Sentenza n. 13575/2026 - Roma, Sezione 1

Esito

La controversia

La società aveva ottenuto titoli edilizi e autorizzazioni paesaggistiche per la demolizione e ricostruzione di un fabbricato destinato a essere trasformato in albergo. Dopo avere presentato una SCIA per varianti in corso d’opera, ritenuta inidonea dal TAR perché riferita a variazioni essenziali in area vincolata, aveva chiesto la sanatoria edilizia e l’accertamento di compatibilità paesaggistica per le difformità realizzate. La Regione aveva dichiarato inammissibile l’istanza rilevando l’avvenuta realizzazione di modifiche strutturali rispetto ai titoli, consistenti nell’innalzamento della quota del primo piano, nell’aumento delle quote interpiano e nell’incremento della volumetria complessiva, superiore alla soglia del 2 per cento. La ricorrente ha dedotto la violazione e falsa applicazione degli artt. 146, 149 e 167 d.lgs. 42/2004, degli artt. 2 e 11 d.P.R. 31/2017 e di varie disposizioni in materia edilizia e urbanistica, nonché difetto di istruttoria, carenza e contraddittorietà della motivazione, travisamento dei fatti, violazione del giusto procedimento e sviamento. In particolare, ha sostenuto che l’amministrazione avrebbe dovuto valutare soltanto le opere effettivamente realizzate, applicare i criteri edilizi di calcolo della superficie e della volumetria, considerare l’incremento inferiore al 2 per cento, distinguere i volumi tecnici e attivare il soccorso istruttorio in relazione agli elaborati grafici prodotti.

La decisione

Il TAR ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto che il nucleo motivazionale del provvedimento regionale fosse costituito dall’avvenuta realizzazione di difformità strutturali rispetto ai titoli abilitativi, e non dalla mera circostanza che l’edificio fosse ancora incompleto o rappresentato mediante un’ipotesi di completamento. Le modifiche relative all’innalzamento delle quote del piano e delle quote interpiano dovevano essere valutate unitariamente, secondo il loro risultato complessivo sull’immobile, poiché esse costituivano la causa dell’incremento volumetrico destinato a emergere con il completamento dell’opera. Il giudice ha quindi ritenuto legittimo il superamento della soglia del 2 per cento e l’inapplicabilità della procedura di compatibilità paesaggistica. Ha inoltre escluso che potesse operare la distinzione tra volumi tecnici e altri volumi: l’accertamento di compatibilità paesaggistica non è consentito quando i lavori abbiano creato superfici utili o volumi, ovvero aumentato quelli legittimamente realizzati, senza distinzione tra volumi tecnici, interrati o non interrati. Le regole urbanistiche sul computo dei volumi tecnici non possono ampliare le ipotesi tassative di sanatoria paesaggistica. È stata respinta anche la censura relativa alla mancata richiesta di integrazioni documentali, poiché l’elaborato prodotto era sufficiente a valutare le opere realizzate e il loro inserimento nel progetto complessivo. Roma Capitale aveva eccepito il difetto di legittimazione passiva, ma la sentenza ha definito il ricorso nel merito senza una specifica statuizione su tale eccezione. Spese compensate per la complessità della fattispecie.

Norme richiamate

• art. 167, commi 4 e 5, d.lgs. 42/2004

  Il rilascio della compatibilità paesaggistica non è consentito in presenza di lavori che abbiano determinato la creazione di superfici utili o di volumi ovvero un aumento di quelli legittimamente realizzati.

  La procedura di accertamento di compatibilità paesaggistica ha ambito tassativo e non può essere utilizzata per sanare interventi che abbiano creato o incrementato superfici utili o volumetrie, anche quando si tratti di volumi tecnici, interrati o non interrati.

• art. 146 d.lgs. 42/2004

  Richiamato quale disciplina generale dell’autorizzazione paesaggistica e del controllo preventivo sugli interventi in area vincolata.

• art. 149 d.lgs. 42/2004

  Richiamato in relazione agli interventi non soggetti ad autorizzazione paesaggistica.

• art. 2 d.P.R. 31/2017

  Richiamato in relazione alla disciplina degli interventi esclusi o sottoposti a regime semplificato di autorizzazione paesaggistica.

• art. 11, commi 1 e 5, d.P.R. 31/2017

  Richiamato in relazione alla procedura semplificata e ai relativi presupposti.

• punto A.31 dell’Allegato A al d.P.R. 31/2017

  Individua gli interventi di lieve entità e le soglie di tolleranza rilevanti ai fini dell’esclusione dalla preventiva autorizzazione paesaggistica; il giudice ha ritenuto non riconducibile alla relativa fattispecie l’incremento volumetrico superiore al 2 per cento.

• art. 10-bis l. 241/1990

  Il preavviso di diniego ha anticipato le ragioni poi poste a fondamento del provvedimento finale, consentendo di individuare coerentemente il nucleo motivazionale del diniego.

• art. 36 d.P.R. 380/2001

  Richiamato quale fondamento della domanda di accertamento di conformità edilizia presentata dalla società, senza incidere sull’autonomo e più rigoroso accertamento di compatibilità paesaggistica.

Massime di principio

• L’accertamento di compatibilità paesaggistica ex art. 167, commi 4 e 5, d.lgs. 42/2004 ha carattere tassativo e non può riguardare interventi che abbiano creato superfici utili o volumi, oppure incrementato quelli legittimamente esistenti, anche se tali volumi sono qualificati come tecnici, interrati o non interrati.
• Quando le difformità edilizie consistono nell’innalzamento delle quote di piano e delle quote interpiano, la loro incidenza paesaggistica deve essere valutata unitariamente e secondo il risultato complessivo sull’immobile, includendo l’incremento volumetrico causalmente derivante da tali modifiche.
• Le nozioni di volume tecnico e i criteri di esclusione dal computo della volumetria edificabile propri della disciplina urbanistico-edilizia non possono essere utilizzati per ampliare le ipotesi tassative di sanatoria paesaggistica, che perseguono la tutela della percezione visiva dei volumi e del contesto paesaggistico.
• Non sussiste l’obbligo di attivare il soccorso istruttorio quando la documentazione prodotta consenta comunque all’amministrazione di individuare le opere realizzate e di valutarne l’integrazione nel progetto complessivo, anche ai fini del calcolo della volumetria rilevante paesaggisticamente.

Come è indicizzato