Cassazione Civile, Ordinanza n. 02174/2023 del 24/01/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di locazione ad uso non abitativo. La società conduttrice aveva convenuto i locatori chiedendo l'accertamento dei loro inadempimenti, la restituzione di canoni ritenuti non dovuti e il risarcimento dei danni, deducendo che l'immobile non fosse dotato dei titoli amministrativi necessari allo svolgimento dell'attività commerciale programmata, in particolare del certificato di prevenzione incendi e, connesso ad esso, del certificato di agibilità. I locatori avevano a loro volta chiesto la risoluzione del contratto per inadempimento della conduttrice, ottenendo in primo e in secondo grado la risoluzione e la condanna al pagamento dei canoni fino al rilascio. Nel ricorso per cassazione la società ha dedotto: 1) violazione di norme amministrative e dei canoni ermeneutici contrattuali, sostenendo che l'immobile fosse stato locato proprio per un'attività per la quale i titoli mancanti erano indispensabili, con conseguente invalidità o inefficacia del contratto e responsabilità dei locatori; 2) violazione degli artt. 112 e 132 c.p.c. e apparenza della motivazione, assumendo che il mancato rilascio del certificato di prevenzione incendi avesse impedito il silenzio-assenso sul certificato di agibilità, mai realmente conseguito; 3) violazione delle regole sull'interpretazione del contratto e sugli obblighi del locatore, sostenendo che la Corte d'appello avesse omesso di rilevare il grave inadempimento dei locatori per avere consegnato un immobile privo di regolare agibilità, prospettando anche la nullità del contratto per impossibilità giuridica dell'oggetto.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso. Per il primo motivo ha rilevato che la sentenza impugnata era sorretta da una ratio autonoma non censurata, consistente nella clausola contrattuale con cui la conduttrice si era assunta l'onere di adottare ogni cautela e di provvedere ai titoli necessari presso gli enti competenti. Inoltre, anche nel merito, ha confermato l'orientamento secondo cui, nelle locazioni non abitative, il mancato conseguimento dei titoli amministrativi per l'attività imprenditoriale ricade sul conduttore salvo che il locatore abbia assunto l'obbligo di ottenerli o che il bene presenti caratteristiche intrinseche che rendano definitivamente impossibile conseguirli. Per il secondo motivo la Corte ha dichiarato l'inammissibilità per novità della questione e per mancata indicazione degli atti in cui la censura sarebbe stata dedotta in appello, ribadendo il divieto di proporre per la prima volta in cassazione questioni nuove. Per il terzo motivo ha osservato che la doglianza presupponeva senza base una pretesa illegittimità del certificato di agibilità, mai dichiarata in sede giurisdizionale o amministrativa, e che la ricorrente mirava in realtà a ottenere una nuova valutazione di merito sull'interpretazione del contratto, attività preclusa in sede di legittimità. La società ricorrente è stata condannata al pagamento delle spese del giudizio di cassazione e all'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  norma processuale richiamata per la trattazione camerale del ricorso.

• art. 360 n. 3 c.p.c.

  il vizio di violazione di legge non può essere usato per sollecitare una rivalutazione del merito o una diversa interpretazione del contratto non conforme ai canoni legali dedotti in modo specifico.

• art. 360 n. 4 c.p.c.

  dedotto per denunciare violazione degli artt. 112 e 132 c.p.c. e apparenza della motivazione.

• art. 360 n. 5 c.p.c.

  richiamato per ricordare che l'interpretazione degli atti negoziali è censurabile in cassazione solo nei limiti del vizio motivazionale nei casi consentiti.

• art. 112 c.p.c.

  richiamato come parametro del vizio di omessa pronuncia o ultrapetizione, ma la censura è stata ritenuta inammissibile.

• art. 132 c.p.c.

  richiamato quale parametro della motivazione della sentenza.

• art. 1, co. 1, d.m. 16/2/82

  invocato dalla ricorrente per sostenere la necessità del certificato di prevenzione incendi per l'attività svolta.

• art. 16 d.lgs. n. 139/2006

  invocato in relazione alla disciplina dei titoli antincendio.

• d.m. Interno 27/7/2010

  richiamato dalla ricorrente sulla disciplina dei titoli di prevenzione incendi.

• art. 1346 c.c.

  invocato per sostenere l'illiceità o impossibilità dell'oggetto del contratto.

• art. 1418 c.c.

  invocato per prospettare la nullità del contratto.

• art. 1575 c.c.

  richiamato in tema di obblighi del locatore.

• art. 1578 c.c.

  richiamato in tema di vizi della cosa locata e rimedi del conduttore.

• art. 1362 c.c.

  richiamato tra i canoni di interpretazione del contratto, ma la censura è stata ritenuta meramente sollecitatoria di una diversa lettura del testo negoziale.

• art. 1366 c.c.

  richiamato tra i canoni di interpretazione del contratto.

• art. 1374 c.c.

  richiamato tra i canoni di interpretazione ed integrazione del contratto.

• art. 1375 c.c.

  richiamato tra i canoni di interpretazione ed esecuzione secondo buona fede.

• art. 21 L. 241/1990

  richiamato in relazione alla formazione del silenzio-assenso e all'efficacia del certificato di agibilità.

• art. 1453 c.c.

  richiamato quale base della domanda di risoluzione per inadempimento.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  richiamato per l'obbligo di versamento dell'ulteriore contributo unificato in caso di rigetto/inammissibilità.

Massime di principio

• Nelle locazioni ad uso non abitativo, il mancato ottenimento dei titoli amministrativi necessari per l'esercizio dell'attività programmata grava sul conduttore, salvo che il locatore abbia espressamente assunto l'obbligo di conseguirli oppure il bene, per sue caratteristiche intrinseche, renda definitivamente impossibile ottenerli.
• Se la sentenza impugnata si fonda su più rationes decidendi autonome e una di esse non viene specificamente censurata, il ricorso è inammissibile perché la ratio non attaccata resta idonea da sola a sorreggere la decisione.
• In cassazione non è consentito proporre per la prima volta questioni nuove di fatto o di diritto; il ricorrente deve indicare specificamente dove la questione sia stata dedotta nel giudizio di merito, così da consentire il controllo ex actis.
• La censura per violazione dei canoni ermeneutici contrattuali non può risolversi nella mera contrapposizione di una lettura alternativa del contratto rispetto a quella accolta dal giudice di merito; occorre evidenziare in modo puntuale lo specifico discostamento dai canoni legali.
• La deduzione di nullità o di inidoneità dell'oggetto contrattuale richiede la base fattuale e giuridica effettivamente accertata, non potendo il ricorrente fondarsi su una pretesa illegittimità di un atto amministrativo mai dichiarata da alcuna autorità competente.

Come è indicizzato