Cassazione Civile, Ordinanza n. 05201/2025 del 27/02/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita immobiliare del 19 maggio 2001, relativo a un appartamento con pertinenze sito in Lenola, per il prezzo di lire 110.000.000, con versamento iniziale di lire 10.000.000 a titolo di caparra confirmatoria e acconto. Il promittente venditore agiva per la risoluzione del preliminare, sostenendo che i promissari acquirenti si fossero rifiutati di stipulare il definitivo e avessero eseguito modifiche strutturali all’immobile senza autorizzazione, chiedendo di trattenere la caparra e il risarcimento dei danni per lo smantellamento del bene e il mancato godimento. I promissari acquirenti resistevano e proponevano domanda riconvenzionale, deducendo che l’inadempimento fosse del venditore, perché il mutuo richiesto per l’acquisto non era stato erogato a causa di trascrizioni pregiudizievoli sull’immobile, in contrasto con la garanzia di libertà da pesi e vincoli, e chiedendo la risoluzione del preliminare, il doppio della caparra, il rimborso delle spese di ristrutturazione e il risarcimento del danno. Il Tribunale aveva accolto la riconvenzionale, dichiarando la nullità del preliminare e condannando il venditore al doppio della caparra e al rimborso delle spese. La Corte d’appello ha invece riformato, attribuendo l’inadempimento ai promissari acquirenti, ritenendo che il vincolo pregiudizievole riguardasse solo una porzione di soffitta, fosse frutto di un errore materiale emendabile e non impedisse la stipula, e riconoscendo al venditore il diritto di trattenere la caparra e di ottenere il rimborso delle spese di ripristino. In cassazione i promissari acquirenti hanno dedotto, con un unico motivo, l’omesso esame di un fatto decisivo ex art. 360, n. 5, c.p.c., sostenendo che la banca non aveva erogato il mutuo proprio per la presenza del pignoramento; il resistente ha proposto ricorso incidentale lamentando, invece, che la Corte d’appello avesse negato il risarcimento del danno da mancato godimento dell’immobile nonostante l’occupazione anticipata e il rifiuto di rilascio.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso principale dei promissari acquirenti, ritenendo infondato il vizio di omesso esame e non sussistente alcuna motivazione apparente o contraddittoria, perché i fatti relativi al pignoramento e al mutuo erano stati esaminati dalla Corte d’appello. Ha invece accolto il ricorso incidentale del promittente venditore, nei limiti della motivazione, affermando che, una volta riconosciuto il diritto a trattenere la caparra confirmatoria a seguito dell’inadempimento del promissario acquirente, è comunque ammissibile un autonomo risarcimento per l’illegittima occupazione dell’immobile, anche se la detenzione era stata inizialmente autorizzata per consentire i lavori. La sentenza d’appello è stata quindi cassata in relazione al solo motivo accolto e la causa è stata rinviata alla Corte d’appello di Roma, in diversa composizione, anche per le spese di cassazione.

Norme richiamate

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  norma richiamata per la trattazione in camera di consiglio e il deposito delle memorie illustrative

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  il vizio è configurabile solo per omesso esame di un fatto storico decisivo, non per una diversa lettura delle risultanze istruttorie; non ricorre quando il fatto sia stato comunque considerato

• art. 54 d.l. n. 83/2012 conv. in L. n. 134/2012

  ha ristretto il sindacato di legittimità sul vizio motivazionale al solo minimo costituzionale

• art. 12 preleggi

  richiamato come criterio ermeneutico nel controllo sulla motivazione

• art. 1385, secondo comma, c.c.

  la caparra confirmatoria, quando il contraente non inadempiente esercita il recesso, consente di trattenere la caparra ricevuta o di esigere il doppio di quella versata, con funzione di liquidazione convenzionale del danno

• art. 1385, terzo comma, c.c.

  se la parte chiede la risoluzione giudiziale senza avvalersi della caparra, il risarcimento è regolato dalle norme generali

• art. 1223 c.c.

  richiamato dalla parte ricorrente incidentale a sostegno della domanda risarcitoria per danno emergente e lucro cessante

• art. 1226 c.c.

  richiamato per la liquidazione equitativa del danno

• art. 1175 c.c.

  richiamato in relazione ai doveri di correttezza nell’esecuzione del rapporto

• art. 1176 c.c.

  richiamato in relazione alla diligenza nell’adempimento

• art. 132 c.p.c.

  richiamato dalla parte ricorrente incidentale come parametro della validità della motivazione

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  richiamato per il raddoppio del contributo unificato a carico dei ricorrenti principali, se dovuto

Massime di principio

• Nel contratto preliminare di vendita immobiliare, l’omesso esame di un fatto decisivo ai sensi dell’art. 360, n. 5, c.p.c. ricorre solo quando un fatto storico, principale o secondario, non sia stato considerato affatto dal giudice di merito e la sua valutazione avrebbe potuto portare a un esito diverso; non basta che il fatto sia stato apprezzato in modo difforme da quanto auspicato dalla parte.
• Dopo la riforma del 2012, il controllo di legittimità sulla motivazione è ridotto al solo minimo costituzionale: è denunciabile solo la mancanza assoluta di motivazione, la motivazione apparente, il contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili o la motivazione perplessa e obiettivamente incomprensibile.
• Nel preliminare di compravendita, la caparra confirmatoria svolge funzione di liquidazione convenzionale del danno da inadempimento: se la parte non inadempiente esercita il recesso ex art. 1385 c.c., può trattenere la caparra ricevuta o esigere il doppio di quella versata, senza cumulare anche il risarcimento ordinario per il medesimo inadempimento.
• La domanda di risarcimento del danno da illegittima occupazione dell’immobile è autonoma rispetto alla disciplina della caparra confirmatoria: può essere riconosciuta quando il promissario acquirente, dopo l’occupazione anticipata del bene, non lo restituisce a seguito del recesso del promittente venditore, perché da quel momento l’occupazione diviene sine titulo.
• La concessione della detenzione anticipata per eseguire lavori in vista del definitivo non esclude, di per sé, il diritto del promittente venditore a ottenere un’indennità di occupazione se la vendita non si perfeziona per inadempimento del promissario acquirente; cessata la causa giustificativa della detenzione, il pregiudizio va liquidato per l’intero periodo di occupazione.

Come è indicizzato