Cassazione Civile, Ordinanza n. 14019/2023 del 22/05/2023

Esito

La controversia

I ricorrenti impugnavano la sentenza d'appello che aveva confermato la decisione del Tribunale: quest'ultimo aveva accolto la domanda del condominio e li aveva condannati a non parcheggiare fuori dal proprio posto macchina e dallo spazio condominiale adibito a parcheggio a pagamento, ritenendo violato il regolamento condominiale come modificato dalla delibera del 27 febbraio 2010. I ricorrenti proponevano anche domanda riconvenzionale di nullità di due delibere, quella del 27 febbraio 2010, che aveva introdotto nel regolamento l'art. 13-bis prevedendo la sosta fuori dai posti assegnati solo per il tempo di carico e scarico fissato in sessanta minuti, e quella del 5 aprile 2002, che aveva disposto l'assegnazione annuale di posti macchina aggiuntivi ricavati in aree comuni, dietro pagamento di un contributo mensile. Con il primo motivo deducevano violazione dell'art. 2697 c.c. in relazione all'art. 115 c.p.c., sostenendo che spettasse al condominio provare la durata della sosta oltre i sessanta minuti e che tale prova mancasse. Con il secondo motivo denunciavano nullità della delibera del 27 febbraio 2010 e violazione degli artt. 70 disp. att. c.c. e 1136 c.c., affermando che la modifica incideva sui diritti soggettivi dei condomini e richiedeva l'unanimità. Con il terzo motivo lamentavano violazione degli artt. 1102 e 1120 c.c. per l'istituzione di secondi posti auto a pagamento, sostenendo che si trattasse di uso esclusivo di bene comune e di innovazione vietata.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto infondati tutti e tre i motivi. Ha affermato, quanto al primo, che, essendo pacifica la sosta dell'autovettura fuori dai posti assegnati, spettava ai ricorrenti provare che tale sosta non fosse durata oltre i sessanta minuti consentiti dal regolamento. Quanto al secondo, ha qualificato l'art. 13-bis come clausola regolamentare, perché diretta a disciplinare le modalità d'uso e di godimento del bene comune, e quindi modificabile a maggioranza ai sensi dell'art. 1136, secondo comma, c.c. Quanto al terzo, ha ritenuto legittima la delibera del 5 aprile 2002, poiché non attribuiva posti in uso esclusivo indefinito ma regolava un uso turnario annuale dei posti aggiuntivi, con assegnazione su richiesta o sorteggio e semplice contributo mensile, rientrando nel potere assembleare di disciplinare l'uso più razionale della cosa comune. Il ricorso è stato quindi rigettato, con condanna dei ricorrenti in solido alle spese e con atto dei presupposti per l'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 2697 c.c.

  Il riparto dell'onere probatorio imponeva ai condomini convenuti di provare il fatto impeditivo o estintivo da essi allegato, cioè che la sosta fuori dagli spazi assegnati non avesse superato i sessanta minuti consentiti.

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato in relazione alla doglianza sulla valutazione delle prove, ma ritenuto non idoneo a fondare la censura, poiché il punto decisivo era l'onere di provare la durata della sosta.

• art. 70 disp. att. c.c.

  La disposizione è stata evocata per contestare la modifica del regolamento condominiale, ma la Corte ha affermato che la clausola inserita aveva natura regolamentare e non contrattuale.

• art. 1136 c.c.

  Le clausole regolamentari possono essere modificate con deliberazione assembleare adottata a maggioranza secondo il quorum previsto dalla norma.

• art. 1102 c.c.

  La disciplina dell'uso della cosa comune può essere conformata dall'assemblea in modo da garantire il miglior godimento turnario del bene, purché non si attribuisca un uso esclusivo indefinito incompatibile con il pari diritto degli altri partecipanti.

• art. 1120 c.c.

  La regolamentazione turnaria dei posti auto non integra, nel caso concreto, un'innovazione vietata.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  È stato dato atto della sussistenza dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. n. 115/2002

  Richiamato come parametro per il raddoppio del contributo unificato.

Massime di principio

• Quando la violazione contestata riguarda una sosta o un uso del bene comune pacificamente accertati, grava sulla parte che invoca una causa giustificativa o un limite temporale il relativo onere di prova.
• Le clausole del regolamento condominiale che disciplinano soltanto le modalità di uso e godimento delle parti comuni hanno natura regolamentare e sono modificabili dalla maggioranza assembleare prevista dall'art. 1136 c.c.; l'unanimità è richiesta solo per clausole che limitano diritti individuali sulle proprietà esclusive o comuni o attribuiscono diritti maggiori ad alcuni condomini.
• La disciplina assembleare che istituisce un uso turnario di un bene comune insufficiente per il godimento simultaneo di tutti i partecipanti è legittima se non attribuisce un uso esclusivo stabile e indefinito, ma organizza in modo razionale l'avvicendamento tra gli aventi diritto.
• Il versamento di un contributo economico modesto, collegato a un'assegnazione temporanea e turnaria di un bene comune, non trasforma di per sé la disciplina in un'assegnazione proprietaria o in un uso esclusivo vietato.

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