Cassazione Civile, Ordinanza n. 05069/2023 del 17/02/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto concluso tra le parti avente ad oggetto porzioni di un fabbricato. La parte promissaria acquirente aveva agito per ottenere la sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. e il risarcimento dei danni, sostenendo l'inadempimento della controparte per il mancato trasferimento degli immobili e per l'inosservanza di obbligazioni assunte anche con successiva scrittura transattiva. Il primo giudice aveva ritenuto improponibile la domanda ex art. 2932 c.c. per irregolarità urbanistiche dei beni e aveva rigettato le domande risarcitorie; la corte d'appello, invece, aveva accolto l'azione di esecuzione specifica e condannato la controparte al rilascio dei beni e al risarcimento. Con il ricorso per cassazione la parte soccombente ha dedotto: 1) violazione delle norme urbanistiche (L. n. 47/1985, artt. 17 e 40; d.P.R. n. 380/2001, art. 46) per avere la corte territoriale ritenuto rilevanti solo le irregolarità "essenziali"; 2) ulteriore violazione delle medesime norme e omesso esame di fatti decisivi, contestando la qualificazione delle difformità come non essenziali e sostenendo che vi fossero importanti difformità edilizie; 3) violazione dell'art. 115 c.c. e del principio di non contestazione, nonché degli artt. 1223, 1226, 1227 e 2056 c.c., per non avere considerato che le parti avrebbero entrambe avuto il possesso materiale delle porzioni immobiliari; 4) violazione dell'art. 1227 c.c. per non avere valutato il concorso colposo della controparte nella produzione del danno, asseritamente per irregolarità urbanistiche da questa realizzate sull'immobile.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato tutti e quattro i motivi. Ha ritenuto corretta la decisione di merito sulla proponibilità e accoglibilità dell'azione ex art. 2932 c.c., perché gli accertamenti di fatto avevano evidenziato solo difformità secondarie, non incidenti su volumetria, sagoma ed equilibrio strutturale; ha richiamato il principio per cui la nullità urbanistica è una nullità testuale che colpisce gli atti di trasferimento solo quando manchino gli estremi del titolo abilitativo nell'atto, mentre la mera difformità dell'opera rispetto al titolo non comporta di per sé nullità del contratto. Ha poi confermato il risarcimento del danno, ritenendo che l'inadempimento del promittente venditore fosse grave e che la questione del concorso colposo fosse nuova e comunque non decisiva nei termini dedotti. La parte ricorrente è stata condannata alle spese e al pagamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  L'azione è accoglibile quando il preliminare è valido e l'inadempimento della parte obbligata al trasferimento giustifica la sentenza costitutiva; la presenza di mere difformità urbanistiche secondarie non impedisce la pronuncia.

• art. 17, comma 1, L. n. 47/1985

  La nullità urbanistica non discende da ogni difformità edilizia, ma è collegata alla disciplina degli atti di trasferimento privi degli estremi del titolo abilitativo o colpiti da difformità rilevanti nei limiti della norma.

• art. 40, comma 2, L. n. 47/1985

  La mera parziale difformità da aspetti secondari del progetto non impedisce la validità dell'atto e la conseguente esecuzione in forma specifica del preliminare.

• art. 46 d.P.R. n. 380/2001

  La nullità urbanistica è testuale e riguarda la mancata indicazione del titolo abilitativo realmente esistente e riferibile all'immobile, non la semplice non conformità dell'opera al titolo.

• art. 32, comma 1, lett. e), d.P.R. n. 380/2001

  Richiamato dal ricorrente per sostenere la sussistenza di variazioni essenziali; la Corte ha escluso che le difformità accertate integrassero tali variazioni.

• art. 115 c.p.c.

  La censura sul principio di non contestazione è stata respinta perché la corte territoriale non ha fondato la decisione sul possesso materiale, ma sull'inadempimento rispetto all'acquisto della proprietà e alla mancata disponibilità del bene.

• art. 1223 c.c.

  Richiamato in tema di danno risarcibile da inadempimento; la corte ha confermato la risarcibilità del pregiudizio derivante dal mancato godimento del bene.

• art. 1226 c.c.

  La liquidazione equitativa del danno è stata ritenuta legittima sulla base del valore delle rendite catastali e della durata del mancato utilizzo.

• art. 1227 c.c.

  Il concorso colposo del danneggiato, non tempestivamente dedotto nei gradi di merito, non può essere introdotto per la prima volta in cassazione; in ogni caso, non risultava dimostrato.

• art. 2056 c.c.

  Richiamato quale norma di rinvio ai criteri di liquidazione del danno aquiliano, applicati in via coerente alla fattispecie risarcitoria da inadempimento.

• art. 1418, comma 3, c.c.

  La nullità prevista dalla normativa urbanistica è ricondotta a una nullità testuale, come specifica declinazione della nullità per contrarietà a norma imperativa.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  In caso di rigetto del ricorso, sussistono i presupposti per il versamento dell'ulteriore contributo unificato.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Richiamato per il procedimento camerale deciso con relazione e memorie.

Massime di principio

• Nei contratti preliminari aventi a oggetto immobili, la domanda ex art. 2932 c.c. è proponibile anche se il bene presenti difformità urbanistiche, purché tali difformità siano soltanto secondarie e non integrino la mancanza dell'indicazione del titolo edilizio realmente esistente e riferibile all'immobile.
• La nullità urbanistica degli atti traslativi ha natura testuale: colpisce l'atto nei casi espressamente previsti dalla legge e non può essere estesa alla mera non conformità materiale dell'opera rispetto al titolo abilitativo, se nell'atto sono indicati gli estremi del titolo esistente.
• Il giudice di legittimità non rivaluta il merito degli accertamenti tecnici quando la corte territoriale abbia motivato in modo congruo sulla natura secondaria delle difformità e sulla loro non incidenza su volumetria, sagoma ed equilibrio strutturale dell'immobile.
• Il danno da mancata esecuzione del preliminare può essere liquidato equitativamente in relazione al mancato godimento del bene e alla durata della mancata disponibilità, ove l'inadempimento della parte obbligata sia accertato.
• La deduzione del concorso colposo del danneggiato deve essere tempestivamente proposta e specificamente coltivata nei gradi di merito; non può essere introdotta per la prima volta in cassazione.
• Il principio di non contestazione non è violato se la decisione si fonda su un fatto diverso dal mero possesso materiale del bene, ossia sull'impossibilità di conseguire la proprietà e la disponibilità del bene per effetto dell'inadempimento della controparte.

Come è indicizzato