Cassazione Civile, Ordinanza n. 36253/2021 del 23/11/2021

Esito

La controversia

La controversia nasce da un decreto ingiuntivo ottenuto dalla locatrice per il pagamento di somme connesse a un rapporto di locazione ad uso diverso dall’abitativo: saldo canoni e spese accessorie per un locale ufficio, indennità di occupazione di un ulteriore locale ad uso archivio e restituzione del deposito cauzionale. La conduttrice ha proposto opposizione contestando la debenza delle somme e formulando anche domanda riconvenzionale di pagamento, o compensazione giudiziale, per asserite migliorie e addizioni eseguite sull’immobile. Il Tribunale ha revocato il decreto ingiuntivo ma ha comunque condannato l’opponente al pagamento di una somma inferiore, rigettando la riconvenzionale; la Corte d’appello ha confermato integralmente. In Cassazione la conduttrice ha articolato dieci motivi. I primi tre riguardano spese accessorie, spese di esazione, riparto delle spese di registrazione del contratto e spese per riparazione del citofono, lamentando violazioni di legge, uso di deduzioni nuove in appello e difetti di prova. Il quarto motivo riguarda la qualificazione del credito relativo al godimento di un ulteriore locale archivio: la ricorrente ha contestato che, in caso di contratto nullo per mancata registrazione, fosse dovuta una somma parametrata al canone pattuito, sostenendo che al più potesse riconoscersi un’indennità di occupazione o altra tutela distinta. I motivi dal quinto al decimo concernono invece il rigetto della domanda riconvenzionale/compensazione per migliorie e addizioni: la ricorrente ha dedotto che le opere sarebbero state eseguite da un precedente soggetto collegato al rapporto, con consenso della locatrice, e che la prova dell’esborso o del debito verso l’esecutore delle opere sarebbe stata fornita mediante fatture, scritture contabili e ordine di bonifico. Ha inoltre censurato la sentenza per omesso esame di fatti decisivi e per errata applicazione degli artt. 1592, 1593 e 1720 c.c. La Corte di cassazione ha rigettato i motivi relativi alle spese e alle migliorie nella parte in cui miravano a rivalutare il merito o erano inammissibili per difetti di specificità e interesse, ma ha accolto il quarto motivo, ritenendo erronea la decisione di merito nella parte in cui aveva sostanzialmente attribuito al locatore, per il locale detenuto sine titulo in forza di contratto nullo, un importo parametrato al canone pattuito, invece che una indennità di occupazione o altra tutela coerente con la nullità del rapporto. La sentenza è stata quindi cassata limitatamente al motivo accolto con rinvio alla Corte d’appello di Torino in diversa composizione.

La decisione

La Cassazione ha accolto solo il quarto motivo di ricorso e ha rigettato gli altri motivi, ritenendo in parte le censure infondate e in parte inammissibili o comunque prive di interesse. La sentenza d’appello è stata cassata in relazione al motivo accolto e la causa è stata rinviata alla Corte d’appello di Torino, in diversa composizione, per un nuovo esame limitato alla questione del credito conseguente alla detenzione del locale archivio in presenza di contratto nullo per mancata registrazione. La Corte ha escluso che il contratto nullo possa essere trattato come se avesse prodotto i suoi effetti e ha affermato che, in tale ipotesi, il locatore non può pretendere un canone come se il contratto fosse valido, dovendosi invece valutare il credito in termini di indennità di occupazione o altra conseguenza restitutoria/indennitaria compatibile con la nullità. Le statuizioni sulle spese e sulla domanda per migliorie/addizioni sono rimaste ferme nei limiti in cui i relativi motivi sono stati respinti.

Norme richiamate

• art. 41 l. n. 392/1978

  per le locazioni ad uso diverso dall’abitativo opera il richiamo alle disposizioni della legge sulle locazioni commerciali; la disciplina delle spese non si esaurisce nell’art. 8, ma va letta nel sistema degli artt. 7-11 e 27-42 richiamati dall’art. 41

• art. 79 l. n. 392/1978

  non consente pattuizioni che attribuiscano al locatore vantaggi in contrasto con la disciplina legale, sanzionandole con nullità

• art. 8 l. n. 392/1978

  esprime un principio di riparto pro quota delle spese anticipate da una parte del rapporto locatizio

• art. 9 l. n. 392/1978

  le spese di registrazione non sono ricondotte alle spese accessorie in senso proprio

• art. 345 c.p.c.

  in appello non possono essere introdotte nuove deduzioni o nuove questioni di fatto oltre i limiti del devolutum

• art. 115 c.p.c.

  la decisione non può fondarsi su fatti non contestati o non risultanti dal processo, salvo corretta allegazione e specifica contestazione

• art. 2697 c.c.

  l’onere della prova grava su chi invoca il diritto, in particolare su chi pretende rimborsi o indennità per migliorie/addizioni

• art. 1576 c.c.

  richiamato dalla ricorrente in tema di spese di manutenzione e ripartizione degli oneri nel rapporto locatizio

• art. 1601 c.c.

  richiamato dalla ricorrente nel quadro delle obbligazioni connesse alla locazione e delle spese dovute

• art. 1182, comma 3, c.c.

  le spese di pagamento e di spedizione della fattura possono gravare sul debitore in quanto spese della prestazione

• art. 1196 c.c.

  legittima l’addebito al debitore delle spese del pagamento, se così previsto o desumibile dal titolo e dalla disciplina applicabile

• art. 1, comma 346, l. n. 311/2004

  la mancata registrazione del contratto comporta nullità del rapporto locatizio

• art. 1418 c.c.

  richiamato in relazione alla nullità del contratto per contrasto con norme imperative

• art. 2033 c.c.

  la locatrice, in caso di contratto nullo, può agire in ripetizione/recupero secondo la disciplina dell’indebito, ma non come se il contratto valido avesse prodotto il canone pattuito

• art. 2037 c.c.

  richiamato dalla ricorrente nel quadro delle conseguenze restitutorie connesse alla nullità

• art. 2041 c.c.

  richiamato dalla ricorrente quale possibile base dell’azione di arricchimento senza causa, distinta dalla pretesa di canoni

• art. 1592 c.c.

  per le addizioni/migliorie il credito del conduttore presuppone la prova dell’esborso e della minore somma tra speso e migliorato

• art. 1593 c.c.

  il diritto all’indennità per addizioni segue la logica della reintegrazione patrimoniale e richiede prova dell’esborso sostenuto

• art. 1720 c.c.

  il mandatario ha diritto al rimborso delle spese anticipate; richiamato per sostenere l’avvenuto sostenimento dei costi per le opere

• art. 2710 c.c.

  richiamato quanto alla valenza probatoria delle scritture contabili nell’ambito della prova dell’obbligazione verso il terzo esecutore delle opere

• art. 111 Cost.

  evocato in relazione alla motivazione apparente e alla corretta struttura del giudizio di cassazione

• art. 112 c.p.c.

  richiamato in relazione al principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato

• art. 366 n. 6 c.p.c.

  il ricorrente deve indicare specificamente gli atti e i documenti su cui fonda le censure

• art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c.

  il vizio di omesso esame di un fatto decisivo richiede l’indicazione puntuale del fatto, del suo rilievo e della sua discussione nel processo

• art. 360, comma 1, n. 4 c.p.c.

  richiamato per motivazione apparente o violazione di norme processuali

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  richiamato per i vizi di violazione e falsa applicazione di legge

• art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c.

  non è utilizzabile per sollecitare una rivalutazione del merito o per fatti già esaminati dal giudice di appello

• art. 345 ter, ultimo comma, c.p.c.

  in presenza di doppia conforme è precluso il motivo ex art. 360, n. 5, c.p.c. nei limiti indicati dalla norma

Massime di principio

• Nelle locazioni ad uso diverso dall’abitativo la disciplina degli oneri economici non può essere ricostruita isolando una singola disposizione: occorre coordinare le norme della legge sull’equo canone e verificare se la spesa sia vera spesa accessoria, spesa anticipata con diritto al rimborso o spesa di pagamento.
• Se una parte anticipa una spesa nell’esecuzione del rapporto contrattuale, può in linea di principio chiedere all’altra la relativa quota quando ciò sia coerente con il titolo negoziale e con la disciplina legale; la questione va però correttamente qualificata e provata.
• La nullità del contratto di locazione per omessa registrazione impedisce di trattare il rapporto come se fosse valido e produttivo del canone pattuito: il credito del locatore va ricondotto agli effetti restitutori o indennitari compatibili con la nullità, non alla mera riproposizione del canone contrattuale.
• In caso di contratto nullo, il locatore non può ottenere automaticamente la stessa utilità economica prevista dal contratto invalido; l’eventuale pretesa deve essere costruita come indennità di occupazione o diversa azione compatibile con l’assenza di effetti del negozio.
• Chi invoca un’indennità per migliorie o addizioni deve provare il fatto costitutivo del credito, e cioè l’effettivo esborso o comunque l’assunzione di un costo economicamente apprezzabile per eseguire le opere, oltre al nesso con il rapporto dedotto.
• Le scritture contabili, le fatture o gli ordini di bonifico non sono di per sé sufficienti se non consentono di dimostrare in modo univoco il soggetto effettivamente obbligato, il pagamento effettuato e la riferibilità dell’esborso al credito azionato.
• Nel ricorso per cassazione i motivi devono essere specifici, pertinenti e autosufficienti: non basta una critica generica o disordinata della decisione di merito, né è consentito trasformare il giudizio di legittimità in una nuova valutazione del fatto.
• Il vizio di omesso esame di un fatto decisivo richiede l’indicazione puntuale del fatto storico, della sua allegazione nel processo e della sua decisività; non è configurabile quando la censura mira solo a ottenere una diversa lettura delle prove già esaminate dal giudice di merito.

Come è indicizzato