Cassazione Civile, Ordinanza n. 27774/2023 del 02/10/2023

Esito

La controversia

La controversia trae origine dall’azione proposta da diversi condomini per ottenere la declaratoria di inopponibilità, nullità o inefficacia del regolamento condominiale predisposto dalla società costruttrice e venditrice per la palazzina in cui si trovavano le loro unità immobiliari. I condomini sostenevano che il regolamento fosse stato formato e trascritto dopo l’acquisto delle singole unità, con conseguente lesione dei diritti sulle parti comuni e con riserve/facoltà a favore della venditrice ritenute non opponibili. Dopo un primo giudizio e una fase di cassazione con rinvio, la Corte d’appello aveva rigettato l’appello della società, ritenendo: (i) sussistente l’interesse ad agire dei condomini; (ii) corretta la legittimazione passiva della società che aveva predisposto e trascritto il regolamento; (iii) non configurabile un’accettazione tacita per facta concludentia del regolamento, che richiedeva la forma scritta ad substantiam, oltre al fatto che comunque non risultavano i presupposti fattuali di una tale accettazione. Nel ricorso per cassazione la società deduceva due motivi: con il primo, violazione dell’art. 1138 c.c., sostenendo che il regolamento condominiale avrebbe potuto essere accettato tacitamente; con il secondo, violazione degli artt. 100 c.p.c. e 1372 c.c., sostenendo il difetto di interesse ad agire dei condomini perché le clausole contestate sarebbero derivate non dal regolamento ma dai contratti di compravendita, già oggetto di un diverso giudicato favorevole alla società.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Il primo motivo è stato dichiarato inammissibile perché la sentenza impugnata era sorretta da una duplice ratio decidendi: oltre al principio di diritto sulla necessità della forma scritta, la Corte d’appello aveva accertato in fatto l’assenza di elementi idonei a dimostrare una accettazione tacita del regolamento; tale autonoma ratio non era stata specificamente censurata. Il motivo è stato ritenuto anche infondato nel merito, ribadendosi che il regolamento condominiale e le tabelle millesimali non sono approvabili o modificabili per facta concludentia. Il secondo motivo è stato ritenuto in parte inammissibile per novità e per mancata indicazione della previa deduzione e della localizzazione processuale del dedotto giudicato esterno, e comunque infondato perché la questione del giudicato non risultava trattata nella sentenza impugnata e, in ogni caso, la produzione in cassazione di una sentenza anteriore non prodotta nei gradi di merito è inammissibile. Conseguentemente la società è stata condannata alle spese di legittimità e al pagamento dell’ulteriore contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 1138 c.c.

  Il regolamento condominiale è soggetto a forma scritta ad substantiam; non è configurabile una sua approvazione o accettazione tacita per facta concludentia.

• art. 100 c.p.c.

  L’interesse ad agire deve sussistere in capo agli attori, ma la censura in cassazione è inammissibile se introduce questioni di fatto nuove non trattate nella sentenza impugnata senza indicare dove siano state dedotte nei gradi di merito.

• art. 1372 c.c.

  Il ricorso invocava la vincolatività dei contratti di compravendita e del relativo giudicato, ma la Corte ha rilevato che la questione non poteva essere introdotta per la prima volta in cassazione.

• art. 102 c.p.c.

  Richiamato nel pregresso giudizio di cassazione per il tema del litisconsorzio necessario tra tutti i condomini, non è oggetto della decisione impugnata, ma costituisce antecedente processuale.

• art. 366 co. 1 n. 6 c.p.c.

  La censura è inammissibile se il ricorrente non indica specificamente gli atti del giudizio precedente in cui la questione è stata dedotta e i relativi elementi processuali rilevanti.

• art. 372 c.p.c.

  In cassazione è inammissibile la produzione di una sentenza anteriore alla decisione impugnata che si invochi come giudicato esterno, se non prodotta nei precedenti gradi di merito.

• art. 380bis.1 c.p.c.

  La causa è stata trattata in camera di consiglio secondo il rito camerale previsto per il ricorso per cassazione.

• art. 13 comma 1-quater d.P.R. 30 maggio 2002 n. 115

  In caso di rigetto del ricorso, sussistono i presupposti per il versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

• art. 13 comma 1-bis d.P.R. 30 maggio 2002 n. 115

  È il parametro di riferimento per l’ulteriore importo dovuto in caso di soccombenza in cassazione.

• art. 68 disp. att. c.c.

  Richiamato per ribadire che le tabelle millesimali devono essere allegate al regolamento e che la loro approvazione/revisione richiede una deliberazione assembleare, non essendo sufficiente un comportamento concludente.

• art. 1136 c.c.

  Concorre a fondare il requisito formale del regolamento e delle delibere assembleari, che devono essere verbalizzate e trascritte.

Massime di principio

• Il regolamento condominiale che incida sui diritti dei condomini o contenga clausole di natura contrattuale richiede la forma scritta ad substantiam e non può essere validamente approvato o accettato per facta concludentia.
• Quando la sentenza di merito è sorretta da più rationes decidendi autonome e ciascuna sufficiente da sola a reggerla, il ricorso per cassazione deve censurarle tutte; l’omessa impugnazione di una sola ratio comporta l’inammissibilità del motivo o del ricorso.
• In cassazione non possono essere introdotte questioni di fatto nuove; chi invoca un giudicato esterno o un diverso fatto decisivo deve allegare e indicare specificamente in quale atto del giudizio di merito la questione sia stata dedotta, altrimenti la censura è inammissibile.
• La produzione in sede di legittimità di una sentenza anteriore, invocata come giudicato esterno, è inammissibile se quel provvedimento non è stato prodotto nei precedenti gradi di merito.
• L’approvazione e la revisione delle tabelle millesimali richiedono un atto deliberativo formale e non possono desumersi da comportamenti concludenti delle parti.

Come è indicizzato