Cassazione Civile, Ordinanza n. 25727/2026 del 23/09/2026

Esito

La controversia

La locatrice aveva concesso in locazione a tre avvocati, con contratto del 15 dicembre 2016, un immobile destinato a studio legale. Dopo il recesso comunicato il 2 aprile 2020 dagli eredi di uno dei conduttori, la locatrice inviò agli altri due una disdetta il 14 settembre 2021 e, il 9 gennaio 2023, intimò sfratto per finita locazione, chiedendo la convalida e la fissazione della data di esecuzione. I conduttori contestarono la disdetta per violazione degli artt. 28 e 29 della legge n. 392/1978, nonché la scelta del rito e la temerarietà della lite. Negata l’ordinanza provvisoria di rilascio, il procedimento proseguì nel merito. La locatrice chiese in subordine di accertare il recesso degli eredi e, ulteriormente in subordine, l’eccessiva onerosità sopravvenuta e la risoluzione del contratto. Il Tribunale di Busto Arsizio rigettò le domande, rilevando la rinnovazione del contratto alla prima scadenza del 31 dicembre 2022; la Corte d’appello di Milano rigettò l’impugnazione e ritenne che la locazione si fosse rinnovata fino al 31 dicembre 2028, correggendo come errore materiale l’indicazione del 2029 contenuta nella sentenza di primo grado. In Cassazione la locatrice propose quattro motivi: 1) contestò la nullità della clausola contrattuale che consentiva al locatore di disdire alla prima scadenza con preavviso di dodici mesi, invocando l’autonomia contrattuale, la liberalizzazione delle locazioni, la specifica motivazione della disdetta e la buona fede, e censurò anche la valutazione della riduzione del canone da 18.000 a 11.000 euro annui; 2) sostenne che i due conduttori superstiti non avessero diritto a utilizzare anche la porzione già occupata dal conduttore deceduto e contestò l’interpretazione della clausola contrattuale sul recesso di uno dei conduttori; 3) censurò l’interpretazione della clausola che consentiva la sublocazione, deducendo di non esserne stata informata e lamentando profili di sicurezza; 4) contestò la condanna alle spese, richiamando l’errore materiale sulla data finale della locazione.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Il primo motivo è stato dichiarato inammissibile: la nullità della clausola che consentiva la disdetta del locatore alla prima scadenza è conforme alla disciplina imperativa sulla durata minima delle locazioni non abitative e sulla tassatività delle cause di diniego del rinnovo; la deroga alla durata è possibile solo se pattuita dopo il sorgere del vincolo, non contestualmente alla stipula. Le ulteriori censure del motivo erano inammissibili per difetto di specificità e per mancata adeguata riproduzione o sintesi dei documenti; inoltre miravano a una diversa ricostruzione dei fatti, compreso l’accertamento che la ragione addotta per la disdetta non rientrasse nei casi tassativi dell’art. 29. Anche la doglianza sulla liberalizzazione del canone era generica. Il secondo motivo è stato dichiarato inammissibile perché non indicava quali canoni ermeneutici sarebbero stati violati nell’interpretazione della clausola sui diritti dei conduttori superstiti e non ne riproduceva adeguatamente il contenuto. Il terzo motivo è stato dichiarato inammissibile per analoghe carenze quanto all’interpretazione della clausola sulla sublocazione. Il quarto motivo è stato rigettato: la correzione dell’errore materiale relativo al termine finale della locazione non richiedeva la riforma della sentenza e non comportava una diversa statuizione sulle spese; la condanna alle spese del grado d’appello era quindi corretta in ragione della soccombenza. La ricorrente è stata condannata a rifondere ai controricorrenti 3.100 euro per compensi, 200 euro per esborsi, oltre rimborso forfetario del 15% e accessori di legge. La Corte ha inoltre dato atto dei presupposti per il versamento dell’ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 79 legge n. 392/1978

  Risulta infatti evidente che la ridetta clausola – di portata chiaramente derogatoria rispetto alla disciplina vincolistica di cui all’art. 27 della legge n. 392/1978 – sia stata correttamente considerata nulla dal giudice d’appello a norma dell’art. 79 l. cit., perché si pone in contrasto con la disciplina sulla durata minima dei contratti di locazione ad uso diverso e sulla tassatività delle cause giustificative del recesso;

  È nulla la pattuizione stipulata contestualmente al contratto che consente al locatore di derogare alla durata minima legale della locazione non abitativa e ai limiti legali del diniego di rinnovo, in quanto diretta a limitare la durata legale del rapporto.

• art. 27 legge n. 392/1978

  Risulta infatti evidente che la ridetta clausola – di portata chiaramente derogatoria rispetto alla disciplina vincolistica di cui all’art. 27 della legge n. 392/1978 – sia stata correttamente considerata nulla dal giudice d’appello a norma dell’art. 79 l. cit., perché si pone in contrasto con la disciplina sulla durata minima dei contratti di locazione ad uso diverso e sulla tassatività delle cause giustificative del recesso;

  La disciplina legale della durata minima delle locazioni ad uso diverso costituisce il parametro vincolistico rispetto al quale è nulla la clausola che attribuisca al locatore una facoltà di disdetta incompatibile con tale durata.

• art. 29 legge n. 392/1978

  La Corte ambrosiana, peraltro, con accertamento fattuale, ha escluso che la motivazione del recesso ostesa dalla Passarello fosse idonea ad essere inquadrata nell’ambito delle ragioni tassative di cui all’art. 29 della stessa legge.

  Il diniego del rinnovo alla prima scadenza da parte del locatore è consentito soltanto per le ragioni tassativamente previste dalla norma; l’accertamento che la ragione addotta non rientri in tali ipotesi esclude l’efficacia della disdetta.

• art. 360-bis, n. 1, c.p.c.

  Anzitutto, lo è ex art. 360-bis n. 1 c.p.c., laddove si censura la statuizione della Corte d’appello sulla nullità della clausola n. 2 del contratto, che consentiva al locatore di recedere alla prima scadenza. La decisione così adottata, infatti, è del tutto conforme alla giurisprudenza di questa Corte e il mezzo non offre argomenti idonei a diversamente opinare.

  La censura è inammissibile ai sensi dell’art. 360-bis, n. 1, c.p.c. quando la decisione impugnata è conforme alla giurisprudenza di legittimità e il ricorso non offre argomenti idonei a giustificare un diverso orientamento.

• art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c.

  Nel resto, il mezzo è parimenti inammissibile, anzitutto perché non riproduce o riassume adeguatamente il contenuto dei plurimi documenti ivi richiamati, in violazione dell’art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c.;

  Il ricorso per cassazione è inammissibile quando, a sostegno delle censure, richiama documenti senza riprodurne o riassumerne adeguatamente il contenuto.

• art. 91 c.p.c.

  Pertanto, nel liquidare le spese del grado, è evidente che la Corte d’appello ha correttamente valutato la totale soccombenza della Passarello nel giudizio di gravame, in piena conformità al disposto dell’art. 91 c.p.c.

  La condanna alle spese del grado d’appello segue la soccombenza; la correzione di un errore materiale nella sentenza di primo grado, senza riforma della decisione, non modifica tale criterio.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello per il ricorso, a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13, se dovuto.

  In caso di rigetto del ricorso, sussistendo i presupposti processuali, è dovuto dalla parte ricorrente l’ulteriore contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.

Massime di principio

• Nelle locazioni ad uso diverso, è nulla la clausola stipulata contestualmente al contratto che attribuisca al locatore la facoltà di disdire alla prima scadenza senza ricorrere a una delle cause tassativamente previste dalla legge; la deroga alla disciplina legale della durata può essere pattuita soltanto dopo il sorgere del vincolo contrattuale.
• La disdetta del locatore alla prima scadenza di una locazione ad uso diverso è efficace solo se fondata su una ragione riconducibile alle ipotesi tassative previste dalla legge; la verifica della riconducibilità della ragione addotta costituisce accertamento di fatto, censurabile in cassazione nei limiti propri del giudizio di legittimità.
• La censura in cassazione sull’interpretazione di una clausola contrattuale deve indicare specificamente quale criterio ermeneutico sia stato violato e deve riprodurre o riassumere adeguatamente la clausola; la mera contrapposizione di una diversa lettura non è sufficiente.
• Il ricorso per cassazione che richiami documenti a sostegno delle proprie doglianze deve riprodurne o riassumerne adeguatamente il contenuto, altrimenti la censura è inammissibile.
• La correzione dell’erronea indicazione di una data come mero errore materiale, senza riforma della decisione, non comporta una diversa statuizione sulle spese; queste restano regolate in base alla soccombenza.

Come è indicizzato