Cassazione Civile, Sentenza n. 15582/2021 del 04/06/2021

Esito

La controversia

Impugnazione della sentenza della Corte d'appello di Bologna che aveva riformato la decisione di primo grado ritenendo applicabile la disciplina di favore derivante dai commi 8, 9 e 10 dell'art. 3 del d.lgs. 23/2011 e, alternativamente, l'art. 1 comma 59 della legge 208/2015, perché il contratto di locazione non sarebbe stato registrato nei 60 giorni e quindi nullo: la Corte territoriale aveva escluso l'adempimento della conduttrice e imposto un'indennità di occupazione pari al triplo della rendita catastale per il periodo considerato. La ricorrente deduceva in Cassazione la violazione e falsa applicazione delle richiamate norme e dell'art. 136 Cost., sostenendo invece che la tardiva registrazione (avvenuta il 2 marzo 2012) produceva effetto sanante ex tunc, come stabilito dalle Sezioni Unite, e che pertanto la disciplina della legge 208/2015 non poteva trovare applicazione.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso della locatrice; ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato la causa alla Corte d'appello di Bologna in diversa composizione. Motivazione principale: la tardiva registrazione operata dalla conduttrice è suscettibile di effetto sanante ex tunc (giurisprudenza di legittimità, specie S.U. 9/10/2017 n.23601), per cui non è applicabile l'art. 1, comma 59, della legge 208/2015 (che disciplina solo gli effetti non contrattuali dell'occupazione illegittima in caso di contratto rimasto nullo). In conseguenza, la Corte territoriale ha erroneamente applicato la disciplina riservata alle situazioni con contratto rimasto non registrato. Inoltre la Cassazione ha disposto che la ricorrente non debba versare ulteriori somme a titolo di contributo unificato per il presente grado.

Norme richiamate

• d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, art. 3, commi 8, 9 e 10

  Tali commi prevedevano conseguenze sanzionatorie per la mancata registrazione del contratto di locazione; tuttavia sono stati oggetto di declaratoria di incostituzionalità (Corte Cost.), per cui la loro applicazione è limitata e non poteva essere invocata nella specie per contratti poi tardivamente registrati

• legge 23 dicembre 2014, n. 190 (legge di stabilità 2015), art. 1, comma 59 (legge n. 208/2015)

  «Per i conduttori che, per gli effetti della disciplina di cui all'articolo 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, prorogati dall'articolo 5, comma 1-ter, del decreto legge 28 marzo 2014, n. 47, convertito, ... hanno versato, nel periodo intercorso ... il canone annuo ... nella misura stabilita dalla disposizione di cui al citato articolo 3, comma 8, ... l'importo del canone di locazione dovuto ovvero dell'indennità di occupazione maturata, su base annua, è pari al triplo della rendita catastale dell'immobile, nel periodo considerato»

  La norma predetermina, in via forfettaria, l'indennità dovuta dal conduttore per l'occupazione illegittima dell'immobile quando il contratto è rimasto nullo per mancata registrazione; la Corte ha ritenuto che questa disposizione non si applica quando la registrazione tardiva ha già prodotto effetti sananti ex tunc

• legge 27 dicembre 2002, n. 289 / legge 431/1998 art. 13, comma 5 (novellato)

  Richiamata perché il comma 5 è stato sostituito e richiamato dalla legge 208/2015; la giurisprudenza costituzionale e di legittimità ha precisato che la novella non ripristina effetti contrattuali per contratti non registrati, ma riguarda effetti indennitari per l'occupazione

• legge 27 dicembre 2004, n. 311, art. 1, comma 346

  Norma che è stata richiamata nella giurisprudenza per affermare la nullità del contratto di locazione non registrato; la Corte di legittimità però ha considerato che la tardiva registrazione può sanare tale nullità

• Cassazione, Sezioni Unite, 9 ottobre 2017, n. 23601 (giurisprudenza rilevante)

  Principio della Corte: la tardiva registrazione del contratto di locazione (quando ammessa dalle norme tributarie) può avere effetto sanante ex tunc, facendo sì che il contratto produca i suoi effetti fin dalla stipula; detta pronuncia è decisiva per escludere l'applicabilità della disciplina riservata ai contratti rimasti non registrati

• Corte Costituzionale, sentenze nn. 50/2014, 169/2015 e 87/2017

  Sentenze che hanno dichiarato l'illegittimità di alcune disposizioni del d.lgs. 23/2011 e hanno precisato il campo di applicazione dell'art. 1, comma 59, legge 208/2015, chiarendo che quest'ultima disciplina non ripristina effetti contrattuali ma predetermina indennizzi per l'occupazione illegittima

• D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1-quater (contributo unificato)

  Norma sul contributo unificato; la Corte ha rilevato che, essendo accolto il ricorso, non sussisteva l'obbligo per la ricorrente di versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato nel presente grado

Massime di principio

• Verificare sempre la data di registrazione del contratto: la registrazione tardiva, se effettuata e conforme alle norme tributarie, può avere effetto sanante ex tunc e ricostituire la validità del contratto fin dalla stipula.
• Se il contratto è stato tardivamente registrato prima dell'azione di sfratto o del giudicato, non si applica automaticamente la disciplina della legge 208/2015 che predetermina l'indennità per occupazione illegittima: quest'ultima si applica alle situazioni in cui il contratto sia rimasto effettivamente nullo e non sanato.
• Le disposizioni del d.lgs. 23/2011 (art. 3, commi 8-10) sono state in larga parte dichiarate incostituzionali; occorre quindi consultare la giurisprudenza costituzionale e di legittimità per valutare quali effetti rimangano applicabili.
• In presenza di tardiva registrazione, il locatore potrà perseguire le pretese contrattuali (canoni non pagati, risoluzione per inadempimento, ecc.) come per un contratto valido; se il contratto è rimasto nullo, il rimedio è l'indennità forfettaria spettante al locatore prevista dalla normativa applicabile.
• In ogni controversia locatizia è cruciale produrre documentazione probatoria (data di stipula, data di registrazione, notifiche di sfratto) perché la soluzione dipende dall'esatta sequenza temporale degli eventi.
• Prima di intraprendere o resistere a un'azione di sfratto, valutare attentamente la giurisprudenza di legittimità (in particolare le Sezioni Unite) e l'eventuale incidenza di pronunce costituzionali sul quadro normativo invocato.