Cassazione Civile, Ordinanza n. 23268/2024 del 28/08/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da una licenza per finita locazione intimata da una società che aveva acquistato un complesso immobiliare già locato a un'associazione senza scopo di lucro. Il contratto originario, stipulato con la precedente proprietaria, prevedeva una durata annuale con rinnovo; la precedente locatrice aveva inviato disdetta nel novembre 2011, indicando come motivo la necessità di adibire l'immobile a sede amministrativa per la propria attività. Dopo la vendita del bene alla ricorrente, questa aveva notificato la licenza per finita locazione, sostenendo di essere subentrata nei diritti della venditrice ai sensi dell'art. 1602 c.c. e di poter far valere la disdetta già comunicata. Il Tribunale aveva accolto la domanda, ma la Corte d'appello aveva riformato la decisione, ritenendo che si trattasse di locazione non abitativa soggetta alla durata legale sessennale e che la disdetta fosse nulla perché il motivo indicato non rientrava, o non era rimasto coerente, tra quelli tassativi dell'art. 29 l. 392/1978, essendo poi l'immobile stato venduto e non più destinabile alla sede della precedente locatrice. Nel ricorso per cassazione la società locatrice-acquirente ha denunciato violazione degli artt. 1599 e 1602 c.c., 111 c.p.c. e 27, 29 l. 392/1978, nonché vizi motivazionali, sostenendo che la disdetta fosse tempestiva e valida e che il subentro nei diritti della venditrice consentisse di utilizzare la precedente comunicazione anche dopo il trasferimento del bene, senza necessità di rinnovarla.

La decisione

La Corte ha dichiarato inammissibile il ricorso principale della società locatrice-acquirente. Ha anche dichiarato inammissibile il controricorso dell'associazione per difetto di autorizzazione del consiglio direttivo a stare in giudizio, ritenendo però non necessarie statuizioni sulle spese di legittimità. Nel merito, la Corte ha osservato che il motivo di ricorso era inammissibile perché introduceva una mutatio della domanda: la domanda originaria riguardava la risoluzione del rapporto per mancato rinnovo alla scadenza successiva alla prima, mentre in cassazione si sosteneva la facoltà di diniego alla prima scadenza sessennale sulla base di una disdetta diversa quanto a presupposti e disciplina applicabile. Ha comunque aggiunto che, anche a voler esaminare il motivo nel merito, esso sarebbe infondato: nella locazione non abitativa il diniego di rinnovo alla prima scadenza richiede, a pena di nullità, l'indicazione di un motivo tassativo ex art. 29 l. 392/1978; se il motivo indicato viene poi reso inesistente o incompatibile per effetto della vendita dell'immobile, la disdetta è nulla e il contratto si rinnova per un ulteriore sessennio. Il subentro dell'acquirente ex art. 1602 c.c. non consente di utilizzare la disdetta del dante causa per finalità diverse da quelle che la sorreggevano originariamente.

Norme richiamate

• art. 1599 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente a sostegno dell'opponibilità e degli effetti del contratto di locazione nei confronti dell'acquirente, ma non decisivo per la soluzione della Corte.

• art. 1602 c.c.

  Il subentro dell'acquirente nei diritti del venditore-locatore non consente di far valere una disdetta per finalità diverse da quelle che la legittimavano in capo al dante causa.

• art. 111 c.p.c.

  Richiamato nel ricorso per dedurre la violazione della disciplina processuale, senza autonoma incidenza sulla decisione di inammissibilità.

• art. 132 c.p.c.

  Richiamato per censurare il vizio motivazionale, ma il ricorso è stato dichiarato inammissibile prima dell'esame nel merito.

• art. 360 c.p.c.

  Base normativa dei motivi di ricorso per violazione di legge e vizio di motivazione.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Indica il rito camerale di trattazione del ricorso.

• art. 665 c.p.c.

  Norma richiamata nel procedimento di rilascio a seguito di licenza per finita locazione.

• art. 27 l. 392/1978

  Prevede la durata legale della locazione non abitativa; la Corte richiama il rinnovo per un ulteriore sessennio in caso di disdetta nulla.

• art. 28 l. 392/1978

  Richiamato insieme all'art. 27 per il regime del rinnovo del contratto alla scadenza.

• art. 29 l. 392/1978

  Il diniego di rinnovo alla prima scadenza deve indicare, a pena di nullità, uno dei motivi tassativi previsti dalla legge; la disdetta fondata su un motivo divenuto incompatibile o diverso è nulla.

• art. 34 l. 392/1978

  Ritenuto inapplicabile l'indennità di avviamento per assenza del carattere tipico della commercialità dell'attività svolta dall'associazione conduttrice.

• art. 42 l. 392/1978

  Richiamato per qualificare il complesso immobiliare come destinato ad attività particolari e quindi a locazione ad uso diverso dall'abitativo.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  Fondamento dell'obbligo di versamento dell'ulteriore contributo unificato in caso di inammissibilità dell'impugnazione.

• art. 12 statuto associazione

  La facoltà del presidente di stare in giudizio per l'ente era subordinata alla previa autorizzazione del consiglio direttivo.

• art. 13 statuto associazione

  Conferiva al presidente il potere di stare in giudizio per l'ente, nei limiti previsti dallo statuto.

Massime di principio

• Nella locazione non abitativa, il diniego di rinnovo alla prima scadenza è valido solo se la disdetta indica in modo specifico uno dei motivi tassativi previsti dalla legge; in difetto, o se il motivo indicato viene meno o diventa incoerente rispetto alla situazione concreta, la disdetta è nulla e il contratto si rinnova automaticamente per il periodo legale.
• Il subentro dell'acquirente dell'immobile nei diritti del locatore non consente di trasformare o riutilizzare una disdetta già comunicata dal dante causa per una finalità diversa da quella originariamente posta a base del diniego, poiché il diritto di negare il rinnovo deve esistere nella sfera giuridica del soggetto che lo esercita.
• Nel giudizio di cassazione, il ricorso è inammissibile quando la censura si fonda su una domanda diversa da quella proposta nei gradi di merito, realizzando una mutatio della causa petendi e introducendo una fattispecie sostanziale e processuale non devoluta ai giudici precedenti.
• Negli enti associativi, la capacità di stare in giudizio del legale rappresentante può essere subordinata da statuto a una preventiva autorizzazione dell'organo direttivo; in mancanza di tale autorizzazione, gli atti processuali compiuti dal presidente possono risultare inefficaci e il controricorso può essere dichiarato inammissibile.

Come è indicizzato