Cassazione Civile, Ordinanza n. 26623/2022 del 09/09/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce da quattro decreti ingiuntivi ottenuti dalla locatrice per il pagamento di canoni di locazione rimasti impagati relativi a un immobile commerciale sito in Milano, con contratto stipulato il 14 luglio 2010. La conduttrice propose opposizione sostenendo di avere legittimamente receduto dal contratto per gravi motivi ai sensi dell'art. 27, ultimo comma, della l. n. 392/1978, mediante comunicazione inviata il 31 luglio 2013 con effetto dal 1 febbraio 2014. A sostegno del recesso dedusse di avere assunto, nel 2013, un importante incarico di appalto con una società estera per lo sviluppo e la gestione di strutture commerciali in Cina, con conseguente necessità di assumere nuovo personale e ampliare gli uffici, circostanze incompatibili con la permanenza nei locali locati, già occupati da dipendenti e consulenti. I giudici di merito respinsero l'opposizione ritenendo insussistenti i gravi motivi; in appello fu inoltre esclusa la tesi secondo cui il recesso, pur illegittimo, avrebbe comunque prodotto effetti risolutivi del rapporto. In Cassazione la società conduttrice denunciò violazione degli artt. 1334 c.c. e 27 l. n. 392/1978, sostenendo che il recesso, quale atto unilaterale recettizio, avrebbe comunque sciolto il contratto dal momento della ricezione da parte del locatore, con conseguente venir meno del titolo per i canoni richiesti, restando al più configurabile un mero diritto risarcitorio della controparte.

La decisione

La Corte ha ritenuto infondata la censura e ha confermato la decisione di merito. Ha affermato che il recesso del conduttore ex art. 27, ultimo comma, l. n. 392/1978 è sì un atto unilaterale recettizio, che produce effetto quando perviene al locatore, ma costituisce un recesso "titolato", valido solo se i gravi motivi sono specificati nell'atto e sussistono al momento della comunicazione. La mera ricezione della dichiarazione non basta a far cessare il rapporto se i gravi motivi mancano; l'eventuale contestazione del locatore dà luogo a un accertamento giudiziale della sussistenza di tali motivi al momento del recesso. Nel caso concreto, essendo stata accertata l'assenza dei gravi motivi, la locatrice conservava il diritto a pretendere i canoni fino alla scadenza naturale del contratto. Il ricorso è stato quindi rigettato, con condanna della ricorrente alle spese di legittimità e con atto della sussistenza dei presupposti per il raddoppio del contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1334 c.c.

  Il recesso del conduttore, quale atto unilaterale recettizio, produce effetto quando la dichiarazione perviene al domicilio del destinatario, ma tale regola non elimina la necessità che ricorrano i presupposti sostanziali richiesti dalla disciplina speciale.

• art. 27, ultimo comma, L. n. 392 del 1978

  Il recesso anticipato del conduttore nelle locazioni ad uso diverso è ammesso solo in presenza di gravi motivi, da specificare nella comunicazione e da riferire a circostanze esistenti al momento del recesso; in mancanza, il rapporto non si considera sciolto e il locatore può pretendere il canone fino alla scadenza.

• art. 27, ottavo comma, L. n. 392 del 1978

  La Corte richiama la disciplina del recesso del conduttore per gravi motivi come ipotesi speciale di recesso unilaterale derogatoria rispetto al principio di scioglimento consensuale del contratto.

• art. 1373 c.c.

  La fattispecie è ricondotta al recesso unilaterale, quale deroga eccezionale al principio per cui il contratto si scioglie per concorde volontà delle parti.

• art. 2118 c.c.

  La Corte esclude l'analogia tra il recesso nella locazione commerciale e il recesso nel rapporto di lavoro, evidenziando la diversità strutturale dei contratti e dei rimedi apprestati.

• art. 1725 c.c.

  La Corte esclude l'analogia anche con il mandato, osservando che le regole sul recesso e sul risarcimento nel mandato non sono trasponibili alla locazione commerciale.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Indica la modalità di trattazione camerale del ricorso in Cassazione.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  Il motivo è stato formulato come denuncia di violazione e falsa applicazione di norme di diritto.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  È stata rilevata la sussistenza dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, conseguenza del rigetto del ricorso.

• art. 1, comma 17, L. n. 228 del 2012

  È richiamata come norma che ha introdotto il comma 1-quater dell'art. 13 del d.P.R. n. 115 del 2002.

Massime di principio

• Nel recesso del conduttore da locazione ad uso diverso per gravi motivi, la natura recettizia dell'atto non basta da sola a produrre lo scioglimento del rapporto: il recesso è validamente efficace solo se i gravi motivi sussistono e sono specificati nella comunicazione.
• Il recesso previsto dall'art. 27, ultimo comma, della l. n. 392/1978 è un recesso "titolato": la specificazione dei motivi è requisito interno della dichiarazione e serve a delimitare il perimetro della successiva verifica giudiziale e a consentire al locatore una contestazione tempestiva.
• L'eventuale contestazione del locatore sulla sussistenza dei gravi motivi non dà luogo a una domanda costitutiva di scioglimento, ma a un accertamento della ricorrenza dei presupposti al momento della dichiarazione di recesso.
• Se i gravi motivi mancano, il contratto di locazione non si considera sciolto e il locatore conserva il diritto al pagamento dei canoni fino alla scadenza naturale del rapporto.
• Le discipline del recesso anticipato in altri rapporti sinallagmatici o di durata, come lavoro e mandato, non sono automaticamente analoghe alla locazione commerciale, poiché la struttura del rapporto e l'effetto sul godimento del bene sono diversi.

Come è indicizzato