Cassazione Civile, Ordinanza n. 05880/2024 del 05/03/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto un immobile sito in San Cristoforo. La promissaria acquirente deduceva che l'immobile presentava gravi difformità rispetto alle planimetrie catastali e irregolarità edilizio-urbanistiche, tra cui la presenza di una finestra con affaccio sulla via pubblica, la realizzazione di un balcone e variazioni interne e di destinazione d'uso non sanate. Chiedeva in via principale l'accertamento dell'inadempimento della venditrice e la condanna al doppio della caparra confirmatoria; in subordine la risoluzione del contratto con restituzione della caparra versata. Il Tribunale aveva respinto la domanda e ritenuto legittimo il recesso della venditrice. In appello, invece, la Corte territoriale accoglieva l'impugnazione della promissaria acquirente, reputando provate le irregolarità urbanistiche e catastali e qualificandole come grave inadempimento della venditrice agli obblighi contrattuali. La venditrice ricorreva per cassazione con otto motivi: denunciava, in sintesi, omesso esame e motivazione apparente sulla CTU e sulle risultanze probatorie; ultra/extrapetizione per avere la Corte considerato anche difformità ulteriori rispetto a quelle dedotte; omessa ammissione di prova testimoniale e interrogatorio formale; violazione degli artt. 46 d.P.R. 380/2001 e 40 l. 47/1985, sostenendo di non dover provare la legittimità delle opere prima del definitivo e che la dichiarazione sostitutiva sarebbe stata sufficiente fino al rogito; violazione delle norme sulla confessione e sull'interrogatorio formale.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto inammissibili i primi due motivi perché diretti, in realtà, a contestare la valutazione di merito della consulenza tecnica e la sufficienza della motivazione, senza integrare il vizio di omesso esame di un fatto decisivo nei limiti oggi consentiti dall'art. 360, n. 5, c.p.c. Ha rigettato il terzo motivo osservando che la Corte d'appello non aveva ecceduto i limiti della domanda, poiché il thema decidendum riguardava la complessiva regolarità urbanistica dell'immobile e non singole opere isolate. Ha dichiarato inammissibili il quarto, quinto, settimo e ottavo motivo, poiché la mancata ammissione di prova testimoniale e di interrogatorio formale era stata motivata con valutazioni insindacabili in cassazione in quanto non sorrette da errori di diritto o macroscopiche illogicità, oltre al difetto di decisività delle prove richieste. Ha infine ritenuto infondato il sesto motivo, affermando che la promittente venditrice non poteva sottrarsi alle conseguenze della mancata regolarità urbanistica dell'immobile e che la dichiarazione sostitutiva non eliminava la necessità di sanare o comunque regolarizzare il bene. La ricorrente è stata condannata alle spese e, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002, è stato dato atto dell'obbligo di versare l'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  omesso esame di fatto decisivo

  dopo la riforma, il controllo della Cassazione sulla motivazione è limitato all'anomalia motivazionale costituzionalmente rilevante e non consente di riesaminare la mera sufficienza o la diversa lettura delle prove

• art. 112 c.p.c.

  il giudice non viola il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato quando interpreta la domanda valorizzandone il contenuto sostanziale e il petitum effettivo, restando nel perimetro della causa petendi

• art. 115 c.p.c.

  non è censurabile in cassazione la valutazione discrezionale del giudice di merito sui diversi significati delle prove, salvo l'utilizzazione di prove inesistenti o radicalmente estranee al processo

• art. 116 c.p.c.

  la doglianza non può risolversi nella richiesta di una diversa ponderazione delle risultanze istruttorie

• art. 245 c.p.c.

  la prova testimoniale può essere legittimamente esclusa se i capitoli sono generici, valutativi o irrilevanti

• art. 253 c.p.c.

  la prova testimoniale non deve essere ammessa quando non sia idonea a incidere in modo decisivo sul thema decidendum

• art. 2730 c.c.

  richiamato in relazione all'interrogatorio formale come mezzo diretto a provocare una confessione

• art. 2733 c.c.

  l'interrogatorio formale è mezzo di prova rimesso alla valutazione di indispensabilità del giudice di merito

• art. 228 c.p.c.

  la richiesta di interrogatorio formale è valutata dal giudice in rapporto alla sua utilità ai fini della decisione

• art. 1453 c.c.

  la grave irregolarità urbanistica del bene promesso in vendita può integrare inadempimento idoneo a giustificare la risoluzione del preliminare e la restituzione della caparra

• art. 46 d.P.R. 380/2001

  la disciplina urbanistica rileva ai fini della regolarità del bene promesso in vendita e delle conseguenze dell'irregolarità sul rapporto contrattuale

• art. 40 L. 47/1985

  la dichiarazione sostitutiva può consentire la stipula del definitivo ma non elide l'obbligo di regolarizzare l'immobile né esclude l'inadempimento contrattuale

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  in caso di rigetto del ricorso è dovuto, se sussistono i presupposti, l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato

Massime di principio

• Nel giudizio di cassazione, il vizio di cui all'art. 360, n. 5, c.p.c. non consente una rivalutazione del materiale istruttorio: è deducibile solo l'omesso esame di un fatto storico decisivo, mentre restano estranee al sindacato di legittimità le censure sulla sufficienza della motivazione o sulla diversa lettura della CTU.
• L'interpretazione della domanda giudiziale deve avvenire secondo il suo contenuto sostanziale e lo scopo pratico perseguito, non secondo formule letterali isolate; non vi è ultrapetizione se il giudice decide sulla complessiva questione dedotta, purché resti entro i limiti del petitum e della causa petendi.
• La mancata ammissione della prova testimoniale non integra vizio censurabile in cassazione quando i capitoli siano generici, valutativi o comunque privi di decisività rispetto ai fatti controversi.
• L'interrogatorio formale è rimesso alla valutazione di indispensabilità del giudice di merito; la parte non ha un diritto assoluto alla sua ammissione, soprattutto se il mezzo non appare idoneo a incidere sul decisum.
• In un preliminare di compravendita, la mancanza di regolarità urbanistica e catastale del bene promesso in vendita può costituire grave inadempimento del promittente venditore, con conseguente risoluzione del contratto e restituzione della caparra confirmatoria.
• La possibilità di rilasciare una dichiarazione sostitutiva per la stipula del definitivo non elimina, di per sé, l'obbligo sostanziale di regolarizzare l'immobile né neutralizza l'inadempimento già accertato.

Come è indicizzato