Cassazione Civile, Sentenza n. 26671/2025 del 03/10/2025

Esito

La controversia

La controversia riguarda l'IMU relativa a un'area di proprietà di Coop Liguria a Genova Sestri. L'area, fino al 2014 catastalmente al catasto terreni, è stata frazionata con procedura DOCFA del 20/08/2014: parte iscritta al catasto dei fabbricati in categoria F/1 (aree urbane, senza rendita) e parte in categoria C/2. Coop Liguria aveva comunque pagato l'IMU per l'intero 2014 e nei confronti del 2015 aveva effettuato pagamenti parziali; ha chiesto rimborso per il periodo post-DOCFA 2014 e si è opposta a un avviso di accertamento per il 2015. In primo e secondo grado i giudici hanno emesso pronunce contrastanti: la CTR di primo grado aveva accolto il ricorso della Coop (sent. n. 409/2019 per il 2014 e sent. n. 493/2021 per il 2015 in primo grado), mentre la Corte di Giustizia Tributaria di II grado ha riformato per il 2015 ritenendo che l'area, pur classificata F/1, fosse qualificabile come edificabile e quindi assoggettabile a IMU valorizzata con il criterio del valore venale in comune commercio ex art. 5, comma 5, D.lgs. 504/1992. In Cassazione la Coop ha dedotto vizi di motivazione, violazione del diritto di difesa per mancata indicazione e produzione documentale da parte del Comune ai sensi della legge 212/2000 e vizio di applicazione delle norme sul calcolo del valore imponibile.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso della Coop Liguria. Ha dichiarato inammissibile il primo motivo per carenza di autosufficienza e inosservanza degli oneri di specificazione previsti dagli artt. 366 e 369 c.p.c.; ha comunque respinto le restanti censure sul merito ritenendo corrette le conclusioni della CTR che ha valutato la potenzialità edificatoria dell'area (la sola iscrizione in F/1 non esclude automaticamente l'edificabilità) e l'applicazione del criterio del valore venale in comune commercio ai sensi dell'art. 5, comma 5, D.lgs. 504/1992. La Corte ha confermato la legittimità della motivazione del giudice di gravame e ha condannato il ricorrente al pagamento delle spese di giudizio di legittimità (euro 3.000,00 per compensi oltre spese forfettarie 15%, esborsi euro 200,00, accessori di legge). Ha altresì dato atto della sussistenza dei presupposti per il versamento del contributo unificato previsto dall'art. 13, comma 1-quater, DPR 115/2002.

Norme richiamate

• art. 7 Legge n. 212/2000

  Richiama l'obbligo per l'amministrazione di indicare i fatti e i documenti su cui fonda l'atto impositivo; tuttavia la Corte ha rilevato che la mancata indicazione contestata non poteva essere efficacemente utilizzata in Cassazione per carenza di specificazione dell'impugnazione nei precedenti gradi e per non essere stata oggetto del primo grado.

• art. 112 c.p.c.

  Norma sul dovere del giudice di pronunciarsi su tutte le eccezioni; il ricorrente deduceva violazione per omissione di esame, ma la Cassazione ha ritenuto la censura inammissibile o irrilevante perché la questione non costituiva oggetto del contenzioso originario.

• art. 366 c.p.c.

  Articolo relativo ai motivi di ricorso per cassazione e ai relativi oneri di specificazione; la Corte ha richiamato l'obbligo del ricorrente di fornire autosufficiente indicazione degli atti e documenti rilevanti, pena l'inammissibilità.

• art. 369 c.p.c.

  Prevede la richiesta di trasmissione del fascicolo di parte; la Corte ha ricordato che, pur non dovendosi riprodurre documenti già prodotti nei gradi di merito, il ricorrente deve comunque rispettare gli oneri di specificazione richiesti per la Cassazione.

• art. 25, comma 2, D.lgs. n. 546/1992

  Stabilisce che il fascicolo del giudizio tributario resta acquisito, ma non esime il ricorrente dall'onere di indicare gli atti su cui fonda i motivi di cassazione.

• art. 5, comma 5, D.lgs. n. 504/1992

  Stabilisce che per le aree fabbricabili la base imponibile IMU è il valore venale in comune commercio, valutato secondo parametri vincolanti come zona territoriale, indice di edificabilità, destinazione d'uso e prezzi medi di mercato; la Corte ha confermato l'applicazione di tale criterio quando l'area è qualificabile come edificabile.

• artt. 2 e 5 D.lgs. n. 504/1992

  Riferimento alle norme che disciplinano il presupposto e la determinazione dell'imponibile IMU; la Corte ha ritenuto corretta l'interpretazione che collega la soggezione all'IMU alla potenzialità edificatoria e al calcolo secondo art. 5.

• artt. 8 e 9, D.lgs. n. 23/2011

  Norme richiamate nella impugnazione ma non decisive per la Cassazione; la Corte non ha ritenuto fondata la doglianza relativa alla loro applicazione nel caso di specie.

• art. 13, D.L. n. 201/2011

  Richiamata in combinato disposto con altre norme fiscali nella controversia sul calcolo dell'imposta; la Corte ha respinto le censure che invocavano violazioni a tali disposizioni.

• art. 13, comma 1-quater, DPR n. 115/2002

  Prevede il contributo unificato per l'impugnazione; la Corte ha dato atto della sussistenza dei presupposti per l'eventuale versamento.

Massime di principio

• La classificazione catastale in F/1 (aree urbane con rendita zero) non determina automaticamente l'esenzione IMU: occorre valutare la potenzialità edificatoria dell'area in base agli strumenti urbanistici comunali; se qualificabile come edificabile si applica l'IMU.
• Per le aree considerabili fabbricabili la base imponibile IMU si determina con il criterio del valore venale in comune commercio ex art. 5, comma 5, D.lgs. 504/1992, applicando parametri vincolanti (zona, indice di edificabilità, destinazione d'uso, oneri di adattamento, prezzi medi di mercato, anno d'imposizione).
• In sede amministrativa e contenziosa è fondamentale acquisire e documentare la qualificazione urbanistica: titoli, piani comunali, ed ogni atto che dimostri l'effettiva edificabilità o meno dell'area.
• In Cassazione il ricorrente deve rispettare rigorosamente gli oneri di specificazione degli atti e dei documenti ai sensi degli artt. 366 e 369 c.p.c.; l'assenza di autosufficienza nella esposizione dei motivi comporta l'inammissibilità.
• Le eccezioni procedurali (es. violazione del diritto di difesa per mancata indicazione di fatti e documenti da parte dell'amministrazione) devono essere tempestivamente sollevate e adeguatamente trattate nei gradi di merito per poter essere efficacemente dedotte in cassazione.
• Quando la classificazione catastale deriva da DOCFA e gli elementi fattuali indicati dal contribuente non sono contestati dall'Ufficio, l'obbligo motivazionale dell'avviso è più limitato; ma se l'amministrazione contesta gli elementi di fatto, l'avviso deve motivare specificamente le differenze riscontrate per consentire il pieno esercizio del diritto di difesa.
• In contenziosi IMU, valutare il rischio oneri di soccombenza e la possibile condanna alle spese, nonché l'obbligo di versamento del contributo unificato indicato dalla normativa vigente.