Cassazione Civile, Ordinanza n. 20782/2025 del 22/07/2025

Esito

La controversia

La controversia riguarda uno sfratto per morosità intimato da una locatrice nei confronti del conduttore di un immobile sito in Roma, concesso in locazione ad uso abitativo con contratto del 24 maggio 2018. La locatrice deduceva il mancato pagamento di sei canoni mensili, da aprile a settembre 2020, per euro 12.000 complessivi. Il conduttore si opponeva sostenendo di aver poi pagato i canoni scaduti e di aver svolto nell'immobile, con consapevolezza della locatrice, un'attività recettiva di fatto bloccata dalla pandemia da Covid-19. Il Tribunale aveva accolto la domanda, ritenendo non provata la destinazione non abitativa e valutando la gravità dell'inadempimento secondo i criteri della locazione abitativa. La Corte d'appello ha invece riformato la decisione, accertando la mutata destinazione dell'immobile a uso non abitativo per effetto della mancata opposizione della locatrice ex art. 80 l. n. 392/1978 e ritenendo non grave l'inadempimento in ragione del contesto pandemico e del successivo pagamento dei canoni. Con il ricorso per cassazione la locatrice ha dedotto: 1) violazione dell'art. 1455 c.c. per non avere la Corte territoriale valutato l'importanza dell'inadempimento avuto riguardo all'interesse del locatore; 2) violazione degli artt. 1455 e 2727 c.c. per avere desunto in modo presuntivo la scarsa gravità dell'inadempimento dalla sola crisi pandemica, senza adeguato supporto probatorio e senza considerare ulteriori inadempimenti dedotti in primo grado; 3) violazione dell'art. 2729 c.c. per avere fondato la decisione su presunzioni non gravi, precise e concordanti. La Corte di cassazione ha ritenuto fondati i motivi nei limiti indicati, rilevando che la gravità dell'inadempimento deve essere valutata considerando anche l'interesse dell'altra parte e l'incidenza dell'inadempimento nell'economia del rapporto, non solo la condizione del debitore; ha inoltre affermato che l'art. 91 d.l. n. 18/2020 vale come causa di non imputabilità solo per il periodo di efficacia delle misure di contenimento, non potendo estendersi automaticamente ai mesi successivi, per i quali occorrono ulteriori elementi specifici. Ha quindi cassato la sentenza impugnata e rinviato alla Corte d'appello di Roma per nuovo esame e per la regolazione delle spese.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso, cassato la sentenza della Corte d'appello di Roma e rinviato alla stessa Corte territoriale, in diversa composizione, per un nuovo esame della gravità dell'inadempimento del conduttore. Ha precisato che il giudice di rinvio dovrà valutare l'eventuale giustificazione del mancato pagamento dei canoni solo sulla base delle risultanze probatorie già acquisite e non potrà prendere in considerazione ulteriori inadempienze che risultano assorbite in primo grado e non riproposte in appello ai sensi dell'art. 346 c.p.c. Le spese del giudizio di legittimità sono state rimesse al giudice di rinvio.

Norme richiamate

• art. 1455 c.c.

  La gravità dell'inadempimento ai fini della risoluzione va valutata avuto riguardo all'interesse dell'altra parte; il giudizio richiede sia un parametro oggettivo sull'incidenza del mancato adempimento sull'economia del rapporto sia eventuali elementi soggettivi, e non può essere fondato solo sulla condizione del debitore.

• art. 2727 c.c.

  Il ragionamento presuntivo deve poggiare su un inferenza logicamente corretta e su fatti noti idonei a sorreggere la conclusione; non è sufficiente richiamare in modo generico il contesto pandemico senza specifici elementi riferiti al rapporto concreto.

• art. 2729 c.c.

  Le presunzioni devono essere gravi, precise e concordanti; non è consentito desumere automaticamente la scarsa gravità dell'inadempimento da una crisi generale notoria senza adeguato riscontro fattuale nel caso concreto.

• art. 80 l. n. 392 del 1978

  In mancanza di opposizione del locatore, il mutamento di destinazione dell'immobile locato si considera avvenuto decorso il termine di tre mesi dalla conoscenza dello stesso.

• art. 91 d.l. n. 18 del 2020

  "il rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto è sempre valutato ai fini dell'esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 del codice civile, della responsabilità del debitore"

  La disposizione introduce una presunzione di non imputabilità dell'inadempimento limitata al periodo di efficacia delle misure di contenimento anti-Covid; non consente di estendere automaticamente la giustificazione ai periodi successivi né di ricavare un diritto alla riduzione della prestazione.

• art. 1218 c.c.

  È richiamato come parametro per l'esclusione della responsabilità del debitore quando l'adempimento sia impedito dal rispetto delle misure di contenimento anti-Covid.

• art. 1223 c.c.

  È richiamato quale norma concernente le conseguenze risarcitorie dell'inadempimento, escluse in presenza della non imputabilità derivante dal rispetto delle misure di contenimento.

• art. 1453 c.c.

  È richiamato in collegamento con la risoluzione per inadempimento, rispetto alla quale opera la valutazione della non scarsa importanza dell'inadempimento.

• art. 2908 c.c.

  È evocato per affermare la tipicità dei rimedi costitutivi e l'impossibilità di desumere un potere generale di riduzione giudiziale della prestazione fuori dai casi previsti.

• art. 1468 c.c.

  È richiamato come ipotesi di contratto a titolo gratuito in cui può operare un potere conservativo di riduzione ad equità della prestazione.

• art. 1432 c.c.

  È richiamato in via comparativa quale modello di rettifica del contratto con meccanismo analogo di esercizio unilaterale e recettizio.

• art. 346 c.p.c.

  Le questioni non riproposte in appello dalla parte vittoriosa in primo grado restano escluse dal giudizio di rinvio e non possono essere esaminate nuovamente.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  È il parametro del ricorso per cassazione per violazione o falsa applicazione di legge.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Regola la trattazione camerale del ricorso in cassazione.

Massime di principio

• Ai fini della risoluzione per inadempimento, la gravità va apprezzata non solo in termini quantitativi, ma soprattutto in relazione all'incidenza concreta dell'inadempimento sull'interesse dell'altra parte e sull'equilibrio sinallagmatico del rapporto.
• Il giudice non può fondare il giudizio di scarsa importanza dell'inadempimento esclusivamente sulla situazione del debitore: occorre una valutazione comparativa delle posizioni di entrambe le parti e del pregiudizio effettivamente arrecato al creditore.
• L'art. 91 del d.l. n. 18/2020 opera come causa legale di non imputabilità limitatamente al periodo in cui le misure di contenimento anti-Covid erano vigenti; per i periodi successivi servono ulteriori elementi specifici che dimostrino la concreta incidenza della pandemia sull'adempimento.
• Il richiamo alla crisi pandemica come fatto notorio non basta, da solo, a giustificare presuntivamente l'inadempimento in un rapporto specifico: la presunzione deve essere sorretta da fatti noti gravi, precisi e concordanti, riferiti al singolo rapporto contrattuale.
• Le questioni di fatto o di merito non sono sindacabili in cassazione, ma resta censurabile il criterio giuridico applicato dal giudice di merito nella valutazione della gravità dell'inadempimento o nel ragionamento presuntivo.
• Nel giudizio di rinvio non possono essere riesaminate questioni già assorbite e non riproposte in appello dalla parte vittoriosa in primo grado, perché tali questioni restano precluse ai sensi dell'art. 346 c.p.c.

Come è indicizzato