Cassazione Civile, Ordinanza n. 31927/2023 del 16/11/2023

Esito

La controversia

La controversia origina da un contratto preliminare di compravendita immobiliare del 25 novembre 2009, relativo a un bene immobile per il prezzo di euro 1.400.000. La società promissaria acquirente convenne in giudizio il promittente venditore chiedendo la risoluzione del preliminare per grave inadempimento di quest’ultimo, la restituzione della caparra e il risarcimento dei danni. Il convenuto oppose domanda riconvenzionale, chiedendo dichiararsi il proprio legittimo recesso dal preliminare per inadempimento della controparte promissaria acquirente, con ritenzione della caparra ex art. 1385, comma 2, c.c., sostenendo che la società non avesse predisposto le modifiche progettuali richieste dal Comune per il rilascio del permesso di costruire e avesse invece preteso la rinegoziazione del contratto. Il Tribunale ritenne che nel preliminare fosse stata pattuita una condizione sospensiva collegata all’approvazione del progetto edilizio e al rilascio del permesso di costruire; poiché il venditore non aveva collaborato alle modifiche richieste dall’ente, applicò l’art. 1358 c.c., reputando la condizione non avverata per comportamento contrario a buona fede e dichiarando inefficace il preliminare, con condanna alla restituzione della caparra e al risarcimento. In appello il promittente venditore dedusse che tale condizione non era stata validamente pattuita per iscritto e che, in ogni caso, era nulla o inefficace come clausola vessatoria non approvata specificamente. La Corte d’appello rigettò il gravame. In cassazione gli eredi del venditore denunciarono, con due motivi, violazione dell’art. 112 c.p.c. per omessa pronuncia sulla nullità della sentenza di primo grado asseritamente ultra o extra petita, e, in subordine, vizio di motivazione, sostenendo che il Tribunale avrebbe deciso su una domanda diversa da quella proposta, avendo qualificato la vicenda come condizione sospensiva e non come semplice risoluzione per inadempimento; con il secondo motivo lamentarono ancora ultrapetizione della sentenza d’appello per avere confermato la decisione di primo grado.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto infondati entrambi i motivi. Ha osservato che, nel caso concreto, la previsione negoziale relativa all’approvazione del progetto e al rilascio del permesso di costruire integrava una condizione mista, lecita, possibile e incerta, la cui realizzazione dipendeva anche dalla collaborazione della parte promittente venditrice. Il mancato adempimento di tale dovere collaborativo, in violazione della buona fede ex art. 1358 c.c., si raccordava con il tema dell’inadempimento contrattuale senza sconfinare oltre i limiti del chiesto e pronunciato. La Corte ha escluso l’ultrapetizione, ritenendo che il giudice di merito avesse semplicemente qualificato giuridicamente i fatti allegati e mantenuto fermo il petitum di risoluzione del rapporto. Ha inoltre ritenuto inammissibile/infondato il profilo ex art. 360, n. 5, c.p.c. per mancata dimostrazione delle diverse ragioni di fatto tra le due decisioni, in presenza di doppia conforme. Il ricorso è stato quindi rigettato, con condanna delle ricorrenti alle spese del giudizio di legittimità e con atto della sussistenza dei presupposti per il contributo unificato aggiuntivo.

Norme richiamate

• art. 112 c.p.c.

  Il giudice non può pronunciare oltre i limiti del chiesto, ma la qualificazione giuridica dei fatti allegati resta consentita se non muta il petitum sostanziale.

• art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.

  La censura per nullità della sentenza per omessa pronuncia deve investire effettivamente una domanda o eccezione rimasta priva di decisione.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  In presenza di "doppia conforme" il motivo è scrutinabile solo se il ricorrente indica specificamente le diverse ragioni di fatto poste a base delle due decisioni.

• art. 348-ter, comma 5, c.p.c.

  Nelle ipotesi di doppia conforme opera la preclusione al sindacato sul vizio motivazionale nei limiti e alle condizioni previste dalla norma.

• art. 54, comma 2, D.L. n. 83 del 2012

  La disciplina della doppia conforme si applica ai giudizi d'appello introdotti secondo i criteri temporali indicati dalla legge di conversione.

• L. n. 134 del 2012

  Richiamata per la conversione del D.L. n. 83 del 2012 e per l'ambito temporale di applicazione della disciplina processuale.

• art. 1350 c.c.

  La doglianza sul requisito della forma scritta della condizione è stata disattesa perché la condizione risultava inserita nel testo contrattuale.

• art. 1358 c.c.

  Nella pendenza della condizione le parti devono comportarsi secondo buona fede; la condizione si considera avverata se la parte che vi aveva interesse ne impedisce l'avveramento con comportamento non collaborativo.

• art. 1385, comma 2, c.c.

  Invocato dalla parte convenuta per trattenere la caparra in caso di recesso per inadempimento della controparte.

• art. 113 c.p.c.

  Il giudice deve decidere secondo diritto, potendo qualificare la domanda in base alla sostanza della pretesa e dei fatti allegati.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002

  Richiamato per dare atto dei presupposti processuali del versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

• art. 1, comma 17, L. n. 228 del 2012

  Norma che ha inserito il comma 1-quater nell’art. 13 del D.P.R. n. 115 del 2002.

Massime di principio

• Il divieto di ultrapetizione non impedisce al giudice di riqualificare giuridicamente i fatti allegati dalle parti, purché restino immutati il petitum sostanziale e la causa petendi in concreto desumibile dagli atti.
• La clausola che subordina gli effetti di un preliminare al rilascio di un permesso amministrativo può integrare una condizione mista, lecita e valida, se l’evento è incerto e dipende anche da un’attività collaborativa di una parte.
• Nella pendenza della condizione, la parte che abbia assunto un obbligo di collaborazione deve attivarsi secondo buona fede; il suo comportamento omissivo o non cooperativo può determinare l’avveramento fittizio della condizione ai sensi dell’art. 1358 c.c.
• In presenza di doppia conforme, il ricorrente che deduca vizio motivazionale deve indicare specificamente le diverse ragioni di fatto poste a base delle due decisioni, altrimenti il motivo è inammissibile o comunque non scrutinabile.
• La censura di omessa pronuncia richiede la dimostrazione che la questione devoluta al giudice sia rimasta realmente priva di decisione; non è sufficiente il mero dissenso sulla qualificazione giuridica data al rapporto controverso.

Come è indicizzato