Cassazione Civile, Sentenza n. 27085/2021 del 06/10/2021

Esito

La controversia

Il ricorrente impugna la sentenza d'appello che aveva confermato il decreto di accoglimento del recesso esercitato dai promittenti venditori per il rifiuto del promissario acquirente a stipulare il contratto definitivo. Il ricorso svolge due censure principali: (1) violazione delle norme processuali e civili perché il giudice di merito non ha valutato le difese contenute nella comparsa di costituzione del ricorrente (depositata tardivamente), sostenendo che si trattasse di eccezioni precluse; il ricorrente deduceva invece che dette difese contestavano la fondatezza del recesso e la legittimità della domanda di risoluzione e dovevano essere considerate anche se tardive; (2) violazione di norme relative alla validità dell'atto e all'urbanistica/accatastamento, poiché l'immobile presentava un vano abusivo non accatastato e irregolarità che avrebbero reso impossibile la stipula del definitivo.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo ritenendo che, nella valutazione di una domanda di risoluzione per inadempimento/recesso, il giudice debba esaminare la condotta complessiva di entrambe le parti e non limitarsi a censurare le difese del convenuto come precluse per la loro tardività. Perciò la Corte ha cassato la sentenza impugnata e ha disposto il rinvio alla Corte d'appello di Catania, in diversa composizione, perché riesamini la domanda considerando tutte le circostanze e le irregolarità dell'immobile emerse in giudizio; il secondo motivo è stato assorbito. La decisione include la rinnovazione della valutazione anche sulle spese di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1385 c.c.

  Disciplina il recesso da contratto preliminare; la Corte ricorda che l'esercizio del recesso presuppone l'adempimento della parte che ne invoca gli effetti e dunque richiede la valutazione della condotta del promissario acquirente

• art. 1460 c.c.

  Eccezione di inadempimento (exceptio non adimpleti contractus); la Corte osserva che, anche in assenza di formale eccezione ai sensi del codice civile, il giudice deve considerare le difese che pongono l'inadempienza dell'altra parte ai fini della risoluzione

• art. 112 c.p.c.

  Principio della domanda e delle conclusioni; richiamato nella censura sulla corretta valutazione delle difese e delle prove

• art. 167 c.p.c.

  Regole sulla formazione del contraddittorio e sulle comparse di costituzione e risposta; impiegato per contestare l'esclusione delle difese tardive

• art. 360 c.p.c., comma primo, nn. 3 e 4

  Norme che individuano i motivi di ricorso in cassazione richiamati dal ricorrente per la violazione di norme di diritto e di regole procedurali

• art. 113 c.p.c.

  Principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato; richiede al giudice di decidere sull'intero thema decidendum emerso dalle parti

• art. 116 c.p.c.

  Poteri del giudice di disporre la prova; implicato nell'esigenza di valutare tutte le circostanze emerse in giudizio

• art. 1418 c.c.

  Nullità dell'atto per illegittimità della causa o del contenuto; richiamato nella seconda censura concernente eventuali vizi dell'immobile che influenzerebbero la validità del trasferimento

• art. 17 L. 47/1985

  Norma penale/amministrativa in materia di abusi edilizi citata a supporto dell'argomento sull'abusività di una porzione del fabbricato promesso in vendita

• art. 40 L. 47/1985

  Ulteriore richiamo alla disciplina degli abusi edilizi e delle relative conseguenze sulla validità degli atti di trasferimento

Massime di principio

• Nelle domande di risoluzione o accertamento dell'inadempimento il giudice deve valutare la condotta complessiva di entrambe le parti: non è sufficiente considerare in modo isolato le azioni di una parte quando le difese dell'altra possono incidere sulla imputabilità del mancato adempimento
• La tardività formale di una comparsa di costituzione non impedisce automaticamente che le contestazioni sostanziali in essa contenute vengano esaminate, se tali contestazioni sono rilevanti per stabilire se il mancato perfezionamento del contratto sia imputabile al promissario acquirente o ai promittenti venditori
• L'eccezione di inadempimento (art.1460 c.c.) può assumere rilievo anche se non formulata in termini tecnici, quando emergono elementi che dimostrano l'inadempienza dell'altra parte e questi elementi incidono sulla legittimità del recesso
• In caso di vizi dell'immobile (mancanza di accesso, abusi edilizi, mancata registrazione catastale) il giudice deve approfondire la rilevanza di tali vizi rispetto all'obbligo di stipulare il definitivo e all'eventuale legittimità del recesso
• Proceduralmente, le parti devono comunque cercare di sollevare e documentare tempestivamente le difese principali, ma il giudice ha il dovere di compiere una valutazione unitaria del rapporto obbligatorio quando la sua decisione incide su diritti fondamentali delle parti