Cassazione Civile, Ordinanza n. 25717/2026 del 23/09/2026

Esito

La controversia

La società convenne in giudizio la persona fisica deducendo l’inadempimento dell’accordo sottoscritto il 2 settembre 2014 relativo a un’unità immobiliare in Livorno, allora non ancora di proprietà del convenuto. La scrittura indicava una locazione con decorrenza dal 1° novembre 2014, durata di sei anni più sei, canone annuo di euro 30.000, facoltà di recesso del conduttore con sei mesi di preavviso e possibilità di concedere in affitto il ramo d’azienda esercitato nei locali; l’efficacia era subordinata, tra l’altro, al buon esito dell’acquisto dell’immobile da parte del convenuto. La società chiese il risarcimento del danno per responsabilità contrattuale o precontrattuale. Il Tribunale di Livorno, con sentenza del 26 febbraio 2018, qualificò la scrittura come preliminare di locazione e condannò il convenuto a pagare euro 32.400, oltre accessori e spese. Ritenne contrario a buona fede il comportamento di chi, pur manifestando difficoltà e ritardi nell’acquisto e prospettando la necessità di una sanatoria, aveva in realtà sottoscritto nell’ottobre 2014 un preliminare di acquisto per persona da nominare; l’acquisto era poi avvenuto tramite una società di leasing, che aveva concesso l’immobile a una società amministrata dalla madre del convenuto. La Corte d’appello di Firenze, con sentenza dell’11 ottobre 2022, rigettò l’appello: qualificò l’accordo come preliminare di locazione, ritenne che la clausola relativa al buon esito dell’acquisto integrasse una condizione potestativa mista e affermò il dovere di comportarsi secondo buona fede durante la pendenza della condizione. Confermò l’inadempimento e il risarcimento, individuando il lucro cessante nel mancato conseguimento del corrispettivo per l’affitto d’azienda alla società terza. Con quattro motivi il ricorrente per cassazione ha dedotto: 1) violazione dell’art. 1353 c.c., sostenendo che non erano state considerate tutte le condizioni sospensive previste dalla scrittura, incluse la conformità urbanistica e l’agibilità, la consegna dei locali entro il 1° novembre 2014 e la consegna della documentazione dei pagamenti delle utenze; 2) violazione dell’art. 1457 c.c., per l’effetto risolutorio che avrebbe prodotto la scadenza del termine essenziale del 1° novembre 2014; 3) violazione degli artt. 1358 e 1359 c.c., contestando la valutazione della condotta, dell’interesse all’avveramento della condizione e dell’onere probatorio; 4) violazione degli artt. 2555, 1218, 1223 e 1453 c.c. e dell’art. 36 della legge n. 392/1978, censurando la concreta praticabilità dell’affitto d’azienda e la prova e quantificazione del lucro cessante.

La decisione

La Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile. Ha rilevato preliminarmente anche la violazione dell’art. 366, primo comma, n. 6, c.p.c., perché il ricorrente non aveva riprodotto né adeguatamente riassunto i documenti richiamati, a partire dall’accordo del 2 settembre 2014. Ha poi dichiarato inammissibile ciascuno dei quattro motivi: il primo chiedeva una diversa ricostruzione in fatto delle condizioni concordate; il secondo contestava l’accertamento di merito sulla non essenzialità del termine e sulla condotta successiva delle parti, interpretata come tacita rinuncia; il terzo sollecitava una nuova valutazione della condotta del ricorrente e dell’imputabilità del mancato avveramento della condizione; il quarto chiedeva una diversa valutazione delle risultanze economiche e probatorie sul ramo d’azienda, sull’accordo con la società terza, sul lucro cessante e sul nesso causale. Tali censure non denunciavano errori di diritto scrutinabili in cassazione, ma miravano a rivalutare fatti e prove, senza rispettare i limiti del sindacato di legittimità. La Corte ha condannato il ricorrente alle spese in favore della controricorrente, liquidate in euro 5.500 per compensi ed euro 200 per esborsi, oltre rimborso forfetario del 15% e accessori di legge. Ha inoltre dato atto dei presupposti per il versamento dell’ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c.

  In disparte la pur sussistente inammissibilità del ricorso per violazione dell’art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c., non avendo il ricorrente riprodotto o adeguatamente riassunto il contenuto dei plurimi documenti cui fa più volte riferimento (a partire dal fondamentale accordo del 2.9.2014), tutti i motivi proposti si palesano inammissibili, perché sostanzialmente diretti ad una rivalutazione di circostanze fattuali, non consentita in questa sede di legittimità, come di seguito specificato.

  Il ricorso per cassazione deve riprodurre o riassumere adeguatamente i documenti sui quali si fondano le censure; la mancata osservanza dell’onere di specificità documentale può determinare l’inammissibilità.

• art. 1353 c.c.

  Tale censura, dunque, attiene alla ricognizione della fattispecie concreta, riservata al giudice del merito e sindacabile in questa sede di legittimità solo sotto il profilo del vizio di motivazione, nei ristretti limiti in cui tanto è oggi consentito (v. Cass., Sez. Un., n. 8053/2014 e successiva giurisprudenza conforme), che tuttavia non è stato avanzato dal ricorrente.

  La contestazione del numero, del contenuto o dell’avveramento delle condizioni pattuite, quando investe la ricostruzione concreta dell’accordo e non la regola giuridica applicata, non consente una nuova valutazione in cassazione; è scrutinabile solo nei limiti dei vizi di motivazione ammessi.

• art. 1457 c.c.

  Il mezzo, che investe il preteso malgoverno dell’art. 1457 c.c. sul termine essenziale, si risolve in una contestazione dell’accertamento di fatto compiuto dai giudici di merito circa la non essenzialità del termine dell’1.11.2014 e la condotta successiva delle parti, che ne ha determinato la tacita rinuncia.

  La qualificazione del termine come non essenziale e l’accertamento della condotta successiva delle parti, dalla quale sia stata desunta una tacita rinuncia, costituiscono valutazioni di fatto non riesaminabili in cassazione mediante una mera diversa lettura delle prove.

• art. 1358 c.c.

  Anche il terzo motivo, riferito agli artt. 1358 e 1359 c.c., è inammissibile, giacché non evidenzia un errore di interpretazione della disciplina della condizione potestativa mista, ma mira a rimettere in discussione il giudizio di fatto sulla condotta del De Paola (scelta dell’acquisto in leasing, mancata cooperazione, atteggiamento ostruzionistico e non limpido complessivamente tenuto in pendenza di condizione) e sull’imputabilità del mancato avveramento della condizione.

  La Corte non enuncia una distinta regola sostanziale sulla buona fede in pendenza della condizione nel vagliare il motivo: stabilisce che la censura, se diretta a contestare la ricostruzione concreta della condotta e l’imputabilità del mancato avveramento, non è ammissibile come questione di diritto in cassazione.

• art. 1359 c.c.

  Anche il terzo motivo, riferito agli artt. 1358 e 1359 c.c., è inammissibile, giacché non evidenzia un errore di interpretazione della disciplina della condizione potestativa mista, ma mira a rimettere in discussione il giudizio di fatto sulla condotta del De Paola (scelta dell’acquisto in leasing, mancata cooperazione, atteggiamento ostruzionistico e non limpido complessivamente tenuto in pendenza di condizione) e sull’imputabilità del mancato avveramento della condizione.

  La Corte non decide in astratto i presupposti della finzione di avveramento della condizione; dichiara inammissibile la censura perché essa mira a rimettere in discussione gli accertamenti di fatto sulla condotta e sull’imputabilità del mancato avveramento.

• art. 366, comma 1, n. 3, c.p.c.

  Il mezzo, pur formalmente prospettato come violazione dell’art. 1353 c.c., non censura la qualificazione giuridica della scrittura del 2.9.2014 quale preliminare di locazione, ma investe esclusivamente la ricostruzione in fatto dell’assetto condizionale voluto dalle parti (numero, contenuto e avveramento delle condizioni) e la pretesa incompletezza dell’esame, da parte della Corte territoriale, dei relativi elementi che dette condizioni integravano, sotto vari profili.

  null

• art. 2555 c.c.

  Il mezzo, pur richiamando plurime norme (artt. 2555 c.c., 36 L. 392/1978, 1218, 1223, 1453 c.c.), si traduce in una critica alla ricostruzione fattuale della vicenda economica (esistenza e natura del ramo d’azienda, contenuto dell’accordo con Treline s.r.l., certezza del lucro cessante, nesso causale tra inadempimento e mancato guadagno) e alla valutazione probatoria del giudice di merito.

  La Corte menziona la disposizione tra quelle invocate, ma non ne interpreta la disciplina; considera il motivo inammissibile perché diretto a ottenere una diversa ricostruzione fattuale e probatoria.

• art. 36 L. 392/1978

  Il mezzo, pur richiamando plurime norme (artt. 2555 c.c., 36 L. 392/1978, 1218, 1223, 1453 c.c.), si traduce in una critica alla ricostruzione fattuale della vicenda economica (esistenza e natura del ramo d’azienda, contenuto dell’accordo con Treline s.r.l., certezza del lucro cessante, nesso causale tra inadempimento e mancato guadagno) e alla valutazione probatoria del giudice di merito.

  La Corte menziona la disposizione tra quelle invocate, ma non ne interpreta la disciplina; ritiene che la censura attenga alla ricostruzione dei fatti economici e alla valutazione delle prove.

• art. 1218 c.c.

  Il mezzo, pur richiamando plurime norme (artt. 2555 c.c., 36 L. 392/1978, 1218, 1223, 1453 c.c.), si traduce in una critica alla ricostruzione fattuale della vicenda economica (esistenza e natura del ramo d’azienda, contenuto dell’accordo con Treline s.r.l., certezza del lucro cessante, nesso causale tra inadempimento e mancato guadagno) e alla valutazione probatoria del giudice di merito.

  La Corte menziona la disposizione tra quelle invocate, ma non ne interpreta la disciplina; dichiara inammissibile la contestazione perché sollecita una nuova valutazione fattuale e probatoria.

• art. 1223 c.c.

  Il mezzo, pur richiamando plurime norme (artt. 2555 c.c., 36 L. 392/1978, 1218, 1223, 1453 c.c.), si traduce in una critica alla ricostruzione fattuale della vicenda economica (esistenza e natura del ramo d’azienda, contenuto dell’accordo con Treline s.r.l., certezza del lucro cessante, nesso causale tra inadempimento e mancato guadagno) e alla valutazione probatoria del giudice di merito.

  La Corte non formula un criterio autonomo di liquidazione ai sensi della norma; ritiene che la doglianza sulla certezza del lucro cessante e sul nesso causale miri a rivedere valutazioni di fatto.

• art. 1453 c.c.

  Il mezzo, pur richiamando plurime norme (artt. 2555 c.c., 36 L. 392/1978, 1218, 1223, 1453 c.c.), si traduce in una critica alla ricostruzione fattuale della vicenda economica (esistenza e natura del ramo d’azienda, contenuto dell’accordo con Treline s.r.l., certezza del lucro cessante, nesso causale tra inadempimento e mancato guadagno) e alla valutazione probatoria del giudice di merito.

  La Corte non interpreta autonomamente la norma sulla risoluzione per inadempimento; respinge la censura come richiesta di rivalutazione della vicenda economica e delle prove.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17, della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

  Dichiarata l’inammissibilità del ricorso, la Corte dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il pagamento dell’ulteriore contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, se dovuto.

Massime di principio

• Nel giudizio di cassazione non è consentito ottenere una nuova ricostruzione del contenuto concreto di un accordo, del numero e dell’avveramento delle condizioni pattuite o della condotta delle parti, quando la censura non individua un errore di diritto e si risolve in una diversa lettura dei fatti e delle prove.
• La contestazione dell’essenzialità del termine contrattuale e dell’eventuale tacita rinuncia desunta dal comportamento successivo delle parti investe l’accertamento di merito; non è ammissibile in cassazione se mira soltanto a una nuova valutazione delle risultanze istruttorie.
• La censura relativa alla condizione potestativa mista non può essere presentata come violazione di legge quando, in concreto, contesta soltanto la ricostruzione della condotta tenuta durante la pendenza della condizione e l’imputabilità del suo mancato avveramento.
• La contestazione della natura e dell’esistenza del ramo d’azienda, della concreta possibilità di concludere un affitto d’azienda, della certezza del lucro cessante e del nesso causale è inammissibile in cassazione se richiede una nuova valutazione dei fatti e delle prove, anziché censurare la regola di diritto applicata.
• Il ricorso per cassazione deve riprodurre o riassumere adeguatamente i documenti sui quali le censure si fondano; il mancato assolvimento di tale onere può comportarne l’inammissibilità.

Come è indicizzato