Cassazione Civile, Ordinanza n. 25718/2026 del 23/09/2026

Esito

La controversia

Il 29 gennaio 2018 la locatrice e la conduttrice originaria conclusero una locazione commerciale relativa a un immobile a Como, adibito a supermercato. Il 5 maggio 2020, insieme alla cessione del ramo d’azienda esercitato nell’immobile, il contratto fu ceduto alla società poi conduttrice; la locatrice ne fu informata con raccomandata del 12 maggio 2020. Con comunicazione del 5 ottobre 2022 la conduttrice subentrata esercitò il recesso previsto dall’art. 27, comma 8, della legge n. 392/1978, con effetto dal 6 aprile 2023, deducendo la crisi economica del punto vendita. La locatrice contestò la legittimità del recesso e chiese i canoni relativi al periodo 30 aprile-31 luglio 2023; ottenne un decreto ingiuntivo di € 71.521,48, richiesto in via principale alla conduttrice subentrata e in via sussidiaria alla conduttrice originaria ai sensi dell’art. 36 della legge n. 392/1978. Il Tribunale di Como accolse le opposizioni, revocò il decreto e condannò la locatrice alle spese, ritenendo provate le perdite dell’attività e idonee a giustificare il recesso. La Corte d’appello di Milano, con sentenza n. 2723/2024 pubblicata il 25 ottobre 2024, rigettò l’appello principale della locatrice e accolse l’appello incidentale della conduttrice subentrata, condannando la locatrice a restituire € 50.000 oltre accessori a titolo di deposito cauzionale. In Cassazione la locatrice propose tre motivi: (1) denunciò violazione degli artt. 1362 c.c., 112 c.p.c. e 27, comma 8, della legge n. 392/1978, nonché vizio motivazionale, sostenendo che la sola perdita economica non bastasse e che non fossero state accertate le cause della crisi, la loro sopravvenienza, imprevedibilità e irreversibilità; (2) denunciò violazione degli artt. 112 e 115 c.p.c. e carenza di motivazione, contestando sia l’omessa pronuncia sulla non contestazione della documentazione contabile sia l’assenza di indicazione dei documenti comprovanti le perdite; (3) denunciò violazione degli artt. 112, 91 e 92 c.p.c., lamentando l’omessa pronuncia sulla condanna alle spese in favore della conduttrice originaria, che aveva proposto una distinta opposizione poi riunita.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Il primo motivo è stato dichiarato inammissibile perché non coglieva la ratio della decisione d’appello e non spiegava nell’atto introduttivo la dedotta violazione dell’art. 1362 c.c.; la relativa argomentazione svolta soltanto in memoria non poteva integrare il motivo. La Corte ha rilevato che il giudice d’appello aveva distinto il titolo del recesso dalla causa che lo sosteneva e aveva accertato, sulla base della documentazione e delle risultanze di fatto, perdite di esercizio crescenti e una crisi oggettiva, successiva e imprevedibile rispetto al subentro nel contratto, non riconducibile alla mera volontà della conduttrice e nota alla locatrice. Tale accertamento di merito non era riesaminabile in Cassazione. Anche il secondo motivo è stato dichiarato inammissibile: la Corte d’appello aveva deciso in positivo sulla sussistenza della crisi, sostituendo la propria motivazione a quella del Tribunale e senza fondarsi sulla non contestazione; non sussisteva quindi l’omessa pronuncia denunciata. Il riferimento all’ampia documentazione, letto nel contesto della motivazione e del richiamo alla valutazione del primo giudice, non integrava motivazione apparente, perplessa o contraddittoria; la mera insufficienza motivazionale non è denunciabile ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c. Il terzo motivo è stato rigettato perché manifestamente infondato: la conduttrice originaria, ingiunta in via sussidiaria, poteva svolgere le proprie difese e, una volta accolto il motivo principale dell’opposizione della conduttrice subentrata, le altre questioni erano rimaste assorbite; la condanna alle spese in favore di entrambe le opponenti era quindi corretta in applicazione della soccombenza. La ricorrente è stata condannata a rifondere alle controricorrenti € 8.000 per compensi, € 200 per esborsi, oltre al rimborso forfetario del 15% e agli accessori di legge. La Corte ha inoltre dato atto dei presupposti per l’ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 27, comma 8, L. 392/1978

  Si è quindi accertato, nella sostanza, che il fatto posto a fondamento del recesso era successivo e imprevisto (rispetto al subentro nel contratto), nonché oggettivo, peraltro ampiamente noto alla locatrice (cosa pure negata dalla ricorrente, ma inammissibilmente, trattandosi di accertamento in facto) e non riconducibile a mera volontà della società conduttrice.

  Il recesso del conduttore per gravi motivi è giustificato quando il fatto posto a suo fondamento sia oggettivo, sopravvenuto e imprevedibile rispetto al momento rilevante, e non dipenda dalla mera volontà del conduttore; nel caso concreto tali requisiti sono stati ritenuti integrati dalla crisi economica del punto vendita e dalle perdite crescenti.

• art. 366, comma 1, n. 4, c.p.c.

  Anzitutto, la ricorrente non spiega in cosa sarebbe consistita la violazione dell’art. 1362 c.c., pur enunciata in rubrica: essa sviluppa la questione solo in memoria e, dunque, inammissibilmente, posto che “La memoria ex art. 378 c.p.c. non può integrare i motivi del ricorso per cassazione, poiché assolve all'esclusiva funzione di chiarire ed illustrare i motivi di impugnazione che siano già stati ritualmente - cioè in maniera completa, compiuta e definitiva - enunciati nell'atto introduttivo del giudizio di legittimità, con il quale si esaurisce il relativo diritto di impugnazione”.

  Il motivo di ricorso per cassazione deve esporre in modo completo e specifico la censura nell’atto introduttivo; la memoria può chiarire motivi già ritualmente formulati, ma non introdurre o integrare una censura mancante.

• art. 378 c.p.c.

  La memoria ex art. 378 c.p.c. non può integrare i motivi del ricorso per cassazione, poiché assolve all'esclusiva funzione di chiarire ed illustrare i motivi di impugnazione che siano già stati ritualmente - cioè in maniera completa, compiuta e definitiva - enunciati nell'atto introduttivo del giudizio di legittimità, con il quale si esaurisce il relativo diritto di impugnazione.

  La memoria nel giudizio di cassazione ha funzione illustrativa e chiarificatrice dei motivi già compiutamente proposti e non può ampliare il thema decidendum introducendo doglianze nuove o completando motivi incompleti.

• art. 112 c.p.c.

  La motivazione della sentenza d’appello, sul punto, si sostituisce a quella di primo grado e, dunque, non ha alcun senso quanto argomentato dalla ricorrente circa la pretesa violazione dell’art. 112 c.p.c.: la Corte territoriale ha pronunciato sul motivo d’appello in discorso, adottando la relativa statuizione in termini analoghi a quelli del primo giudice, ma sulla scorta di diverso percorso argomentativo.

  Non sussiste omessa pronuncia quando il giudice d’appello decide la questione devolutagli, anche se giunge a una statuizione analoga a quella di primo grado attraverso una motivazione diversa.

• art. 115, comma 1, c.p.c.

  La questione dell’omessa pronuncia sul motivo d’appello concernente la pretesa violazione dell’art. 115, comma 1, c.p.c., da parte del Tribunale, è un fuor d’opera: come pure riconosce la ricorrente, la Corte d’appello ha motivato “in positivo” sul punto controverso, ossia circa la sussistenza della crisi economica della conduttrice, senza alcun riferimento alla presunta non contestazione della documentazione contabile della conduttrice, da parte della locatrice (come invece ritenuto dal Tribunale).

  Quando il giudice d’appello accerta autonomamente il fatto controverso sulla base della propria valutazione, senza basarsi sulla non contestazione applicata in primo grado, la censura relativa all’uso del principio di non contestazione da parte del Tribunale non incide sulla motivazione d’appello.

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  Insomma, il laconico passaggio motivazionale in scrutinio potrebbe al più ascriversi a mera insufficienza (vizio ormai non più denunciabile per cassazione, dopo la modifica dell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., operata nel 2012), non certo a motivazione apparente, perplessa o contraddittoria, i soli vizi oggi prospettabili al riguardo in questa sede di legittimità.

  La mera insufficienza della motivazione non è più censurabile in cassazione ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.; la censura motivazionale può riguardare i vizi che rendono la motivazione apparente, perplessa o contraddittoria nei limiti indicati dalla giurisprudenza.

• art. 91 c.p.c.

  Del tutto correttamente, quindi, la Corte ambrosiana ha condannato Regina 53 alla rifusione delle spese di lite anche in favore di Food 5.0, in applicazione del principio di soccombenza ex art. 91 c.p.c., che com’è noto costituisce il precipitato normativo del principio di causalità.

  La condanna alle spese segue la soccombenza e può essere pronunciata anche in favore della parte che abbia proposto una distinta opposizione poi riunita, quando abbia legittimamente partecipato al giudizio e la decisione comporti la sua vittoria.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. 115/2002

  Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello per il ricorso, a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13, se dovuto.

  In caso di rigetto del ricorso, la Corte dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento dell’ulteriore contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, se dovuto.

• art. 36 L. 392/1978

  La disposizione è richiamata per la richiesta in via sussidiaria dei canoni alla conduttrice originaria, ma la Corte non ne svolge un’applicazione o interpretazione rilevante ai fini della decisione.

Massime di principio

• Il recesso del conduttore commerciale per gravi motivi richiede un fatto oggettivo, sopravvenuto e imprevedibile rispetto al momento rilevante, non riconducibile alla mera volontà del conduttore. La crisi economica del singolo esercizio, comprovata da perdite di esercizio crescenti e dalla necessità di evitare l’aggravamento del dissesto, può integrare tali presupposti.
• Nel valutare la legittimità del recesso occorre distinguere il titolo indicato nella comunicazione di recesso dalla causa fattuale che lo sostiene; in caso di contestazione del locatore, la causa deve essere provata e può essere accertata dal giudice di merito sulla base degli elementi documentali e fattuali acquisiti.
• La memoria nel giudizio di cassazione può soltanto illustrare o chiarire motivi già formulati in modo completo nell’atto introduttivo e non può introdurre una censura nuova o colmare l’assenza di una specifica doglianza.
• Non ricorre omessa pronuncia quando il giudice d’appello decide la questione sottoposta al suo esame, pur adottando una motivazione diversa da quella del primo giudice.
• La mera insufficienza della motivazione non è censurabile in cassazione; il vizio motivazionale rileva soltanto nei limiti dei vizi ammessi dalla disciplina del ricorso, quali l’apparenza, la perplessità o la contraddittorietà della motivazione.
• La parte ingiunta in via sussidiaria può svolgere le difese ritenute opportune; se, una volta decisa l’opposizione principale, le sue ulteriori questioni risultano assorbite, la sua partecipazione vittoriosa al giudizio può comunque giustificare la rifusione delle spese secondo il principio di soccombenza.

Come è indicizzato