Cassazione Civile, Sentenza n. 6733/2020 del 10/03/2020

Esito

La controversia

I conduttori di immobili residenziali e a uso diverso, già appartenenti a un ente previdenziale e poi trasferiti alla società di cartolarizzazione, avevano chiesto al Tribunale di Milano una sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. che producesse gli effetti della compravendita. Sostenevano che le loro dichiarazioni scritte di acquisto, inviate entro il 31 ottobre 2001, avessero perfezionato l’esercizio dell’opzione prevista dalla legge; invocavano il prezzo ricavabile dalla perizia dell’ente del 2 maggio 2000, oppure quello risultante dalla perizia con riduzione del 30% e maggiorazione del 13% prevista dal mandato collettivo. Il Tribunale aveva respinto le domande, rilevando l’assenza di una proposta di vendita e l’indeterminatezza di elementi essenziali, in particolare prezzo, tempi e modalità di pagamento. La Corte d’appello di Milano, con sentenza n. 226/2014 depositata il 20 gennaio 2014, aveva confermato il rigetto: la perizia interna del 2000 non costituiva un’offerta opponibile, il prezzo non era certo e l’immobile era stato classificato di pregio; aveva inoltre ritenuto che uno dei conduttori fosse privo dei requisiti soggettivi per l’acquisto. In Cassazione i ricorrenti principali hanno dedotto: (1) la novità e inammissibilità in appello dell’eccezione sui requisiti soggettivi del singolo conduttore; (2) l’insufficiente motivazione su tale carenza; (3) l’erroneità nel ritenere definitivamente di pregio l’immobile, in quanto la classificazione era intervenuta con decreto ministeriale del 1° aprile 2003 e, secondo i ricorrenti, non poteva incidere sulla situazione al 31 ottobre 2001; (4) la determinabilità del prezzo secondo i criteri legali e la conseguente sufficienza della manifestazione di acquisto; (5) l’attribuzione ai conduttori, ai sensi dell’art. 3, comma 20, del D.L. n. 351/2001, di un’opzione legale esercitabile senza una proposta dell’ente; (6) l’erronea valutazione della perizia alla luce dell’art. 61 del D.P.R. n. 696/1979. I Ministeri hanno proposto ricorso incidentale per difetto di giurisdizione del giudice ordinario e per omessa pronuncia sulla loro carenza di legittimazione passiva. Un altro conduttore ha depositato un ricorso incidentale non notificato e privo di motivi. Due società ricorrenti hanno rinunciato al ricorso in corso di causa.

La decisione

La Cassazione ha rigettato il ricorso principale di due conduttori e ha dichiarato estinto, per rinuncia, il giudizio nei confronti delle due società che avevano rinunciato. Ha ritenuto infondati i motivi dal terzo al quinto, assorbendo gli altri: l’art. 3, comma 20, del D.L. n. 351/2001 non attribuisce al conduttore un autonomo diritto potestativo di acquistare l’immobile in mancanza di una manifestazione della volontà di vendere da parte dell’ente proprietario. La dichiarazione di acquisto tempestiva consente, alle condizioni stabilite dalla norma e per le unità non di pregio, di determinare il prezzo e le condizioni applicabili alla successiva offerta dell’ente, ma non sostituisce tale offerta né perfeziona da sola la vendita. Nel caso concreto, la mancanza dell’offerta dell’ente era stata accertata dalla Corte d’appello e non era stata specificamente censurata in ricorso; le deduzioni formulate soltanto nella memoria ex art. 378 c.p.c. circa ulteriori manifestazioni dell’intenzione di vendere sono state ritenute tardive e inammissibili. Il ricorso incidentale dei Ministeri sulla giurisdizione è rimasto assorbito per il rigetto del ricorso principale. Il loro secondo motivo è stato dichiarato inammissibile: non è configurabile omessa pronuncia su questioni processuali e, quanto alla carenza di legittimazione passiva, mancava l’interesse a impugnare, non essendo indicate statuizioni suscettibili di incidere sulla loro sfera giuridica e di passare in giudicato. Il ricorso incidentale dell’altro conduttore è stato dichiarato inammissibile perché non notificato e privo di specifici motivi. La Corte ha condannato in solido i ricorrenti principali, comprese le società rinuncianti, a rifondere le spese: Euro 10.200,00 all’INPS, di cui Euro 200,00 per esborsi, ed Euro 9.200,00 ai due Ministeri, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre accessori e spese generali del 15%. Ha dato atto dei presupposti per l’ulteriore contributo unificato a carico dei due ricorrenti principali persone fisiche e del ricorrente incidentale; non sussistono invece per le società rinuncianti e per i Ministeri.

Norme richiamate

• art. 3, comma 20, D.L. n. 351/2001, conv. con L. n. 410/2001

  L’ultima parte del comma 20 dell’art. 3 D.L. 351 cit., in sostanza, non attribuisce ai conduttori degli immobili degli enti previdenziali pubblici un diritto di acquistare l’immobile locato che prescinda da una manifestazione della volontà di vendere da parte dell’ente proprietario: la norma, piuttosto, si limita ad attribuire ai conduttori di immobili rientranti in un programma di dismissione, per i quali alla data del 26/9/2001 non fosse stata ancora formulata l’offerta di opzione da parte dell’ente proprietario, la possibilità di determinare, mediante la formulazione di una manifestazione di volontà di acquisto entro il 31/10/2001, il prezzo e le condizioni di acquisto in base alla normativa vigente alla data non già della (comunque necessaria) offerta dell’ente proprietario, ma della predetta manifestazione di volontà.

  La manifestazione tempestiva del conduttore non perfeziona autonomamente la vendita né sostituisce l’offerta dell’ente proprietario; serve a individuare la normativa applicabile alla determinazione del prezzo e delle condizioni della vendita, che presuppone comunque la volontà dell’ente di alienare.

• art. 3, comma 13, D.L. n. 351/2001, conv. con L. n. 410/2001

  Il secondo inciso (quale risulta dopo la prima modifica apportata con la D.L. n. 269 del 2003, art. 26, comma 9, conv. nella L. n. 326 del 2003, e la seconda apportata con l’art. 3, comma 134, della L. n. 350 del 2003) si è limitato, invece, a stabilire che, se invece l’offerta in opzione non vi fosse stata, era data ai conduttori la possibilità di avvalersi dei benefici della precedente normativa, se ed in quanto avessero manifestato la volontà di acquisto entro il 31/10/2001, e sempre che non si fosse trattato di unità immobiliari considerate di pregio ai sensi del comma 13 dello stesso art. 3.

  La disciplina di salvezza collegata alla manifestazione di acquisto entro il 31 ottobre 2001 opera soltanto per le unità che non siano considerate di pregio ai sensi del comma 13.

• art. 370 c.p.c.

  il ricorso per cassazione successivo al primo assume sempre carattere di ricorso incidentale ed è, pertanto, ammissibile solo se ed in quanto proposto, ai sensi dell’art. 370 c.p.c., con atto che, anche a voler prescindere (in difetto di notifica del ricorso principale) dal termine di cui all’art. 371 c.p.c., dev’essere comunque notificato.

  Il ricorso per cassazione successivo al primo, quale impugnazione incidentale, deve essere notificato; la sua mancata notificazione ne comporta l’inammissibilità.

• art. 360, comma 1, c.p.c.

  Ed è, invece, noto che il ricorso per cassazione, avendo ad oggetto censure espressamente e tassativamente previste dall’art. 360 c.p.c., comma 1, dev’essere articolato in specifici motivi riconducibili in maniera immediata ed inequivocabile ad una delle cinque ragioni di impugnazione stabilite dalla citata disposizione.

  Il ricorso per cassazione deve articolare motivi specifici, riconducibili in modo immediato e inequivocabile a una delle ragioni di impugnazione tassativamente previste.

• art. 112 c.p.c.

  tal è, in effetti, la doglianza concernente la violazione dell’art. 112 c.p.c. in cui la corte territoriale sarebbe incorsa omettendo di pronunciarsi sull’eccezione di difetto di legittimazione passiva dei Ministeri qui ricorrenti incidentali, non essendo configurabile il vizio di omessa pronuncia su questioni processuali (v. Cass. n. 25154 del 2018; Cass. n. 1876 del 2018).

  Non è configurabile il vizio di omessa pronuncia ex art. 112 c.p.c. rispetto a questioni processuali.

• art. 390 c.p.c.

  La Corte prende atto che la Ellepi s.r.l. (già ELLEPI CONGRESSI s.r.l.) e la Nonsolomeeting NSM Group s.r.l., con atti notificati il 5/4/2019, hanno dichiarato di rinunciare al ricorso.

  La rinuncia al ricorso determina l’estinzione del giudizio di cassazione nei confronti dei rinuncianti, secondo la disciplina dell’art. 390 c.p.c.

• art. 391, comma 1, c.p.c.

  Il giudizio per cassazione, pertanto, va dichiarato, nei loro confronti, estinto a norma dell’art. 390 c.p.c. e art. 391 c.p.c., comma 1.

  La Corte dichiara l’estinzione del giudizio di cassazione in seguito alla rinuncia, nei confronti delle parti rinuncianti.

• art. 391, ultimo comma, c.p.c.

  I ricorrenti (compresi quelli che hanno dichiarato di rinunciare al ricorso, non risultando l’adesione delle altre parti, ai sensi dell’art. 391 c.p.c., u.c.) sono condannati al rimborso delle spese di lite, come liquidate in dispositivo, in ragione della soccombenza, nei confronti dell’I.N.P.S., ed, in ragione della loro prevalente soccombenza, nei confronti dei Ministeri controricorrenti.

  In assenza dell’adesione delle altre parti alla rinuncia, la rinuncia non esclude la condanna alle spese secondo la disciplina richiamata dall’art. 391 c.p.c., ultimo comma.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  La Corte, infine, dà atto, con riguardo ai ricorrenti principali V.G. e R.D.G. ed al ricorrente incidentale B.F., della sussistenza dei presupposti per l’applicabilità del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, nel testo introdotto dalla L. n. 228 del 2012, art. 1, comma 17.

  In presenza dei presupposti processuali, la Corte dà atto dell’obbligo di versare l’ulteriore importo a titolo di contributo unificato; nel caso concreto tale attestazione riguarda i due ricorrenti principali persone fisiche e il ricorrente incidentale.

Massime di principio

• La previsione dell’art. 3, comma 20, del D.L. n. 351/2001 non attribuisce al conduttore un diritto potestativo incondizionato di acquistare l’immobile dell’ente previdenziale: la manifestazione tempestiva di volontà di acquisto, in assenza di un’offerta dell’ente, non perfeziona la compravendita.
• Quando manca la precedente offerta in opzione dell’ente, la dichiarazione del conduttore formulata entro il termine legale rileva, per le unità non di pregio rientranti in un programma di dismissione, ai fini dell’individuazione del prezzo e delle condizioni della vendita secondo la normativa vigente alla data della dichiarazione; resta necessaria la successiva offerta del proprietario.
• La disciplina transitoria dell’art. 3, comma 20, del D.L. n. 351/2001, relativa alla manifestazione di acquisto in assenza di offerta, non si applica alle unità immobiliari considerate di pregio ai sensi del comma 13 dello stesso articolo.
• Il ricorso incidentale per cassazione successivo al ricorso principale deve essere notificato e deve contenere motivi specifici riconducibili a una delle ipotesi tassative dell’art. 360 c.p.c.; la mancanza della notificazione o dei motivi ne comporta l’inammissibilità.
• Non sussiste omessa pronuncia ex art. 112 c.p.c. per il mancato esame di una questione processuale.

Come è indicizzato