Cassazione Civile, Ordinanza n. 23210/2023 del 31/07/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla compravendita di un appartamento e di un box ubicati in un fabbricato accessibile da una passerella pensile con slargo. L'acquirente chiedeva l'accertamento della propria proprietà sulla passerella e sull'area di slargo, sostenendo che tali porzioni dovessero considerarsi comprese nel trasferimento o, in subordine, soggette a vincolo pertinenziale ex lege quale spazio per parcheggio imposto dalla disciplina urbanistica. In appello la domanda era stata respinta nei confronti delle venditrici, mentre erano rimaste confermate altre statuizioni favorevoli all'attore nei confronti di altri convenuti. Con il ricorso per cassazione venivano dedotti cinque motivi: 1) omesso esame della CTU e violazione delle norme urbanistiche e civilistiche sulla pertinenza e sull'integrazione automatica del contratto, assumendo che il bene dovesse ritenersi trasferito come accessorio/pertinenza; 2) omesso esame di documenti decisivi, in particolare una licenza edilizia che avrebbe imposto la realizzazione di un parcheggio vincolato; 3) violazione dei criteri ermeneutici e motivazione apparente, censurando l'interpretazione del preliminare, del definitivo e delle clausole sul trasferimento con tutte le pertinenze; 4) errata gestione della domanda risarcitoria, ritenuta inammissibile dal Tribunale; 5) erronea liquidazione delle spese di lite nei confronti di tutte le controparti, senza distinguere tra le posizioni processuali delle diverse parti vittoriose o soccombenti.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto infondati o inammissibili i primi quattro motivi e ha accolto soltanto il quinto motivo. In particolare ha affermato che: non è censurabile in cassazione la scelta del giudice di merito di valorizzare alcune prove rispetto ad altre; il vizio ex art. 360 n. 5 c.p.c. riguarda solo l'omesso esame di un fatto storico, non di CTU o documenti in quanto tali; la critica all'interpretazione contrattuale non può risolversi in una richiesta di nuova valutazione del fatto; il vincolo urbanistico per i parcheggi non implica necessariamente il trasferimento della proprietà dell'area, ma l'insorgenza di un diritto reale d'uso, sicché non era configurabile la nullità parziale invocata; il contenuto del preliminare non poteva prevalere sul definitivo, mancando prova scritta di patti ulteriori sopravviventi; la censura sulla domanda risarcitoria era preclusa da giudicato interno. È stata invece cassata la statuizione sulle spese, perché la Corte d'appello aveva trattato come un unico centro di interessi parti che avevano avuto esiti processuali diversi. La sentenza è stata quindi cassata in relazione al solo motivo accolto, con rinvio alla Corte d'appello di Genova in diversa composizione per una nuova regolazione delle spese del doppio grado anche quanto alla CTU.

Norme richiamate

• art. 380-bis c.p.c.

  norma richiamata per la trattazione in camera di consiglio

• art. 325 c.p.c.

  richiamato per il termine breve di impugnazione

• art. 326 c.p.c.

  richiamato per il termine breve di impugnazione

• art. 155 c.p.c.

  richiamato per la proroga di diritto del termine cadente di sabato

• L. n. 742 del 1969

  richiamata per la sospensione feriale dei termini nel testo applicabile ratione temporis

• art. 360 c.p.c.

  delimitazione del vizio di violazione di legge e del vizio motivazionale denunciabile in cassazione

• art. 111 Cost.

  richiamato per il minimo costituzionale della motivazione e per il vizio di motivazione

• art. 61 c.p.c.

  richiamato tra le norme asseritamente violate in relazione alla consulenza tecnica

• art. 115 c.p.c.

  la sua violazione ricorre solo se il giudice fonda la decisione su prove non introdotte dalle parti o disposte d'ufficio fuori dei poteri officiosi

• art. 116 c.p.c.

  violazione configurabile solo se si attribuisce efficacia di prova legale a elementi soggetti a prudente apprezzamento o viceversa

• art. 132 c.p.c.

  richiamato per la nullità della sentenza in caso di motivazione mancante o meramente apparente

• art. 1226 c.c.

  richiamato nella censura sulla domanda risarcitoria

• art. 1339 c.c.

  richiamato nella tesi della integrazione automatica del contratto per norme imperative

• art. 1362 c.c.

  i canoni ermeneutici devono essere specificamente indicati e la loro violazione puntualmente dedotta

• art. 1363 c.c.

  richiamato tra i canoni di interpretazione contrattuale

• art. 1366 c.c.

  richiamato tra i canoni di interpretazione contrattuale

• art. 1367 c.c.

  richiamato tra i canoni di interpretazione contrattuale

• art. 1369 c.c.

  richiamato tra i canoni di interpretazione contrattuale

• art. 1374 c.c.

  richiamato nella censura sul contenuto integrativo del contratto

• art. 1418 c.c.

  richiamato nella tesi di nullità parziale per violazione di norma imperativa

• art. 1419 c.c.

  richiamato nella tesi di nullità parziale e integrazione automatica

• art. 1477 c.c.

  la Corte richiama la regola di consegna con accessori, pertinenze e frutti, ma osserva che le parti avevano manifestato volontà contraria

• art. 818 c.c.

  richiamato nella disciplina delle pertinenze invocata dal ricorrente

• art. 819 c.c.

  richiamato nella disciplina delle pertinenze invocata dal ricorrente

• art. 817 c.c.

  richiamato nella disciplina delle pertinenze invocata dal ricorrente

• art. 18 L. n. 765 del 1967

  richiamato come norma urbanistica sui parcheggi e sul vincolo di destinazione

• art. 41-sexies L. n. 1150 del 1942

  il vincolo di destinazione dei parcheggi non comporta il trasferimento della proprietà dell'area, ma l'obbligo di non eliminare il vincolo

• art. 26, comma 5, L. n. 47 del 1985

  richiamato come conferma della natura pertinenziale/di destinazione degli spazi di parcheggio

• art. 91 c.p.c.

  richiamato in tema di condanna alle spese secondo soccombenza

• art. 92 c.p.c.

  richiamato in relazione alla regolazione delle spese tra più parti

• art. 88 c.p.c.

  richiamato nel motivo sulle spese

• art. 384 c.p.c.

  base per la cassazione con rinvio in relazione al solo motivo accolto

Massime di principio

• Nel giudizio di cassazione la censura di omesso esame ex art. 360, n. 5, c.p.c. non può riguardare la mancata valutazione di una consulenza tecnica d'ufficio o di un documento come tali, ma deve individuare un preciso fatto storico, decisivo e discusso tra le parti, realmente trascurato dal giudice di merito.
• La violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. è configurabile solo in ipotesi tipizzate: fondamento della decisione su prove non introdotte dalle parti o attribuzione di valore di prova legale a elementi soggetti a libera valutazione, non già per contestare il diverso peso assegnato alle prove.
• L'interpretazione del contratto è giudizio di fatto riservato al merito e in cassazione è censurabile solo per violazione dei canoni legali di ermeneutica o per motivazione apparente; non è consentito sostituire all'interpretazione plausibile del giudice una ricostruzione alternativa dei fatti negoziali.
• Per le compravendite immobiliari, quando al preliminare segue il definitivo, quest'ultimo costituisce la fonte esclusiva dei diritti e obblighi del rapporto, salvo prova scritta di un accordo contestuale che faccia sopravvivere obblighi del preliminare.
• Il vincolo urbanistico dei parcheggi imposto dalla normativa speciale non implica automaticamente il trasferimento della proprietà dell'area al compratore dell'immobile, ma la permanenza del vincolo di destinazione e l'insorgenza del correlato diritto reale d'uso secondo l'individuazione risultante dal titolo edilizio.
• Nel regolamento delle spese processuali il giudice deve considerare separatamente le posizioni delle diverse parti quando l'esito della lite è differenziato nei loro confronti; la mera costituzione congiunta o l'unitarietà formale della difesa non giustificano una condanna unitaria se i rapporti processuali hanno esiti diversi.

Come è indicizzato