Cassazione Civile, Sentenza n. 8230/2019 del 22/03/2019

Esito

La controversia

Il ricorrente aveva acquistato il 23 ottobre 2001 due appezzamenti, intestando secondo la propria allegazione la nuda proprietà alla moglie e l’usufrutto alla suocera. Aveva inoltre sostenuto integralmente le spese per la ristrutturazione del fabbricato rurale presente su uno dei fondi. Durante la crisi matrimoniale e in pendenza del giudizio di separazione, aveva agito contro le intestatarie per ottenere, tra l’altro, l’accertamento della simulazione degli acquisti; in occasione della trascrizione della domanda aveva appreso che gli immobili erano stati venduti il 1° giugno 2005 a due acquirenti, con atto rogato dal notaio resistente. Nel giudizio davanti al Tribunale di Nola aveva chiesto che la compravendita fosse dichiarata nulla per la presenza di lavori edilizi non regolarmente assentiti, oppure inefficace nei suoi confronti ai sensi dell’art. 2901 c.c. perché pregiudizievole alle sue ragioni creditorie. Il Tribunale aveva rigettato tutte le domande e la Corte d’appello di Napoli, con sentenza n. 3253/2013 depositata il 17 settembre 2013, aveva confermato la decisione. In Cassazione il ricorrente ha dedotto, con il primo motivo, la violazione degli artt. 17 e 40 della L. n. 47/1985, sostenendo che la difformità sostanziale dell’immobile rispetto al titolo edilizio menzionato nell’atto determinasse la nullità della vendita; con il secondo motivo ha denunciato l’omesso esame del fatto decisivo costituito dall’abusività o difformità delle opere. Gli acquirenti successivi hanno proposto ricorso incidentale condizionato, lamentando l’omessa pronuncia o il rigetto della loro eccezione di carenza d’interesse ad agire, perché il ricorrente non avrebbe dimostrato la pendenza o l’esito della causa sulla simulazione degli acquisti delle venditrici; hanno dedotto, in subordine, violazione degli artt. 81 e 100 c.p.c. e 1421 c.c. e omesso esame di un fatto decisivo.

La decisione

Le Sezioni Unite hanno rigettato il ricorso principale e dichiarato assorbito il ricorso incidentale condizionato. Hanno stabilito che la nullità prevista dall’art. 46 del D.P.R. n. 380/2001 e dagli artt. 17 e 40 della L. n. 47/1985 è una nullità testuale, riferita agli atti tra vivi a effetti reali indicati dalla legge, e colpisce la mancata inclusione nell’atto degli estremi del titolo abilitativo, purché il titolo esista realmente e sia riferibile all’immobile. La mera difformità dell’edificio rispetto al titolo menzionato non determina la nullità del trasferimento. Il primo motivo è stato ritenuto infondato perché fondato sulla tesi della nullità sostanziale, respinta dalle Sezioni Unite. La Corte d’appello aveva però errato nel ritenere sufficiente la menzione del titolo senza verificarne la reale esistenza; l’errore non ha tuttavia inciso sull’esito, poiché nei gradi di merito era stata accertata l’esistenza del titolo abilitativo riferibile all’immobile. Il secondo motivo è stato rigettato: la difformità era stata considerata, non omessa, ma giuridicamente irrilevante ai fini della nullità. La motivazione della sentenza impugnata è stata corretta e integrata ai sensi dell’art. 384, ultimo comma, c.p.c. Le spese sono state integralmente compensate per la complessità delle questioni e il contrasto giurisprudenziale. È stato dato atto dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente principale, dell’ulteriore contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso.

Norme richiamate

• art. 46 D.P.R. n. 380/2001

  La nullità comminata dal D.P.R. n. 380 del 2001, art. 46, e dalla L. n. 47 del 1985, artt. 17 e 40, va ricondotta nell’ambito dell’art. 1418 c.c., comma 3, di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità “testuale”, con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un’unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell’immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell’immobile.

  La nullità testuale colpisce gli atti tra vivi a effetti reali contemplati dalla norma quando nell’atto manchino gli estremi del titolo abilitativo; il titolo deve esistere realmente ed essere riferibile proprio all’immobile trasferito.

• artt. 17 e 40 L. n. 47/1985

  In presenza nell’atto della dichiarazione dell’alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all’immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato.

  La presenza nell’atto di una dichiarazione veritiera e riferibile all’immobile esclude la nullità prevista dalle disposizioni, anche se l’opera realizzata è difforme dal titolo indicato.

• art. 1418, comma 3, c.c.

  La nullità comminata dal D.P.R. n. 380 del 2001, art. 46, e dalla L. n. 47 del 1985, artt. 17 e 40, va ricondotta nell’ambito dell’art. 1418 c.c., comma 3, di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità “testuale”, con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un’unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell’immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell’immobile.

  La nullità urbanistica in esame è una specifica nullità testuale riconducibile al terzo comma dell’art. 1418 c.c., non una nullità generale per il solo fatto della difformità edilizia.

• art. 12 preleggi

  La lettera della norma costituisce, infatti, un limite invalicabile dell’interpretazione, che è uno strumento percettivo e recettivo e non anche correttivo o sostitutivo della voluntas legis.

  L’interpretazione della norma non può superare né sostituire il significato desumibile dal testo, anche quando si ritenga che una diversa soluzione meglio realizzi la finalità pratica perseguita.

• art. 1418, comma 1, c.c.

  Da tanto, consegue che la nullità comminata dalle disposizioni in esame non può esser sussunta nell’orbita della nullità c.d. virtuale di cui all’art. 1418 c.c., comma 1, che presupporrebbe l’esistenza di una norma imperativa ed il generale divieto di stipulazione di atti aventi ad oggetto immobili abusivi al fine di renderli giuridicamente non utilizzabili, e tale divieto, proprio come registra l’ordinanza di rimessione, non trova riscontro in seno allo jus positum, che, piuttosto, enuncia specifiche ipotesi di nullità.

  La nullità non può essere estesa in via virtuale a tutti gli atti relativi a immobili abusivi, poiché l’ordinamento non prevede un generale divieto di trasferimento e le disposizioni indicano specifiche ipotesi di nullità.

• art. 384, ultimo comma, c.p.c.

  La motivazione della sentenza impugnata è stata corretta e integrata ai sensi dell’art. 384 c.p.c., u.c..

  La Corte può correggere o integrare la motivazione della decisione impugnata quando l’errore rilevato non incide sul dispositivo e la decisione resta conforme a diritto.

• art. 13, commi 1-bis e 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte del ricorrente principale dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis.

  In caso di rigetto del ricorso, la Corte dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento dell’ulteriore contributo unificato, pari a quello dovuto per il ricorso.

Massime di principio

• La nullità prevista dalla disciplina urbanistica per gli atti tra vivi a effetti reali è una nullità testuale: colpisce la mancata indicazione nell’atto degli estremi del titolo abilitativo, non la mera difformità dell’edificio rispetto al titolo menzionato.
• Per escludere la nullità, il titolo abilitativo indicato nell’atto deve esistere realmente ed essere riferibile all’immobile trasferito; una dichiarazione mendace è assimilabile alla mancanza della dichiarazione.
• Quando nell’atto è riportata una dichiarazione reale e riferibile all’immobile circa gli estremi del titolo urbanistico, il contratto è valido ai fini della disciplina della nullità in esame anche se la costruzione risulta difforme dal titolo.
• La nullità urbanistica non può essere estesa, in via analogica o interpretativa, a ipotesi diverse da quelle previste espressamente dalla legge; la finalità di contrasto all’abusivismo non consente di oltrepassare il significato testuale delle disposizioni.
• La difformità edilizia può rilevare ai fini delle sanzioni pubblicistiche e degli eventuali rimedi contrattuali, ma non determina, di per sé, la nullità del trasferimento immobiliare prevista dalle disposizioni esaminate.

Come è indicizzato