Sentenza del 22/01/2016 n. 1157 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

I contribuenti hanno impugnato l'accertamento Irpef e Ilor relativo all'anno 1996, con cui era stata contestata una plusvalenza di lire 83.333.000 derivante dalla cessione onerosa di un terreno edificabile. Sostenevano, da un lato, che non sussistessero i presupposti per tassare la plusvalenza e, dall'altro, che il relativo calcolo fosse errato in ragione delle rispettive quote di comproprietà. In cassazione hanno inoltre contestato che l'Agenzia avesse prestato acquiescenza alla sentenza di primo grado, che il terreno fosse qualificabile come edificabile sulla sola base del PRG e che la plusvalenza fosse tassabile nonostante il terreno fosse già edificabile da oltre cinque anni al momento dell'acquisto.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto tempestivo e specifico l'appello dell'Agenzia, che aveva contestato la decisione di primo grado richiamando la diversa fattispecie della cessione di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria. Ha confermato che l'edificabilità può essere desunta dalla qualificazione del terreno nel piano regolatore generale, anche senza approvazione regionale o strumenti urbanistici attuativi, in assenza di prova concreta di vincoli assoluti. Ha inoltre affermato che la plusvalenza derivante dalla cessione di un terreno edificabile è imponibile fino all'edificazione, anche se il terreno era già edificabile al momento dell'acquisto e anche in assenza di intento speculativo. La precedente riduzione dell'imponibile operata dalla commissione regionale in funzione delle effettive quote di comproprietà è rimasta ferma. I ricorrenti sono stati condannati alle spese del giudizio di cassazione, liquidate in Euro 1.900,00 oltre spese prenotate a debito.

Norme richiamate

• D.P.R. n. 917 del 1986, art. 81, comma 1, lett. a) e b), nel testo vigente all'epoca

  Sono in ogni caso imponibili le plusvalenze derivanti da cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria.

  La lettera b) disciplina autonomamente la tassazione delle plusvalenze derivanti dalla cessione di terreni edificabili; non è necessario dimostrare lottizzazioni, opere di urbanizzazione o un intento speculativo.

• D.P.R. n. 917 del 1986, artt. 67, comma 1, lett. b), e 68

  La plusvalenza derivante dalla cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria è imponibile.

  La disciplina, corrispondente a quella dell'art. 81 vigente all'epoca dei fatti, rende imponibile la plusvalenza realizzata con la cessione del terreno edificabile fino al momento dell'edificazione, senza che rilevino la durata del possesso o l'assenza di finalità speculative.

• D.L. n. 223 del 2006, art. 36, comma 2, convertito dalla L. n. 248 del 2006

  La qualificazione di area edificabile è desunta dagli strumenti urbanistici generali adottati dal Comune.

  La norma è stata richiamata quale interpretazione autentica del criterio secondo cui l'edificabilità fiscale deriva dalla destinazione urbanistica risultante dal PRG adottato, anche prima dell'approvazione regionale e dell'adozione degli strumenti attuativi.

• Artt. 100, 112, 329, comma 2, e 342 c.p.c.; art. 53 del D.Lgs. n. 546 del 1992

  Le norme sono state invocate dai ricorrenti per sostenere l'acquiescenza dell'Agenzia alla sentenza di primo grado e l'inammissibilità o insufficienza dell'appello; la Corte ha escluso tale acquiescenza, rilevando che l'Agenzia aveva impugnato specificamente il capo relativo alla tassabilità della plusvalenza.

• Artt. 2697, 2727 e 2729 c.c.

  I contribuenti ne hanno dedotto la violazione in relazione alla prova dell'edificabilità e dei vincoli urbanistici, ma la censura è stata respinta perché essi non avevano indicato né descritto vincoli concreti idonei a escludere in termini assoluti l'edificabilità.

Massime di principio

• Ai fini fiscali, un terreno può essere considerato edificabile sulla base della destinazione attribuita dal PRG adottato dal Comune; non sono normalmente necessari né l'approvazione regionale né strumenti urbanistici attuativi.
• Chi contesta l'edificabilità deve allegare e provare specifici vincoli o impedimenti concreti e assoluti all'edificazione; la semplice contestazione generica non è sufficiente.
• La cessione onerosa di un terreno edificabile genera una plusvalenza imponibile fino all'edificazione, anche se il terreno era già edificabile da oltre cinque anni e anche se non è dimostrato un intento speculativo.
• La tassazione della cessione di un terreno edificabile è distinta dalla fattispecie relativa a lottizzazione o realizzazione di opere: l'assenza di tali attività non esclude l'imponibilità quando ricorre la diversa ipotesi della lettera b).
• Il calcolo della plusvalenza deve comunque essere riferito alla quota effettivamente posseduta e al corrispettivo spettante a ciascun comproprietario; su questo profilo la decisione di merito aveva ridotto l'imponibile.