Cassazione Civile, Ordinanza n. 00940/2026 del 16/01/2026

Esito

La controversia

In una procedura fallimentare, all’esito della vendita competitiva di un terreno edificabile per euro 50.500,00, l’aggiudicatario ha impugnato il decreto di trasferimento perché non riportava integralmente, secondo lui, la descrizione del bene contenuta nella perizia di stima. In particolare, chiedeva che il decreto fosse integrato con l’indicazione analitica dell’intervento edilizio descritto dallo stimatore, del parcheggio pubblico da realizzare su parte del lotto e da cedere gratuitamente al Comune, nonché con la precisazione che l’aggiudicatario sarebbe subentrato nel permesso di costruire rilasciato anni prima e nei correlati oneri concessori già versati. Sosteneva che, ai sensi delle norme sulla vendita forzata e sulle modalità di vendita fallimentare, tali elementi avrebbero dovuto considerarsi trasferiti insieme al terreno, anche in ragione del principio di massima informazione degli offerenti e del fatto che il permesso non risultava formalmente rinunciato o dichiarato decaduto dal Comune. Il tribunale aveva respinto il reclamo ritenendo che il bene venduto fosse correttamente descritto come terreno, che il permesso di costruire fosse ormai scaduto e quindi non più efficace, e che l’eventuale credito per rimborso degli oneri concessori appartenesse alla massa fallimentare come credito autonomo, non trasferibile implicitamente con il terreno.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso. Ha ritenuto che le censure del ricorrente non colpissero le rationes decidendi del decreto impugnato: da un lato, la vendita aveva riguardato soltanto il terreno, poiché il permesso di costruire era scaduto e dunque privo di efficacia autorizzativa; dall’altro, gli eventuali crediti restitutori per oneri concessori erano ormai entrati nel patrimonio della massa fallimentare come credito autonomo e non potevano essere trasferiti implicitamente con il bene immobile, pena una indebita attribuzione gratuita di un credito all’aggiudicatario. La Corte ha quindi confermato la statuizione di merito e condannato il ricorrente alle spese di lite, dando altresì atto dell’obbligo di versare l’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  violazione e/o falsa applicazione

  Viene invocato come paradigma del motivo di ricorso per cassazione per violazione di legge, ma il motivo è dichiarato inammissibile perché non attinge le rationes decidendi della decisione impugnata.

• art. 111 Cost.

  Richiamato per fondare l’ammissibilità del ricorso straordinario per cassazione avverso il reclamo sul decreto di trasferimento, in quanto provvedimento incidente su diritti reali e non altrimenti impugnabile.

• art. 107 r.d. 16 marzo 1942, n. 267

  Invocato in relazione alle modalità di vendita fallimentare e al principio di massima informazione degli interessati.

• art. 586 c.p.c.

  Richiamato dal ricorrente quale norma sulla vendita forzata e sul decreto di trasferimento.

• art. 1477 c.c.

  Richiamato dal ricorrente per sostenere che nella vendita forzata si trasferirebbero anche accessori, pertinenze e frutti; la Corte non accoglie tale estensione al credito per oneri concessori nel caso concreto.

• art. 2919 c.c.

  Richiamato dal ricorrente per affermare che la vendita forzata trasferisce all’acquirente i diritti spettanti al debitore espropriato sulla cosa.

• artt. 15 e 16 d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380

  Richiamati dal ricorrente in tema di disciplina edilizia e titolo edilizio, a sostegno della tesi sul mantenimento/riutilizzo degli oneri concessori e del permesso di costruire.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  La Corte dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• Nel giudizio di cassazione, il motivo è inammissibile quando non censura direttamente tutte le rationes decidendi autonome poste a fondamento della decisione impugnata; l’eventuale fondatezza di doglianze riferite a profili secondari non può comunque condurre alla cassazione del provvedimento.
• Nella vendita forzata o fallimentare di un terreno, il trasferimento riguarda il bene nella sua consistenza giuridica ed economica effettiva; se il titolo edilizio richiamato negli atti è scaduto e quindi inefficace, l’oggetto della vendita resta il solo terreno, senza che possa presumersi il trasferimento di una capacità edificatoria ancora spendibile.
• Un eventuale credito al rimborso di oneri concessori già versati dal fallito, ove sorto e divenuto patrimonio della massa, è un credito autonomo rispetto al bene immobile e non si trasferisce implicitamente con la vendita del terreno, salvo una espressa previsione o un titolo idoneo.
• Il principio di massima informazione nella vendita concorsuale non consente di attribuire all’aggiudicatario diritti ulteriori rispetto a quelli effettivamente esistenti e trasferibili; la descrizione del bene deve riflettere la sua reale situazione giuridica, non creare per implicito nuovi diritti o utilità.
• La valutazione del prezzo di aggiudicazione può essere sintomatica della qualificazione economico-giuridica del bene venduto e della mancanza di trasferimento di utilità ulteriori rispetto al compendio espressamente posto in gara.

Come è indicizzato