Cassazione Civile, Ordinanza n. 00676/2024 del 09/01/2024

Esito

La controversia

Un privato aveva conferito a una società di mediazione immobiliare l'incarico di reperire e gestire l'acquisto di un villino. Secondo l'attore, il mediatore non avrebbe correttamente adempiuto agli obblighi informativi previsti per la mediazione, perché avrebbe taciuto che la trasformazione del piano terra in unità abitativa era stata realizzata abusivamente, senza titolo edilizio o sanatoria, pur avendo indicato nella proposta e nel preliminare la regolarità urbanistica dell'immobile. Il giudizio di merito si è concluso in appello con il rigetto della domanda risarcitoria: la corte territoriale ha ritenuto, da un lato, che il mediatore avesse assolto i propri obblighi informativi e, dall'altro, che in ogni caso non fosse provato un danno concreto, poiché il promissario acquirente, proprio a causa delle irregolarità urbanistiche, aveva ottenuto dalla venditrice una riduzione del prezzo e aveva comunque perfezionato la compravendita. Nel ricorso per cassazione sono stati dedotti: 1) violazione degli artt. 1759, 1175 e 1176 c.c. per omessa corretta informazione sulla situazione urbanistica; 2) violazione dell'art. 2697 c.c. per avere la corte d'appello negato il risarcimento per difetto di prova del danno, nonostante l'allegata documentazione; 3) omesso esame di un fatto decisivo, consistente nell'attestazione di regolarità urbanistica nei documenti contrattuali e nella successiva scoperta dell'abusività con conseguente ribasso del prezzo.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondato, e comunque non specifico, il secondo motivo, osservando che l'azione risarcitoria per inadempimento contrattuale richiede non solo la prova del rapporto e l'allegazione dell'inadempimento, ma anche la prova del nesso causale tra condotta e danno; nel caso concreto la corte d'appello aveva accertato che l'acquirente non aveva subito un pregiudizio economico, avendo ottenuto una riduzione del prezzo e avendo ugualmente acquistato l'immobile, senza dedurre altri profili di danno. Poiché la sentenza impugnata era sorretta da due rationes decidendi autonome e ciascuna sufficiente a reggerla, la mancata censura efficace della seconda ha reso superfluo l'esame degli altri motivi, che sono rimasti senza rilievo. Il ricorrente è stato condannato al pagamento delle spese e all'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1759 c.c.

  impone al mediatore di comunicare alle parti le circostanze a lui note o conoscibili con l'ordinaria diligenza, rilevanti per la valutazione e la sicurezza dell'affare

• art. 1175 c.c.

  richiamato come parametro di correttezza nell'adempimento dell'obbligo informativo del mediatore

• art. 1176 c.c.

  richiamato come parametro di diligenza professionale del mediatore

• art. 2697 c.c.

  il creditore che agisce per il risarcimento deve provare anche il danno e il nesso causale, non limitarsi alla sola allegazione dell'inadempimento

• art. 375, comma 2, c.p.c.

  richiamo al rito camerale di trattazione del ricorso

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  richiamo al rito camerale applicabile ratione temporis

• art. 35, comma 6, D. Lgs. n. 149 del 2022

  richiamato per l'applicazione temporale della disciplina processuale

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002

  presuppone il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso

• art. 1, comma 17, L. n. 228 del 2012

  norma che ha inserito il comma 1-quater nell'art. 13 del D.P.R. n. 115 del 2002

Massime di principio

• Nell'azione di risarcimento proposta dal creditore per inadempimento contrattuale non basta allegare il contratto e la violazione dell'obbligo: occorre provare anche il danno concretamente subito e il nesso causale tra inadempimento e pregiudizio.
• L'onere probatorio del creditore non si esaurisce nella prova del titolo e dell'inadempimento dedotto, quando la domanda è diretta al risarcimento del danno; resta necessaria la dimostrazione dell'effettiva lesione patrimoniale o non patrimoniale lamentata.
• In materia di mediazione immobiliare, l'obbligo informativo del mediatore riguarda le circostanze note o conoscibili con l'ordinaria diligenza che incidono sulla sicurezza e sulla convenienza dell'affare, ma la responsabilità risarcitoria presuppone comunque la prova del danno derivato dalla condotta omissiva o inesatta.
• Quando la decisione di merito è sorretta da rationes decidendi autonome e ciascuna sufficiente da sola a fondarla, la censura che non colpisca efficacemente una di esse rende privo di interesse l'esame delle ulteriori doglianze.
• Il motivo di ricorso per cassazione deve essere specifico e autosufficiente: la mera indicazione di documenti o circostanze, senza precisarne la produzione processuale e la rilevanza decisiva, non è sufficiente a scalfire la motivazione impugnata.

Come è indicizzato