Cassazione Civile, Sentenza n. 5803/2019 del 28/02/2019

Esito

La controversia

La locatrice ottenne un decreto ingiuntivo per i canoni relativi alle mensilità da gennaio a settembre 2010, dovuti in forza di un contratto di locazione avente ad oggetto un immobile ad uso ufficio. La conduttrice propose opposizione, chiedendo la revoca del decreto e, in via riconvenzionale, l’accertamento della legittimità del recesso anticipato comunicato con raccomandata del 9 giugno 2009, ai sensi dell’art. 27, ultimo comma, della legge n. 392 del 1978. Il Tribunale di Padova rigettò l’opposizione, ritenendo il recesso illegittimo e inefficace. La Corte d’Appello di Venezia rigettò il gravame, considerando che, già a conoscenza della crisi economica, la conduttrice aveva nel 2008 rinegoziato il canone invece di esercitare il recesso ad nutum previsto dal contratto. La conduttrice propose ricorso per cassazione con tre motivi: (1) violazione dell’art. 132, secondo comma, n. 4, c.p.c., per carenza di motivazione sull’assenza dei gravi motivi; (2) violazione dell’art. 27, ultimo comma, della legge n. 392 del 1978, contestando la negazione dei gravi motivi nonostante la crisi aziendale, la contrazione del fatturato e delle commesse, le perdite, gli esuberi e i contratti di solidarietà, nonché censurando l’attribuzione di rilievo alle scelte imprenditoriali e alla situazione economica complessiva del gruppo; (3) violazione degli artt. 2 e 5 del d.lgs. n. 231 del 2002, per avere la Corte territoriale applicato agli arretrati locativi gli interessi moratori previsti per le transazioni commerciali.

La decisione

La Cassazione ha ritenuto infondato il primo motivo: la motivazione della Corte d’Appello, pur non condivisibile nel merito, esponeva le ragioni della decisione in modo sufficiente secondo i requisiti minimi richiesti. Ha accolto il secondo motivo, rilevando che la decisione d’appello era intrinsecamente illogica e contraddittoria: dopo aver riconosciuto elementi oggettivi di crisi aziendale, riduzione delle commesse e riduzione del personale, aveva concluso per l’assenza dei gravi motivi; inoltre, non è corretto qualificare in via generale come soggettiva scelta imprenditoriale la decisione di trasferire il centro direzionale in una sede meno costosa, né valutare la crisi facendo riferimento ai risultati positivi di altri rami aziendali o alla situazione economico-finanziaria dell’intero gruppo. Ha rigettato il terzo motivo, confermando che la nozione di transazione commerciale del d.lgs. n. 231 del 2002 comprende, in assenza di limitazioni, anche i contratti di locazione connessi a un rapporto commerciale tra imprese, con conseguente applicabilità del tasso di mora previsto dall’art. 5. La sentenza impugnata è stata cassata in relazione al motivo accolto, con rinvio alla Corte d’Appello di Venezia, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di cassazione.

Norme richiamate

• art. 132, secondo comma, n. 4, c.p.c.

  Siffatta motivazione soddisfa, invero, i requisiti motivazionali ritenuti sufficienti dalla giurisprudenza di legittimità (v. Cass., Sez. Un., 7/4/2014, n. 8053. E, conformemente, Cass., 5/7/2017, n. 16501; Cass., 12/10/2017, n. 23940).

  La motivazione supera il controllo di sufficienza quando espone le ragioni della decisione nei limiti dei requisiti motivazionali riconosciuti dalla giurisprudenza di legittimità.

• art. 27, ultimo comma, legge 27 luglio 1978, n. 392

  Come questa Corte ha già avuto modo di affermare in tema di recesso del conduttore dal contratto di locazione, i gravi motivi di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 27, comma 8, devono essere determinati da fatti estranei alla volontà del medesimo, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto e tali da rendergli oltremodo gravosa la sua prosecuzione.

  I gravi motivi che legittimano il recesso anticipato del conduttore devono dipendere da fatti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendere eccessivamente gravosa la prosecuzione della locazione. Per l’impresa conduttrice, la scelta di adeguare strutturalmente l’azienda, anche riducendola o trasferendola per esigenze sopravvenute di economicità e produttività, può rilevare ai fini del recesso.

• art. 2, comma 1, d.lgs. 9 ottobre 2002, n. 231

  La detta nozione di “transazione commerciale”, di ispirazione comunitaria, in assenza di limitazioni deve essere intesa in senso lato, come ricomprendente tutte le prestazioni di servizio, e pertanto anche i contratti di utilizzazione di beni collegati o connessi ad un rapporto commerciale, ivi ricompresi i contratti di locazione (e di affitto).

  La nozione di transazione commerciale comprende, oltre ai contratti che comportano consegna di merci o prestazioni di servizi in senso stretto, anche i contratti di utilizzazione di beni connessi a un rapporto commerciale, inclusi i contratti di locazione e affitto.

• art. 5 d.lgs. 9 ottobre 2002, n. 231

  Orbene, trattandosi di contratto di locazione ad “uso ufficio” stipulato tra due imprese, correttamente la corte di merito (che al riguardo richiama il precedente costituito da Cons. Stato, 11/2/2014, n. 657) ha in tal senso inteso la suindicata norma, pervenendo a conseguentemente applicare il tasso di interesse al saggio previsto al D.Lgs. n. 231 del 2002, art. 5.

  In caso di ritardato pagamento dei canoni derivanti da un contratto di locazione ad uso ufficio stipulato tra imprese, è applicabile il tasso degli interessi moratori previsto per le transazioni commerciali.

Massime di principio

• I gravi motivi che consentono al conduttore di recedere anticipatamente da una locazione non abitativa devono consistere in fatti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, che rendano oltremodo gravosa la prosecuzione del contratto.
• La natura volontaria di una scelta imprenditoriale non esclude, di per sé, che essa possa integrare un grave motivo di recesso: l’adeguamento strutturale dell’impresa, anche mediante riduzione o trasferimento dell’attività, può rilevare quando risponda a sopravvenute esigenze di economicità e produttività determinate da fattori obiettivi.
• I gravi motivi di recesso relativi a locali utilizzati per uno specifico ramo aziendale devono essere accertati con riferimento all’attività svolta in quei locali; non possono essere negati valorizzando i risultati positivi conseguiti in altri rami dell’impresa o la complessiva solidità economico-finanziaria del gruppo societario.
• Una motivazione è apparente quando, dopo aver riconosciuto elementi oggettivi di crisi aziendale pertinenti al recesso, giunge alla conclusione opposta senza un passaggio logico coerente tra le premesse e la decisione.
• La nozione di transazione commerciale del d.lgs. n. 231 del 2002 va intesa in senso ampio e comprende i contratti di locazione connessi a un rapporto commerciale; nei contratti di locazione ad uso ufficio tra imprese, il ritardo nel pagamento dei canoni comporta l’applicazione degli interessi moratori previsti dall’art. 5 dello stesso decreto.

Come è indicizzato