Cassazione Civile, Sentenza n. 15581/2021 del 04/06/2021

Esito

La controversia

Iniziative Agricole, proprietaria di un fondo locato a ENI, ha intimato lo sfratto per scadenza del contratto trentennale. ENI ha eccepito che il Ministero dello Sviluppo Economico aveva emesso, per lo stesso immobile, un decreto di occupazione temporanea ai sensi degli artt. 49 e 50 del D.P.R. 327/2001, titolo che legittimerebbe la permanenza oltre la scadenza contrattuale. Il Tribunale di Ravenna ha accertato la scadenza del contratto e ordinato il rilascio; la Corte d'Appello ha ritenuto rilevante il decreto amministrativo e ha revocato la condanna al rilascio, limitando invece il diritto della locatrice a un risarcimento. In cassazione Iniziative Agricole ha dedotto, tra l'altro, che il provvedimento amministrativo non poteva impedire la pronuncia di condanna al rilascio e che, comunque, la disapplicazione dell'atto amministrativo dovrebbe essere rilevabile d'ufficio dal giudice.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, cassando la sentenza della Corte d'Appello e, decidendo nel merito, ha ordinato il rilascio dell'immobile in favore di Iniziative Agricole. La Corte ha ritenuto che il decreto di occupazione costituisce un titolo amministrativo di natura pubblicistica che può legittimare la detenzione oltre la scadenza contrattuale, ma tale rilevanza opera sul piano dell'esecuzione (o della titolarità pubblicistica) e non impedisce al giudice civile, adito dal locatore per la verifica della cessazione del rapporto locatizio, di accertare la scadenza del contratto e di ordinare il rilascio. Sono state ordinate le spese processuali a carico di ENI e dichiarata l'irrilevanza dell'obbligo di versamento aggiuntivo del contributo unificato da parte della ricorrente.

Norme richiamate

• D.P.R. 327/2001, artt. 49 e 50

  Prevedono il potere del Ministero di disporre provvedimenti di occupazione temporanea; nel caso concreto il decreto costituisce un titolo amministrativo pubblicistico che può legittimare la detenzione dell'immobile oltre la scadenza contrattuale, ma la sua efficacia è prevalentemente nella fase esecutiva e non ostativa al giudice civile che accerta la cessazione del rapporto locatizio.

• Codice Civile, artt. 1571 e 1590

  Stabiliscono l'obbligo del conduttore di restituire il bene alla scadenza del contratto; la Corte ha comunque affermato che l'accertamento della scadenza resta competenza del giudice civile, purché non si confonda con l'esistenza di un autonomo titolo amministrativo di detenzione.

• Costituzione, art. 111

  Richiamata dalla ricorrente in tema di ragionevole durata del processo e necessità di evitare duplicazioni giudiziarie; la Corte ha ritenuto irrilevante tale doglianza nella parte in cui giustifica la pronuncia civile di condanna al rilascio quando il rapporto negoziale è venuto a scadenza.

• Codice di Procedura Civile, art. 112

  Tratta delle eccezioni rilevabili d'ufficio; la ricorrente invocava la rilevabilità officiosa della disapplicazione dell'atto amministrativo, ma la Corte ha distinto l'ambito di operatività dell'atto amministrativo (pubblicistico) da quello della domanda privata, ritenendo che qui non fosse necessario il provvedimento di disapplicazione per decidere sulla cessazione del rapporto locatizio.

• Codice di Procedura Civile, art. 295

  Norma sulla sospensione del giudizio per previo accertamento; la ricorrente sosteneva che la Corte d'Appello avrebbe dovuto sospendere il giudizio civile in presenza del ricorso al TAR contro il decreto amministrativo. La Corte di Cassazione ha ritenuto che non sussisteva tale obbligo, perché il decreto amministrativo non impediva l'accertamento della scadenza del rapporto nel giudizio civile.

• Codice di Procedura Civile, art. 360, comma 1, n. 3

  Fondamento del motivo di cassazione per violazione di norme processuali; la Corte ha esaminato i profili di diritto denunciati e li ha ritenuti fondati in relazione alla valutazione della rilevanza del provvedimento amministrativo.

• Legge 2248/1865, allegato E, artt. 4 e 5

  Richiamati dalle parti in ordine al principio che l'autorità giudiziaria applica l'atto amministrativo solo se conforme alla legge; la Corte ha comunque distinto l'ambito applicativo dell'atto amministrativo (public law) rispetto al giudizio privatistico sulla scadenza contrattuale.

• D.P.R. 30/5/2002 n. 115, art. 13 (comma 1-quater e 1-bis) e legge 24/12/2012 n. 228

  Riguardano il contributo unificato e gli eventuali versamenti aggiuntivi; la Corte ha ritenuto non sussistenti i presupposti per un ulteriore versamento da parte della ricorrente in caso di accoglimento del ricorso.

• Giurisprudenza richiamata (Cass., sez. un., 20/02/2020, n. 4315)

  Cita un principio di giurisprudenza secondo il quale, in caso di accoglimento del ricorso, non ricorrono i presupposti per ulteriori versamenti del contributo unificato; utilizzata per motivare l'esonero dal pagamento aggiuntivo.

Massime di principio

• Un provvedimento amministrativo di occupazione temporanea è un titolo di natura pubblicistica che può legittimare la detenzione dell'immobile oltre la scadenza di un contratto privato, ma la sua efficacia si manifesta soprattutto in sede esecutiva: non impedisce automaticamente al giudice civile di accertare la cessazione del rapporto locatizio e di pronunciare la condanna al rilascio quando la domanda è proposta dal locatore.
• Nel giudizio civile volto ad ottenere la convalida di sfratto per scadenza o il rilascio, il magistrato deve valutare la questione contrattuale autonomamente; l'eventuale esistenza di un titolo amministrativo a favore del conduttore non esclude l'accertamento della scadenza contrattuale, benché possa incidere sull'esecuzione della sentenza.
• La disapplicazione di un atto amministrativo illegittimo è questione distinta: se rilevante nello specifico giudizio, può essere valutata, ma non è sempre necessario che il giudice civile sospenda il processo in attesa della decisione del giudice amministrativo. La sospensione può essere opportuna quando la decisione amministrativa sia condizione imprescindibile per la decisione civile.
• Per difendersi efficacemente in casi analoghi, il proprietario/locatore dovrebbe: (a) prospettare tempestivamente l'irrilevanza del provvedimento amministrativo rispetto alla domanda locatizia o chiedere la disapplicazione quando rilevante; (b) chiedere al giudice civile di accertare la cessazione del rapporto e di pronunciare il rilascio, riservando la valutazione degli effetti del provvedimento amministrativo alla fase esecutiva; (c) monitorare l'eventuale avvio di giudizi amministrativi e valutare l'opportunità di misure cautelari o interlocutorie coordinate tra i due rami del diritto.
• Il conduttore munito di un provvedimento amministrativo dovrebbe eccepire tempestivamente tale titolo e, se ritiene necessario, sollecitare la sospensione del giudizio civile solo se il decreto amministrativo costituisce l'unico o principale titolo impeditivo della condanna al rilascio; altrimenti rischia che il giudice civile pronunci comunque la condanna basandosi sulla scadenza contrattuale.