Cassazione Civile, Ordinanza n. 19498/2026 del 12/06/2026

Esito

La controversia

Un promissario acquirente aveva convenuto la società promittente venditrice chiedendo l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. di un preliminare di compravendita immobiliare stipulato nel 2007. Dopo il fallimento della società, il giudizio era stato riassunto nei confronti della procedura, che aveva resistito e chiesto di essere sciolta dal preliminare ex art. 72 l.fall. Il tribunale aveva respinto la domanda per la mancata restituzione tempestiva del fascicolo di parte e per l'assenza di una relazione tecnica ritenuta idonea a dimostrare la conformità catastale richiesta dalla normativa sopravvenuta. In appello, l'attore censurava: la pretesa inutilizzabilità dei documenti per il tardivo deposito del fascicolo; la ritenuta applicazione della disciplina catastale introdotta nel 2010 a un preliminare anteriore; e la mancata acquisizione officiosa di documentazione integrativa. Il fallimento, con appello incidentale, sosteneva di essersi validamente sciolto dal preliminare ex art. 72 l.fall., chiedendo il rigetto della domanda e la cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto che la disciplina introdotta dall'art. 29, comma 1-bis, l. n. 52/1985, come modificata dal d.l. n. 78/2010, si applichi anche alla sentenza ex art. 2932 c.c. emessa dopo l'entrata in vigore della norma, anche se il preliminare è anteriore. Ha inoltre affermato che, nel giudizio ex art. 2932 c.c., la conformità catastale e la dichiarazione/attestazione richieste dalla norma costituiscono una condizione dell'azione che deve sussistere al momento della decisione; nel caso concreto, la corte di merito aveva accertato in fatto che la relazione prodotta era troppo generica e priva dei necessari riferimenti alla conformità della planimetria allo stato di fatto, senza che tale accertamento fosse validamente censurato. Sono stati ritenuti infondati anche i motivi sulle spese, per difetto di specificità della censura tariffaria e perché la liquidazione delle spese rientra nel potere discrezionale del giudice di merito entro i limiti di legge. Il ricorrente è stato condannato alle spese del giudizio di legittimità e al pagamento dell'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  La sentenza traslativa ex art. 2932 c.c. è speculare al contratto definitivo e non può produrre un effetto maggiore o diverso da quello consentito dalla legge vigente al momento della decisione; nel giudizio di esecuzione in forma specifica la conformità catastale richiesta dalla legge deve risultare sussistente al momento della pronuncia.

• art. 72 l.fall.

  Il curatore può sciogliersi dal contratto preliminare nei limiti riconosciuti dalla disciplina fallimentare; nel caso concreto la Corte ha ritenuto efficace lo scioglimento, perché mancava il requisito della trascrizione della sentenza favorevole al promissario acquirente e la domanda era stata comunque rigettata.

• art. 169, comma 2, c.p.c.

  Il fascicolo di parte ritirato deve essere restituito entro il termine previsto; tuttavia, nel caso deciso, la censura su questo profilo è stata assorbita dal rigetto della domanda nel merito.

• art. 345 c.p.c.

  È stata invocata dal ricorrente per contestare i limiti di esame degli atti in appello, ma la doglianza non ha condotto a cassazione della sentenza.

• art. 29, comma 1-bis, l. n. 52/1985

  Per gli atti traslativi aventi ad oggetto fabbricati già esistenti sono necessari, a pena di nullità, l'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie e la dichiarazione o attestazione di conformità; tale disciplina si applica anche alla sentenza ex art. 2932 c.c. emessa dopo l'entrata in vigore della norma.

• art. 19, comma 14, d.l. n. 78/2010 conv. in l. n. 122/2010

  La modifica normativa è stata ritenuta applicabile alle sentenze traslative emesse dopo il 1 luglio 2010, anche se il preliminare è anteriore.

• art. 19, comma 16, d.l. n. 78/2010 conv. in l. n. 122/2010

  È stata richiamata per individuare la decorrenza temporale della disciplina catastale sopravvenuta.

• art. 1418, comma 3, c.c.

  La nullità prevista dalla disciplina catastale è stata qualificata come nullità testuale/formale.

• art. 213 c.p.c.

  Il ricorrente ne ha invocato l'uso officioso per acquisire o integrare la documentazione catastale, ma la Corte ha escluso che ciò imponesse un diverso esito della causa nel caso concreto.

• art. 372 c.p.c.

  In cassazione sono ammessi solo documenti rilevanti per la nullità della sentenza, l'ammissibilità del ricorso o il giudicato sopravvenuto; non è consentita la produzione di documenti nuovi relativi al merito della pretesa.

• art. 395 n. 3 c.p.c.

  Se un documento decisivo è sopravvenuto o rinvenuto dopo la scadenza dei termini, il rimedio esperibile è la revocazione straordinaria, non la produzione in cassazione.

• artt. 91 e 92 c.p.c.

  La condanna alle spese segue il principio di soccombenza; la compensazione e la liquidazione restano nel potere del giudice di merito, salvo violazione dei limiti legali.

• art. 3 Cost.

  È stata richiamata dal ricorrente in tema di proporzionalità delle spese, ma la Corte ha ritenuto infondato il motivo.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  In caso di rigetto del ricorso, la Corte dà atto della sussistenza dei presupposti per l'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• La disciplina che impone l'identificazione catastale e la dichiarazione o attestazione di conformità nei trasferimenti immobiliari si applica anche alla sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. emessa dopo l'entrata in vigore della norma, perché la pronuncia giudiziale non può produrre un effetto traslativo maggiore o diverso da quello consentito al contratto definitivo.
• Nel giudizio di esecuzione in forma specifica di un preliminare immobiliare, la conformità catastale richiesta dalla legge costituisce una condizione dell'azione da verificare al momento della decisione: se manca, il giudice non può accogliere la domanda.
• Quando il giudice di merito qualifica una relazione tecnica come troppo generica e priva dei necessari riferimenti alla conformità catastale, la censura in cassazione deve investire specificamente tale accertamento di fatto con il corretto paradigma del vizio motivazionale; in difetto, la doglianza è inidonea.
• In cassazione non è consentita la produzione di documenti nuovi destinati a provare il merito della pretesa; per far valere documenti decisivi sopravvenuti o ritrovati oltre i termini, il rimedio è la revocazione straordinaria.
• La liquidazione delle spese processuali è sindacabile in cassazione solo se vengono specificamente indicate le violazioni delle voci tariffarie o del principio di soccombenza; altrimenti il controllo di legittimità non può estendersi alla valutazione di merito sulla misura delle spese.

Come è indicizzato