Cassazione Civile, Ordinanza n. 24008/2025 del 27/08/2025

Esito

La controversia

L'acquirente di un immobile abitativo aveva convenuto in giudizio i venditori sostenendo di aver scoperto, dopo l'acquisto, che parte dell'immobile presentava corpi aggiuntivi realizzati senza la prescritta licenza edilizia; il Comune aveva negato il permesso per lavori di ristrutturazione e aveva poi ingiunto la demolizione delle opere. In primo grado era stata accolta la domanda di risoluzione per aliud pro alio, con restituzione del prezzo e risarcimento del danno. In appello la qualificazione era stata mutata in vendita di cosa gravata da oneri o diritti di terzi ex art. 1489 c.c., con riduzione del prezzo e rideterminazione del danno. I venditori ricorrevano per cassazione con quattro motivi: 1) contestavano la violazione dell'art. 31 l. 1150/1942, sostenendo che i corpi aggiuntivi non fossero abusivi perché realizzati in zona non urbanisticamente disciplinata; 2) censuravano l'applicazione dell'art. 1489 c.c., assumendo che l'acquirente conoscesse lo stato dell'immobile e l'assenza di licenza; 3) deducevano violazione dell'art. 112 c.p.c. per asserita pronuncia extra petita e per la liquidazione di voci di danno non richieste, oltre che per il criterio di calcolo della riduzione/rimborso; 4) chiedevano la riforma del capo spese come conseguenza della soccombenza della controparte.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il primo e il secondo motivo. Ha ritenuto infondata l'interpretazione dell'art. 31 l. 1150/1942 proposta dai ricorrenti, affermando che la norma, nel testo applicabile, prevedeva l'obbligo di licenza edilizia sia nei centri abitati sia, ove esistente il piano regolatore, anche nelle zone di espansione. Ha inoltre escluso il vizio motivazionale e confermato che la dichiarazione del venditore circa l'anteriorità dell'intera costruzione al settembre 1967 non integrava una completa informazione sull'abusività non sanabile delle parti aggiunte, che erano state invece accertate come abusive e demolibili. È stato accolto solo in parte il terzo motivo, limitatamente alla condanna alla restituzione di esborsi diversi dalle spese di registro e notarili, perché non compresi nella domanda attorea; è stata invece respinta la censura sulla quantificazione del rimborso, ritenuta valutazione di merito non sindacabile. Il quarto motivo è stato dichiarato assorbito. La sentenza impugnata è stata cassata in relazione al motivo accolto, con rinvio alla Corte d'appello di Catania in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 31 l. 1150/1942

  "Chiunque intenda eseguire nuove costruzioni edilizie ovvero ampliare quelle esistenti o modificare la struttura o l'aspetto nei centri abitati ed ove esista il piano regolatore comunale, anche dentro le zone di espansione di cui al n. 2 dell'art. 7, deve chiedere apposita licenza al podestà del Comune"

  Nel testo originario la licenza edilizia è richiesta alternativamente per gli interventi nei centri abitati e, separatamente, nelle aree in cui esista il piano regolatore comunale, anche nelle zone di espansione da esso individuate.

• art. 1489 c.c.

  La disciplina della vendita di cosa gravata da oneri o diritti di godimento di terzi è stata ritenuta applicabile dalla Corte di merito; la Cassazione non ne ha escluso in generale l'operatività nel caso concreto, ma ha cassato solo per ultrapetizione su alcune voci restitutorie.

• art. 1480 c.c.

  Richiamato dai ricorrenti come norma asseritamente violata, ma la Cassazione non ha accolto la censura sulla sua applicazione.

• art. 1490 c.c.

  Richiamato dalla Corte territoriale come ipotesi non configurabile nel caso concreto, insieme alla mancanza di qualità essenziali o promesse.

• art. 1497 c.c.

  Richiamato dalla Corte territoriale come ipotesi non configurabile nel caso concreto, insieme alla mancanza di qualità essenziali o promesse.

• artt. 1453 e segg. c.c.

  Richiamati dalla Corte territoriale per escludere che ricorresse un grave inadempimento idoneo a fondare la risoluzione contrattuale.

• art. 112 c.p.c.

  Il giudice non può pronunciarsi oltre i limiti della domanda; la Cassazione ha ravvisato un vizio solo per la condanna alla restituzione di esborsi non domandati, confermando invece che la domanda di risarcimento era stata dedotta anche in relazione alla riduzione del prezzo.

• art. 360 c.p.c.

  "art. 360, co. 1 n. 3"; "art. 360, co. 1 n. 4"; "art. 360, co. 1 n. 5"

  È stato ribadito che il vizio di violazione di legge riguarda l'erronea ricognizione della fattispecie astratta e non la valutazione del fatto; il vizio motivazionale è oggi denunciabile nei soli casi di anomalia costituzionalmente rilevante.

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  Il sindacato di legittimità sulla motivazione è ridotto al minimo costituzionale: è denunciabile solo l'omesso esame di un fatto storico decisivo o le anomalie motivazionali gravi.

• art. 54 d.l. 83/2012 conv. in l. 134/2012

  Ha riformulato l'art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., riducendo il controllo di legittimità sulla motivazione.

• art. 12 preleggi

  È richiamato per l'interpretazione della riformulazione dell'art. 360, n. 5, c.p.c. secondo i canoni ermeneutici generali.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato indirettamente nel contesto dell'indicazione dell'onere della prova, come regola generale.

Massime di principio

• In sede di legittimità, la denuncia di violazione di legge riguarda l'erronea interpretazione della norma astratta; se la censura mira invece a contestare la ricostruzione del fatto compiuta dal giudice di merito, essa è inammissibile come vizio di violazione di legge e resta sindacabile solo nei limiti del vizio motivazionale tipizzato.
• Dopo la riforma dell'art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., è deducibile in cassazione soltanto l'omesso esame di un fatto storico decisivo oppure una delle anomalie motivazionali gravi che integrano violazione costituzionalmente rilevante; non è consentito un riesame del merito o della sufficienza della motivazione.
• La domanda giudiziale delimita il potere decisorio del giudice: è nulla per ultrapetizione la condanna a restituzioni o importi non richiesti, mentre è ammissibile la liquidazione di voci che risultino comprese, anche implicitamente, nel petitum e nella causa petendi dedotti in atto.
• In materia di compravendita immobiliare, la presenza di abusi edilizi non sanabili e di ordini di demolizione può condurre alla qualificazione della vicenda come vendita di cosa gravata da oneri o diritti di terzi, quando l'acquirente abbia ricevuto una rappresentazione non completa e non veritiera dello stato urbanistico del bene.
• L'esatta sussunzione della vicenda nella fattispecie della vendita con oneri reali, della vendita di aliud pro alio o dell'inadempimento contrattuale dipende dall'accertamento in fatto delle caratteristiche del bene e dell'effettiva informazione resa all'acquirente; tale accertamento è rimesso al giudice di merito.

Come è indicizzato