Cassazione Civile, Ordinanza n. 20781/2025 del 22/07/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un intimato sfratto per morosità relativo a un immobile sito in Roma, concesso in locazione nel 2018. La locatrice deduceva il mancato pagamento dei canoni da aprile a settembre 2020, per complessivi euro 12.000, oltre ad altre condotte asseritamente inadempienti del conduttore: modifiche all'appartamento senza consenso, omessa manutenzione degli impianti e dispersione di mobilio di proprietà della locatrice. Il conduttore si opponeva sostenendo che il ritardo nei pagamenti fosse legato alla crisi da Covid-19 e al blocco dell'attività recettiva di fatto svolta nell'immobile. In primo grado la domanda di risoluzione veniva rigettata; in appello la decisione veniva confermata quanto al rigetto della risoluzione per morosità, ma veniva accolto l'appello incidentale del conduttore con accertamento della mutata destinazione dell'immobile a uso non abitativo. In cassazione la locatrice denunciava: 1) violazione dell'art. 1455 c.c. per avere la Corte d'appello escluso la gravità dell'inadempimento senza considerare l'interesse del locatore alla regolare riscossione dei canoni; 2) violazione degli artt. 1455 e 2727 c.c., sostenendo che il giudice di merito avesse illegittimamente valorizzato in via presuntiva la crisi pandemica e la difficoltà del conduttore, estendendo tale rilievo oltre il periodo di lockdown e omettendo di valutare la complessiva condotta inadempiente e le ulteriori violazioni contrattuali; 3) violazione dell'art. 115 c.p.c. per omessa valutazione di prove decisive in ordine alla mancata manutenzione dell'impianto termico e alla dispersione del mobilio. La Corte di cassazione ha ritenuto fondati il primo e il secondo motivo nei limiti in cui censuravano la violazione dell'art. 1455 c.c. e l'uso improprio del criterio presuntivo collegato alla normativa emergenziale Covid, mentre ha dichiarato inammissibile il terzo motivo e inammissibile anche la parte del secondo motivo che lamentava un'omessa pronuncia sulle ulteriori inadempienze, in realtà esaminate dal giudice d'appello.

La decisione

La Corte ha accolto il primo e il secondo motivo nei limiti indicati, cassando la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d'appello di Roma per nuovo esame. Ha ritenuto che il giudice di merito avesse valutato la gravità dell'inadempimento del conduttore facendo leva quasi esclusivamente sulla situazione pandemica e sulle difficoltà dell'attività svolta nell'immobile, senza compiere la necessaria ponderazione dell'incidenza del mancato pagamento dei canoni sugli interessi della locatrice. Ha inoltre chiarito che la regola speciale dell'art. 91 d.l. 18/2020 opera solo per il periodo in cui le misure di contenimento erano vigenti e non consente di estendere automaticamente l'esclusione di responsabilità a tutti i canoni successivi, richiedendo per il periodo ulteriore elementi specifici di prova. Il terzo motivo è stato dichiarato inammissibile perché mirava a una rivalutazione del merito e non rispettava gli oneri di specifica indicazione delle prove. La parte del secondo motivo relativa alle ulteriori inadempienze è stata parimenti dichiarata inammissibile perché la Corte territoriale aveva comunque esaminato quel profilo, rigettandolo con motivazione. Le spese del giudizio di legittimità sono state rimesse al giudice di rinvio.

Norme richiamate

• art. 1455 c.c.

  La gravità dell'inadempimento va valutata avuto riguardo all'interesse dell'altra parte; il giudizio non può essere fondato solo sulla posizione del debitore, ma richiede una ponderazione dell'incidenza dell'inadempimento sul sinallagma contrattuale.

• art. 2727 c.c.

  Il ragionamento presuntivo deve poggiare su un corretto uso degli indizi; non è legittimo estendere automaticamente al periodo successivo al lockdown la rilevanza della crisi pandemica senza specifici elementi di prova.

• art. 2729 c.c.

  Le presunzioni devono essere gravi, precise e concordanti; la Corte censura l'uso del notorio pandemico come base sufficiente per escludere la gravità dell'inadempimento oltre il periodo coperto dalle misure emergenziali.

• art. 115 c.p.c.

  La censura di omessa valutazione della prova è inammissibile quando si risolve in una richiesta di nuova valutazione del materiale istruttorio e non rispetta l'onere di specifica indicazione delle prove.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  È il parametro processuale attraverso cui sono state veicolate le censure di violazione di legge.

• art. 360, quarto comma, c.p.c.

  Il motivo volto a censurare un vizio motivazionale è precluso in presenza di doppia conforme, secondo la disciplina applicabile ratione temporis.

• art. 366, n. 6, c.p.c.

  L'onere di specifica indicazione del materiale istruttorio è richiesto a pena di inammissibilità.

• art. 91 d.l. 17 marzo 2020, n. 18

  il rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto è sempre valutato ai fini dell'esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 del codice civile, della responsabilità del debitore

  Attribuisce rilievo al rispetto delle misure anti-Covid come causa non imputabile dell'inadempimento, ma solo per il periodo di efficacia delle misure stesse.

• art. 1 d.l. 16 maggio 2020, n. 33

  È richiamato per individuare il termine finale della fase di chiusura/limitazione emergenziale considerata nel caso concreto, fino al 18 maggio 2020.

• art. 1218 c.c.

  La normativa emergenziale opera come causa di esclusione della responsabilità del debitore rispetto all'inadempimento imputabile.

• art. 1223 c.c.

  È richiamato dall'art. 91 d.l. 18/2020 come norma rispetto alla quale il rispetto delle misure di contenimento esclude la responsabilità del debitore.

• art. 1453 c.c.

  La non imputabilità dell'inadempimento incide anche sulla possibilità di risolvere il contratto per inadempimento.

• art. 2908 c.c.

  È richiamato per affermare il principio di tipicità dei rimedi giudiziali costitutivi e l'impossibilità di introdurre rimedi non previsti.

• art. 1468 c.c.

  È richiamato per sottolineare che un potere conservativo di riduzione ad equità è tipico del contratto a titolo gratuito, non del rapporto sinallagmatico oneroso.

• art. 1432 c.c.

  È evocato in via analogica per descrivere il diritto potestativo di rettifica in altri istituti.

• art. 55 L. 392/1978

  La Corte osserva che la sanatoria per il rilascio in locazione abitativa non si era verificata e, comunque, la disciplina non sarebbe stata applicabile nel caso concreto.

• art. 348-ter c.p.c.

  Richiamato, insieme al successivo art. 360, quarto comma, per la preclusione del vizio motivazionale in caso di doppia conforme.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Norma processuale che ha regolato la trattazione in camera di consiglio del ricorso.

Massime di principio

• Ai fini della risoluzione per inadempimento ex art. 1455 c.c., il giudice deve valutare la non scarsa importanza dell'inadempimento avendo riguardo all'interesse dell'altra parte, non solo alla posizione soggettiva dell'inadempiente o alla dimensione quantitativa del ritardo.
• La valutazione della gravità dell'inadempimento richiede un duplice criterio: verifica dell'incidenza oggettiva dell'inadempimento sull'economia del rapporto e considerazione di eventuali elementi soggettivi che possano attenuarne la gravità.
• La disciplina emergenziale Covid-esclude la responsabilità del debitore solo per il periodo in cui le misure di contenimento sono effettivamente vigenti; non consente di estendere automaticamente l'esclusione a inadempimenti successivi senza ulteriori specifici elementi probatori.
• Il mero richiamo alla notoria crisi economica da pandemia non basta, da solo, a fondare la non imputabilità dell'inadempimento in un rapporto sinallagmatico, occorrendo una verifica concreta del nesso tra crisi e mancato adempimento.
• Le presunzioni semplici sono legittime solo se rispettano i requisiti di gravità, precisione e concordanza; non è consentito utilizzare in modo apodittico fatti notori per supplire alla mancanza di prova specifica.
• In cassazione non è consentito trasformare una censura sulla prova in una richiesta di nuova valutazione del merito; inoltre, le prove devono essere specificamente indicate a pena di inammissibilità.

Come è indicizzato