 c.c. una deliberazione assembleare, anche di contenuto negativo, ma il mero rinvio dell’esame di un argomento non costituisce una delibera impugnabile.

• art. 2051 c.c.

  Ove il proprietario del piano attico intenda denunciare il difetto di isolamento della superficie di copertura del terrazzo condominiale, tale da rendere lo stesso inidoneo a proteggere i vani sottostanti dagli agenti termici ed atmosferici, si rende piuttosto esperibile l’azione di responsabilità extracontrattuale ai sensi dell’art. 2051 c.c..

  La pretesa relativa ai danni causati dal difetto di isolamento della copertura comune va eventualmente inquadrata nella responsabilità extracontrattuale da cosa in custodia, non in un diritto contrattuale al ripristino fondato sulla clausola regolamentare che tutela le linee costruttive ed estetiche.

• artt. 91 e 92 c.p.c.

  L’undicesimo motivo di ricorso è infondato, giacchè notoriamente la valutazione delle proporzioni della soccombenza reciproca e la determinazione delle quote in cui le spese processuali debbono ripartirsi o compensarsi tra le parti, ai sensi dell’art. 92 c.p.c., comma 2, rientrano nel potere discrezionale del giudice di merito, che resta sottratto al sindacato di legittimità, non essendo egli tenuto a rispettare un’esatta proporzionalità fra la domanda accolta e la misura delle spese poste a carico del soccombente.

  La valutazione della soccombenza reciproca e la conseguente ripartizione o compensazione delle spese spettano discrezionalmente al giudice di merito e non richiedono una proporzione esatta tra domanda accolta e spese poste a carico.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. 115/2002

  Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, inserito dall’art. 1, comma 17, della L. n. 228 del 2012, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13.

  In caso di rigetto integrale dell’impugnazione, la Corte dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento dell’ulteriore contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso.

Massime di principio

• Nelle controversie sull’impugnazione di delibere condominiali relative alla ripartizione delle spese secondo i criteri legali, la legittimazione passiva spetta esclusivamente all’amministratore, che può resistere e proporre impugnazione senza autorizzazione o ratifica assembleare; non è necessario il litisconsorzio di tutti i condomini. La legittimazione individuale concorrente del condomino riguarda invece le controversie sul regime della proprietà e sui diritti reali relativi alle parti comuni.
• L’approvazione o la revisione di tabelle millesimali che si limitino a tradurre aritmeticamente i criteri legali può essere deliberata con la maggioranza qualificata prevista dall’art. 1136, secondo comma, c.c. Occorre invece l’unanimità per derogare ai criteri legali di ripartizione o modificare una convenzione contrattuale.
• La differenza tra due tabelle millesimali non dimostra da sola l’erroneità o la nullità della delibera che ne ha approvata una: la divergenza può dipendere dai coefficienti correttivi adottati. L’errore rilevante è quello incidente sugli elementi necessari a determinare il valore delle singole unità rispetto all’intero edificio.
• La formazione giudiziale di nuove tabelle millesimali non determina retroattivamente l’invalidità delle precedenti delibere di riparto né, per ciò solo, fonda pretese restitutorie relative alle spese ripartite in precedenza.
• In mancanza di sistemi di misurazione del calore, le spese di riscaldamento centralizzato possono essere ripartite secondo i valori millesimali o la superficie radiante, tenendo conto degli elementi oggettivi che incidono sulle quote. La mancata erogazione di calore da parte di un radiatore situato in proprietà esclusiva non esonera il condomino dalla contribuzione alle spese di esercizio dell’impianto.
• L’omessa comunicazione dell’avviso di convocazione a un condomino comporta annullabilità, non nullità, della delibera; può farla valere il solo condomino pretermesso, sul quale grava l’onere di dedurre e provare, in caso di contestazione, l’omessa comunicazione.
• Il condomino regolarmente convocato non può impugnare una delibera per l’omessa convocazione di un altro avente diritto. La partecipazione assembleare di un soggetto estraneo o privo di legittimazione non invalida la delibera, salvo che sia provato un concreto riflesso sul quorum, sulla maggioranza o sull’esito della discussione o della votazione.
• Il vizio di cui all’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c. riguarda l’omesso esame di un fatto storico, discusso e decisivo; non permette di censurare la mancata valutazione di deduzioni difensive o di ottenere una nuova valutazione di fatti e risultanze tecniche già esaminati.
• Chi propone in cassazione una questione fattuale non trattata nella sentenza impugnata deve indicare specificamente quando e in quale atto del giudizio di merito l’abbia tempestivamente dedotta, consentendo alla Corte di verificarlo sugli atti.
• Una clausola regolamentare che vieta modifiche alle linee costruttive ed estetiche dell’edificio non attribuisce al singolo condomino un diritto contrattuale a ottenere il ripristino dell’isolamento termico di una superficie comune; la domanda fondata sui danni da difetto di isolamento può invece essere proposta, ricorrendone i presupposti, sul piano della responsabilità da cosa in custodia.
• La valutazione della soccombenza reciproca e la conseguente ripartizione o compensazione delle spese di lite rientrano nel potere discrezionale del giudice di merito e non sono sindacabili in cassazione per la sola mancanza di una proporzione matematica tra accoglimento delle domande e spese.

Come è indicizzato