Cassazione Civile, Sentenza n. 27127/2021 del 06/10/2021

Esito

La controversia

Le ricorrenti hanno impugnato le sentenze di merito che avevano rigettato le loro domande tese a far dichiarare che il trasferimento del terreno sito in Cepagatti dalla Val di Turri (Valditurri) S.r.l. a Cinzia Santarelli era avvenuto in violazione del diritto di prelazione spettante loro ai sensi degli artt. 38 e 39 della L. 27 luglio 1978 n. 392, chiedendo il riscatto del terreno al prezzo di €21.000,00. Sostenevano che l'area adibita a parcheggio fosse pertinenza del complesso adibito a ristorante (unità funzionale e locativa) e dunque soggetta ai diritti di prelazione e riscatto; inoltre invocavano, a sostegno, precedenti decisioni di merito che avrebbero accertato l'unicità del rapporto locatizio tra fabbricato e parcheggio.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso principale e ha dichiarato assorbito il ricorso incidentale condizionato della Santarelli. Ha ritenuto corretta la motivazione della Corte d'appello che, come criterio dirimente, ha escluso che l'area-parcheggio svolgesse "un'attività implicante il diretto contatto con il pubblico" necessaria per estendere i diritti di prelazione/riscatto alle aree pertinenziali ex artt. 38 e 39 L. 392/1978. In via subordinata la Corte territoriale aveva altresì accertato l'esistenza di un contratto di locazione distinto per l'area-parcheggio e l'autonomia giuridica/catastale della stessa, nonché l'avvenuta separazione dei titoli di proprietà antecedente alla vendita a Santarelli. Le censure delle ricorrenti sono state ritenute, in gran parte, doglianze di merito inammissibili in sede di legittimità e non è stato riconosciuto effetto vincolante al presunto giudicato invocato dalle ricorrenti (e, quanto a eventuali conflitti, prevalente è risultata la successiva decisione della Corte d'appello n. 198/2013 che aveva escluso la pertinenzialità). Le ricorrenti sono state condannate alle spese di Cassazione e ad eventuali contributi unificati.

Norme richiamate

• Legge 27 luglio 1978 n. 392 (artt. 35, 38, 39)

  art. 38, art. 39, art. 35

  La Corte conferma che il diritto di prelazione e il diritto di riscatto previsti per immobili destinati ad attività commerciali possono estendersi alle pertinenze solo se in tali pertinenze si svolge un'attività che comporti il diretto contatto con il pubblico; l'accertamento di tale requisito è di fatto e rimane competenza del giudice del merito.

• Codice civile (artt. 817, 818, 819, 1599, 1602, 2909)

  artt. 817-819 c.c.; artt. 1599, 1602, 2909 c.c.

  Richiamati dalle ricorrenti in relazione alla qualificazione di pertinenza e alla trascrizione/efficacia degli atti, ma la Corte sottolinea che l'accertamento della pertinenzialità e dell'unitarietà del rapporto è valutazione di fatto rimessa al giudice di merito; la separazione delle titolarità e la trascrizione di atti possono incidere sull'autonomia giuridica del bene.

• Codice di procedura civile (art. 295, art. 360, art. 366)

  art. 360 c.p.c. n. 3 e n. 5; art. 295 c.p.c.; art. 366 c.p.c.

  La Corte ricorda i limiti della censura in sede di legittimità: molte doglianze sono valutazioni di fatto (insindacabili in Cassazione) o riguardano la mancata produzione di documenti/giudicati. L'art. 360 c.p.c. è il parametro delle dedotte violazioni di legge, ma le censure devono colpire questioni di diritto.

• D.P.R. 30 maggio 2002 n. 115 (art. 13, comma 1-quater e 1-bis)

  art. 13, comma 1-quater e comma 1-bis

  La Corte dà atto dell'obbligo, per le sole ricorrenti principali, del versamento integrativo del contributo unificato in misura pari a quello dovuto per il ricorso, quando ricorrono i presupposti normativi.

Massime di principio

• Il diritto di prelazione e di riscatto previsto dalla L. 392/1978 può estendersi alle pertinenze solo se nelle pertinenze si svolge un'attività con "contatto diretto e indiscriminato" con il pubblico; l'accertamento di tale requisito è fattuale e rimane in capo al giudice di merito.
• La qualificazione di un bene come pertinenza (accessorio) richiede l'accertamento di elementi oggettivi e soggettivi di destinazione permanente e volontaria: tale accertamento è giudizio di fatto e la Cassazione lo sindaca solo se viziato sotto il profilo logico o motivazionale.
• La sussistenza di contratti distinti, la separazione delle titolarità e la trascrizione di atti che trasferiscono singoli cespiti possono determinare l'autonomia giuridica di un'area e far venir meno l'unitarietà del rapporto locativo, incidendo sull'applicabilità dei diritti di prelazione/riscatto.
• Il giudicato formato da una decisione precedente è vincolante solo nei limiti in cui concerne gli stessi punti decisivi e finché non sia intervenuta successiva decisione definitiva in conflitto; prevale il giudicato successivo quando vi sia contrasto.
• In sede di Cassazione è essenziale produrre e indicare chiaramente i documenti o le sentenze che si invocano come vincolanti; la mancata produzione o l'imprecisione può comportare l'inammissibilità o l'insuccesso della doglianza.